Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

„Prelims” ar trebui să fie întotdeauna date (de obicei necesare pentru perfectarea creanțelor privind privilegiul, garanția și stop notice) Trimiteți în termen de douăzeci (20) de zile de la prima zi în care au fost furnizate materiale/muncă („20-day notices/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Trebuie trimise proprietarului, creditorului de construcții și „persoanei cu care s-a încheiat contractul” [A.R.S. § 33-992.01(B)]. Poate fi trimisă mai târziu de 20 de zile de la prima zi de furnizare a materialelor/lucrărilor, dar preliminariile vor ajunge înapoi și vor cuprinde doar materialele/lucrările furnizate în cele 20 de zile anterioare preliminariilor (A.R.S. § 33-992.01(E))

Cererile de privilegiul mecanicilor/materialmenilor

Trebuie să fie înregistrate în biroul registratorului din comitatul în care se află lucrarea într-o perioadă legală de timp după „finalizarea” sau înregistrarea unei „notificări de finalizare”. (A.R.S. § 33-993) „Finalizarea” este definită ca fiind treizeci (30) de zile de la inspecția finală și acceptarea finală scrisă de către organismul guvernamental care a emis autorizația sau încetarea lucrărilor timp de 60 de zile consecutive. (A.R.S. § 33-993(C))

În cazul în care nu se înregistrează și nu se comunică nicio notificare de finalizare, un solicitant de drepturi de retenție are la dispoziție o sută douăzeci (120) de zile de la data „finalizării” proiectului (nu neapărat a finalizării contractului solicitantului) pentru a-și înregistra dreptul de retenție. Regula de bază: Un reclamant are la dispoziție 150 de zile de la data eliberării certificatului de ocupare pentru a înregistra un drept de retenție (30 de zile pentru „finalizare” plus 120 de zile). (A.R.S. § 33-993(A))
În cazul în care o notificare de finalizare a lucrărilor este înregistrată și notificată, reclamantul are la dispoziție șaizeci (60) de zile după aceea pentru a-și înregistra dreptul de retenție în județul în care se află proprietatea. (A.R.S. § 33-993(A))

Lovitură de executare silită a creanței de drept de retenție

Procesul trebuie să fie intentat în termen de șase luni de la data înregistrării creanței de retenție. (A.R.S. § 33-998) O notificare de pendență a acțiunii (denumită și „litispendență”) trebuie înregistrată în termen de cinci zile de la depunerea acțiunii de executare silită a dreptului de retenție. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Nedepunerea în timp util a acțiunii în justiție sau înregistrarea în timp util a litispendenței este, de obicei, fatală pentru un proces de executare silită a unui drept de retenție.

Aviz de încetare – (Nu se aplică proiectelor publice sau locuințelor ocupate de proprietar)

Furnizorii și subcontractanții care au dreptul de a înregistra un drept de retenție pot transmite un aviz de încetare proprietarului sau creditorului de construcții, personal sau prin poștă certificată. Antreprenorul general îndreptățit să înregistreze un drept de retenție nu poate notifica proprietarul, dar poate notifica creditorul. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Trebuie să fie notificat „înainte de expirarea timpului acordat pentru înregistrare.” (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Regula de bază: Dacă puteți înregistra un drept de retenție, puteți notifica o notificare de oprire.

Proces de oprire a notificării de oprire

Procesul poate fi intentat oricând după zece zile de la data notificării de oprire – chiar înainte de finalizarea proiectului – dar nu poate fi intentat mai târziu de trei luni de la expirarea termenului de înregistrare a dreptului de retenție. (A.R.S. § 33-1063(A)) „Notificarea de începere” a unei acțiuni în vederea executării unei pretenții de oprire trebuie să fie transmisă în termen de cinci zile de la începerea acțiunii către destinatarii notificării de oprire. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Legea federală Miller este foarte asemănătoare, dar nu necesită o notificare prealabilă)

Dacă nu există un contract direct cu întreprinderea principală, trebuie să se notifice o notificare prealabilă în termen de 20 de zile (distincție majoră față de Legea Miller). (ARS 34-223(A)) În cazul în care nu există un contract direct cu antreprenorul principal, scrisoarea de notificare a cererii de plată a garanției trebuie să fie primită de antreprenorul general în termen de nouăzeci (90) de zile de la ultima dată la care au fost furnizate materiale/lucrări. Regula de bază: Cele 90 de zile curg de la ultima dată de furnizare a manoperei/materialelor conform contractului și nu neapărat de la data facturii, iar garanția/lucrările de pe lista punctată și dobânzile/taxele financiare nu prelungesc, de obicei, termenul. (ARS 34-223(A)) Scrisoarea de notificare a cererii de plată a garanției trebuie să furnizeze „cu o acuratețe substanțială” suma revendicată și numele părții căreia i-au fost furnizate materialele/munca și trebuie să precizeze că reclamantul se adresează principalului obligațiunii pentru plată. Faceți referire la numărul obligațiunii, dacă îl cunoașteți. În cazul în care există un contract direct cu principalul, nu este necesară nici o scrisoare preliminară de 20 de zile, nici o „scrisoare de 90 de zile”, dar ambele sunt recomandate. (ARS 34-223(A)) Sfat de practică: Numai antreprenorul principal trebuie să primească scrisoarea de 90 de zile, dar trimiterea unei copii fideiusorului, proprietarului, creditorului, subcontractantului și altor părți interesate poate face ca plata să fie efectuată mai devreme.

Procesul privind garanția de plată pentru proiecte publice

Pentru proiectele publice din Arizona și federale, procesul poate fi intentat după a 90-a zi – dar nu mai târziu de un an – de la ultima dată la care materialele/munca sunt furnizate proiectului în vederea îndeplinirii contractului. (ARS 34-223(B)) Lucrările pur de remediere nu pot prelungi acest termen.

Cererile privind garanțiile de plată pentru proiecte private

Obțineți o copie a garanției, respectați cerințele de notificare și revendicare specificate în garanție și acționați în justiție în termenul specificat în garanție. Se poate spune că legea din Arizona impune ca garanțiile de plată private să nu fie mai restrictive decât garanțiile de plată pentru proiectele publice. (ARS 33-1003(B)) Cu toate acestea, fiți precaut și respectați cerințele de notificare, revendicare și acțiune în justiție prevăzute în obligațiune.

Despre autor: Mark Bogard este un avocat specializat în dreptul construcțiilor la firma de avocatură Jaburg Wilk din Phoenix. Timp de aproape 20 de ani, el a asistat furnizorii, antreprenorii, proprietarii/dezvoltatorii, creditorii și profesioniștii înregistrați în aproape toate domeniile dreptului construcțiilor, inclusiv în ceea ce privește remediile de plată, cum ar fi privilegiile mecanicilor, garanțiile de plată, notificările de oprire și „plata promptă” în cadrul proiectelor private și publice.