De Cori Badgley și Nathan Jones
Discuțiile legate de servitute între proprietarii de terenuri învecinate sunt un combustibil ușor pentru procese. În general, o servitute este un drept de a folosi proprietatea altuia, într-un scop specific. În cea mai mare parte, servituțile sunt neexclusive, ceea ce înseamnă că, atâta timp cât proprietarul proprietății de bază nu interferează cu dreptul de utilizare al titularului servituții, acesta poate continua să folosească proprietatea care face obiectul servituții. Deși aceasta este regula generală, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 este un caz de litigiu de servitute în care titularul servituții („Gray”) a pretins că proprietarii proprietății aservite („McCormick”) nu aveau dreptul de a utiliza o alee de legătură care traversa proprietatea lor, deoarece Gray deținea o servitute exclusivă asupra terenului lui McCormick.
Părțile din acest caz sunt vecini într-o subdiviziune planificată. Proprietatea lui McCormick are fațadă la stradă. Proprietatea lui Gray este așezată în afara străzii direct în spatele lui McCormick și este conectată la stradă printr-o alee de acces prelungită care este situată pe partea proprietății lui McCormick paralelă cu linia de proprietate. Servitutea înregistrată avea o lățime de aproximativ 16 picioare și o lungime de 90 de picioare. Servitutea a fost înregistrată în CC&Rs pentru comunitate ca o servitute „exclusivă”. McCormick folosea servitutea pentru trecerea cailor lor, pentru transportul hranei pentru cai și a gunoiului de grajd, precum și pentru accesul la grajdurile din curtea lor din spate. Gray plănuia să îmbunătățească aleea, inclusiv să asfalteze și să amenajeze peisagistic servitutea pentru a-i îmbunătăți aspectul general, transformând-o dintr-un drum de pământ neamenajat într-o alee oficială. Gray a preferat să nu aibă gunoi de cal. A urmat un litigiu după ce părțile nu au putut ajunge la un acord cu privire la utilizarea lui McCormick. Gray a susținut că avea un drept absolut de a-l exclude pe McCormick de la orice utilizare a aleii de acces.
McCormick a replicat că termenul „exclusiv” a fost menit doar să excludă pe cei din afară de la utilizarea aleii, dar nu la utilizarea lor, deoarece servitutea trece prin proprietatea lui McCormick. Cu alte cuvinte, atâta timp cât McCormick nu a interferat cu accesul, intrarea și ieșirea lui Gray, McCormick putea continua să folosească servitutea pentru accesul și utilizarea curții din spate. McCormick a mai susținut că servituțile exclusive nu sunt permise de legislația californiană. O hotărâre a instanței de judecată a fost pronunțată în favoarea lui McCormick. A urmat acest apel.
Gray a susținut în apel că servitutea exclusivă îi permitea să-l excludă pe McCormick de pe proprietate. Curtea de apel a analizat gradul intenționat de exclusivitate în limbajul de servitute conținut în CC&Rs. „În conformitate cu secțiunea 806 din Codul civil, gradul de a este determinat de termenii concesiunii.” După ce a analizat termenii servituții, instanța a declarat că structura generală a concesiunii, împreună cu drepturile specifice enumerate în cadrul servituții, cum ar fi dreptul de a construi, instala, întreține și repara; și cerințele de asigurare a aleii de acces, au arătat că servitutea a fost intenționată să fie exclusivă. Deși instanța a recunoscut că regula generală a servituților permite utilizarea reciprocă atât timp cât nu există nicio interferență din partea proprietarului de teren aservit cu drepturile titularului servituții, citând Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, instanța de apel a distins acest caz deoarece nu a fost vorba de o servitute generală. Cauzele citate de McCormick implicau interpretarea unor servituți neexclusive; prin urmare, acestea nu reprezentau o autoritate de control.
McCormick a argumentat că servituțile exclusive sunt interzise în conformitate cu legislația californiană, susținând că acestea echivalează cu o proprietate completă asupra proprietății imobiliare, mai degrabă decât cu o utilizare permisă. Curtea de apel nu a fost de acord și a susținut că jurisprudența anterioară a recunoscut viabilitatea servituților exclusive în California. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Limbajul servituții analizat în cazul Blackmore, care era chiar mai puțin restrictiv decât în cazul de față, a dus la crearea unei servituți exclusive. Instanța de apel a mai susținut că servituțile exclusive pot fi create prin prescripție, inclusiv prin construirea greșită de îmbunătățiri pe terenul altuia. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Într-o notă secundară interesantă, curtea de apel a recunoscut că servituțile exclusive echivalează efectiv cu o transmitere de proprietate, deși într-o formă neobișnuită. (A se vedea analiza cazului Blackmore v. Powell (2007)). Instanța a ocolit consecințele de fond ale problemei, găsind jurisprudența statului care a recunoscut deja utilizarea servituților exclusive ca fiind adecvată în California. Un alt aspect interesant a fost refuzul instanței de a lua în considerare drepturile subterane și aeriene în acest caz pentru a determina dacă McCormick a păstrat vreun drept de proprietate rămas sub sau deasupra servituții de trecere. Instanța de judecată a restrâns cazul la interpretarea termenilor servituții exclusive aplicate la faptele din acest caz, în care o dispută privind drepturile de subsol sau de aer nu a fost prezentată la proces sau în apel.
Curtea de apel a anulat efectiv hotărârea judecătorească, considerând că orice utilizare a zonei de servitute de suprafață de către McCormick era incompatibilă cu utilizarea exclusivă acordată familiei Gray. McCormick, deși este proprietarul înregistrat al proprietății, nu poate acum să se plimbe, să călărească sau să acceseze partea de proprietate care deține servitutea. Deși plătesc ipoteca, impozitele și asigurările pentru proprietate, nu au niciun drept de utilizare. Este posibil ca McCormick să nu fi fost conștienți de faptul că au cumpărat o astfel de proprietate afectată, dar instanța nu a luat în considerare niciun fel de dificultate pentru McCormick pe care soluționarea cazului ar putea-o crea. Acest caz subliniază importanța determinării existenței și a efectelor tuturor încrengăturilor și restricțiilor care există pe o proprietate imobiliară înainte de a decide să cumpere sau, cel puțin, de a încerca să prezică efectele acestora.
Cori Badgley este asociat la Abbott & Kindermann, LLP, iar Nathan Jones este asistent juridic în cadrul firmei. Pentru întrebări legate de acest articol sau de orice alte probleme legate de utilizarea terenurilor, proprietăți imobiliare, mediu și/sau planificare din California, contactați Abbott & Kindermann, LLP la numărul de telefon (916) 456-9595.
Informațiile prezentate în acest articol nu trebuie interpretate ca fiind o consiliere juridică formală din partea Abbott & Kindermann, LLP, și nici ca formarea unei relații avocat/client. Din cauza naturii schimbătoare a acestui domeniu al legii și a importanței faptelor individuale, cititorii sunt încurajați să apeleze la un avocat independent pentru consiliere cu privire la problemele lor juridice individuale.
.