Pe măsură ce continuă climatul actual, caracterizat de un stoc scăzut record și de prețuri record de vânzare a locuințelor, investitorii imobiliari trebuie să înțeleagă și să implementeze o mare varietate de tactici și strategii pentru a-și menține portofoliile în viață și profitabile.
Când se face corect, o dublă închidere permite investitorilor să se miște rapid în achiziționarea de proprietăți de investiții cu un capital minim. Utilizarea unei închideri duble este o strategie de ieșire creativă pentru vânzarea cu ridicata a proprietăților imobiliare.
În acest ghid suprem, vom detalia tot ceea ce trebuie să știți despre utilizarea metodei de închidere dublă.
După ce veți citi acest articol, veți învăța următoarele:
- Vă veți cunoaște diferența dintre cesiune și închidere dublă.
- Vă veți ști cum și când să folosiți o cesiune sau o închidere dublă în avantajul dumneavoastră.
- Voi avea o nouă tactică de ieșire pe care să o adăugați la strategia dumneavoastră de investiții imobiliare.
Sperăm că vă veți bucura de Închiderea dublă: Ghidul suprem! Haideți să ne scufundăm și să învățăm cum să încheiem mai multe tranzacții!
- Ce este o dublă închidere?
- Cum funcționează o dublă închidere în domeniul imobiliar?
- Este dubla închidere ilegală?
- Cum să faci o dublă închidere (5 pași)
- Ai nevoie de bani pentru o dublă închidere?
- Double Closing vs. Assignment
- Este normală dubla închidere cu companiile de titluri de proprietate?
- Cum să finanțezi o dublă închidere?
- Pro și contra dublei închideri în imobiliare
Ce este o dublă închidere?
O dublă închidere este o strategie de investiții imobiliare folosită în principal de către angrosiști. Această metodă oferă o opțiune de închidere secundară pentru a încheia o afacere de investiții.
O dublă închidere este atunci când două tranzacții imobiliare au loc în același timp și implică, de obicei, trei părți: vânzătorul inițial, angrosistul/investitorul și cumpărătorul final. Angrosistul/investitorul este implicat în ambele închideri.
În actuala piață imobiliară din 2020, stocul rămâne scăzut. Cu toate acestea, există vânzători care trebuie să vândă rapid. Investitorii care înțeleg strategia de ieșire prin închidere dublă pot profita de acest lucru și pot pune la punct o afacere în care toate părțile câștigă.
Cum funcționează o închidere dublă în domeniul imobiliar?
O închidere dublă este organizată și coordonată de către investitorul imobiliar/grosist. Acest investitor acționează, în esență, ca un intermediar.
Din moment ce există atât de multe părți în mișcare pentru o închidere dublă, investitorul ar trebui să fie organizat, să cunoască temeinic comparațiile de pe piața imobiliară, să fie comunicativ cu toate părțile și să lucreze cu o companie de titluri de proprietate bine informată.
Gândiți-vă la cele două tranzacții ca fiind:
Prima tranzacție (A→B): Vânzătorul este „A” și angrosistul/investitorul este „B”.
A doua tranzacție (B→C): Angrosistul/investitorul este „B”, iar cumpărătorul final este „C”.
În calitate de investitor („B”), veți achiziționa o proprietate în cauză cu o reducere de la un vânzător și apoi veți vinde imediat acea proprietate unui nou cumpărător final, „C”.
Finanțarea poate fi configurată astfel încât veniturile în numerar din vânzarea investitorului către cumpărătorul final (B→C) să poată finanța achiziția de la vânzătorul inițial (A→B) prin escrow.
Când compania de titlu primește fondurile cumpărătorului final și încheie tranzacția A→B, investitorul poate apoi încheia imediat vânzarea lui B→C.
Când se încheie B→C, încasările sunt ceea ce câștigă investitorul din tranzacție!
Pentru că aceste două tranzacții au loc în același timp, a fost inventat termenul „închidere dublă”. O dublă închidere poate fi numită, de asemenea, „închidere simultană” sau „închidere back to back”.
Dupla închidere este ilegală?
Care stat va avea propriile cerințe și reguli cu privire la efectuarea unei duble închideri. Acestea fiind spuse, dubla închidere este legală în multe state americane. Investitorii ar trebui să lucreze întotdeauna cu un avocat imobiliar local de renume pentru a fi la curent cu cele mai recente reguli și reglementări.
Multe state permit vânzarea angro și dubla închidere cu avertismente în jurul următoarelor puncte:
- Depinde dacă investitorul este un principal în afacere, ceea ce înseamnă că investitorul cumpără proprietatea pentru el însuși.
- Depinde de sursa de finanțare utilizată pentru ambele părți ale dublei închideri.
- Depinde dacă investitorul este sau nu un agent imobiliar licențiat.
Există multe concepții greșite în jurul conceptelor de vânzare cu ridicata și dublă închidere. Această confuzie poate speria investitorii de oportunități de investiții perfect legale. Este foarte important să solicitați consultanță juridică imobiliară și să înțelegeți ce puteți și ce nu puteți face în statul dumneavoastră.
Double Closing In California
O dublă închidere este legală în California. Cu toate acestea, închiderea dublă „în aceeași zi” va avea loc, de fapt, pe parcursul a cel puțin două zile. Tranzacția de la B la C se va încheia la cel puțin o zi după ce tranzacția de la A la B s-a încheiat.
Aceasta permite timpul minim necesar pentru „procurarea poliței de titlu” impus de statul California. Fiecare parte a închiderii duble trebuie să se închidă independent, cu fonduri proprii.
Închidere dublă în Florida
O închidere dublă este legală în Florida. Cu toate acestea, investitorii nu mai pot utiliza fondurile de achiziție ale cumpărătorului final pentru a-și finanța achiziția proprietății în cauză de la vânzătorul inițial. Prin urmare, investitorii trebuie să își avanseze propriul capital pentru a încheia achiziția A→B.
Double Closing In Texas
O dublă închidere este legală în Texas, cu câteva avertismente.
La fel ca în Florida și California, investitorii nu mai pot utiliza fondurile de achiziție ale tranzacției C pentru a finanța porțiunea A→B a închiderii duble.
Un investitor poate utiliza finanțarea tranzacțională sau hard money pentru a finanța achiziția inițială. Finanțarea tranzacțională poate fi denumită și „finanțare flash”, „fonduri în aceeași zi”, „finanțare ABC” sau „împrumut punte de o zi”.
Cum să faci o închidere dublă (5 pași)
Iată o prezentare generală pas cu pas a modului în care se face o închidere dublă în imobiliare:
Pasul 1: Găsește afacerea
Vânzătorul angrosist/investitorul va localiza un vânzător motivat și proprietatea în cauză utilizând eforturile sale de marketing, Serviciul de listare multiplă (MLS), rețeaua de investitori, lista de cumpărători, conducerea pentru dolari, câinii de păsări, semnele bandit, poșta directă sau alte metode de publicitate.
Etapa 2: Negocierea contractului
Vânzătorul angrosist/investitor va lucra cu proprietarul/vânzătorul pentru a negocia un preț de achiziție și pentru a asigura proprietatea cu un contract de vânzare-cumpărare. Aceasta este partea A→B a dublei închideri.
*Nota: Dacă angrosistul are în vedere o tranzacție de vânzare cu ridicata tradițională în acest punct, ar fi crucial să includă o clauză de cesiune. Cu toate acestea, din moment ce angrosistul/investitorul plănuiește o dublă închidere, o clauză de cesiune nu mai este necesară.
Etapa 3: Localizarea unui cumpărător final
Grosistul/investitorul va lucra pentru a localiza un nou cumpărător final pentru proprietatea respectivă. Odată ce acest cumpărător este găsit, angrosistul/investitorul va negocia cu cumpărătorul final și va asigura un contract de vânzare-cumpărare separat. Aceasta este partea B→C a închiderii duble.
Pasul 4: Alinierea ambelor închideri
Vânzătorul cu ridicata/investitorul va lucra cu o companie de titlu prietenoasă pentru investitori și cu un agent de închidere pentru a coordona aceste închideri. În mod ideal, ambele închideri vor avea loc în același timp sau la câteva ore una de cealaltă, în funcție de cerințele statului în ceea ce privește finanțarea.
Pasul 5: Închideți tranzacțiile & Fiți plătiți!
Când compania de titlu închide ambele tranzacții, cumpărătorul preia proprietatea proprietății, vânzătorul încasează veniturile din vânzare, iar angrosistul încasează un onorariu frumos de angrosist!
Pentru mai multe informații despre ce se întâmplă în timpul unei închideri imobiliare, urmăriți acest scurt videoclip:
Aveți nevoie de bani pentru a încheia dublu?
Dacă aveți nevoie de bani pentru a încheia dublu sau nu depinde de statul dumneavoastră specific.
Dacă finanțarea escrow este o opțiune:
Dacă statul permite ca închiderea A→B să fie finanțată cu finanțarea B→C, angrosistul/investitorul nu trebuie să aducă bani la masă pentru închidere.
În acest caz, cumpărătorul final aduce în cele din urmă banii care vor finanța ambele tranzacții. Cumpărătorul final aduce fonduri pentru a achiziționa proprietatea în cauză, iar compania de titlu deține acești bani în escrow.
Dacă finanțarea escrow nu este o opțiune:
În cazul în care statul nu va permite ca fondurile de la a doua închidere să fie folosite pentru achiziția din prima închidere, investitorul trebuie să aducă propriul capital la masă. În cazul în care investitorul nu dorește să își utilizeze propriul capital, se poate recurge la finanțare tranzacțională sau pe termen scurt.
Double Closing vs. Assignment
Double Closing și Assignment sunt două strategii de ieșire utilizate în mod obișnuit de către angrosiștii imobiliari. Există diferențe esențiale între cele două strategii.
În cadrul unei tranzacții de cesiune de contract, angrosistul/investitorul nu cumpără sau nu deține niciodată efectiv proprietatea în cauză. Angrosistul obține proprietatea în cauză în baza unui contract de cumpărare cu o clauză de cesiune și apoi cedează dreptul de cumpărare unui alt cumpărător final.
Investitorul angrosist face bani prin colectarea unui comision de cesiune atunci când are loc încheierea tranzacției imobiliare. Prin urmare, angrosistul nu este niciodată proprietarul proprietății și nu apare niciodată în lanțul titlurilor de proprietate.
Într-o închidere dublă, angrosistul/investitorul va deține pentru scurt timp proprietatea înainte de a o vinde cumpărătorului final. Acest lucru înseamnă că angrosistul/investitorul va apărea în lanțul titlului de proprietate.
O dublă închidere implică două închideri separate, cu două seturi separate de informații de închidere, HUD-1 sau alte declarații de decontare și taxe de asigurare/închidere a titlului de proprietate. Investitorul va cumpăra sau va vinde de fapt o proprietate în prima închidere și apoi va cumpăra sau va vinde proprietatea în cea de-a doua închidere.
O dublă închidere este, de asemenea, mai scumpă decât o cesiune. Într-o închidere dublă, investitorul plătește costurile de închidere pentru două tranzacții separate.
Într-o tranzacție de cesiune, investitorul nu deține niciodată de fapt proprietatea. Acest lucru înseamnă că, de obicei, investitorul nu va trebui să plătească aceste costuri de închidere pentru niciuna dintre tranzacții!
Investitorul angrosist/investitor trebuie să evalueze nivelul de risc pe care se simte confortabil să și-l asume atunci când decide să facă o cesiune sau o închidere dublă.
Este normală o închidere dublă cu societățile de titlu?
Câteva societăți de titlu pot efectua închideri duble. Cu toate acestea, având în vedere nevoile unice de sincronizare și multiplele părți în mișcare ale acestor tipuri de tranzacții de investiții, este de o importanță vitală ca investitorul să lucreze cu o companie de titlu prietenoasă cu investitorii sau cu un avocat de închidere experimentat.
Multe companii de titlu fie nu vor ști cum să execute o închidere dublă, fie vor refuza să le facă. Este important să intervievați mai multe companii de titlu și să cereți recomandări de la rețeaua dvs. de investitori pentru a le localiza pe cele care sunt prietenoase cu investitorii.
Cum se finanțează o dublă închidere?
Finanțarea unei duble închideri se poate întâmpla în două moduri.
Primul mod este dacă cumpărătorul final aduce fonduri pentru a achiziționa proprietatea în cauză (B→C), iar angrosistul/investitorul folosește aceste fonduri pentru a finanța prima închidere în același timp (A→B).
Multe state nu mai permit această practică, astfel încât angrosiștii/investitorii pot fie să își utilizeze propriul capital, fie să găsească finanțare tranzacțională.
Finanțarea tranzacțională este atunci când un creditor va împrumuta investitorului/grosistului până la valoarea totală a tranzacției pentru a finaliza achiziția A→B. Acest lucru permite investitorului să finalizeze fără a-și mobiliza proprii bani.
Creditorul de finanțare tranzacțională va percepe, de obicei, un procent din împrumut, precum și un comision de inițiere. Aceste comisioane nu sunt ieftine! Cu toate acestea, dacă afacerea este suficient de dulce și investitorul a constatat că afacerea are sens, această finanțare poate merita.
Creditorii de finanțare tranzacțională, spre deosebire de creditorii de bani grei, vor solicita, de obicei, un timp de execuție rapid pentru a fi plătiți înapoi. Prin urmare, o dublă închidere trebuie să aibă loc rapid, de obicei în câteva ore sau 1-2 zile lucrătoare, pentru ca această sursă de finanțare să funcționeze.
Iată’ o prezentare video de ansamblu a finanțării tranzacționale pentru închideri duble în domeniul imobiliar:
Opțiunile ipotecare tradiționale, cum ar fi un împrumut convențional sau FHA, nu vor funcționa cu oferte de investiții cu închidere dublă din cauza reglementărilor naționale și a cerințelor de condimentare.
Vreți să învățați cum să construiți o listă de cumpărători de numerar? Consultați Cumpărători de numerar: The Beginner’s Guide!
Pro și contra dublei închideri în imobiliare
Avantajele dublei închideri
Există multe avantaje ale dublei închideri.
Dincolo de o cesiune de contract tradițională, o dublă închidere permite mai multă intimitate. Profitul net al investitorului la vânzarea angro a tranzacției va fi confidențial față de vânzătorul inițial și față de cumpărătorul final, din cauza celor două închideri separate care au loc.
Acest lucru este deosebit de avantajos dacă obțineți un profit mai mare sau dacă ați reușit să vindeți proprietatea la un preț mai mare decât credea vânzătorul inițial că valorează proprietatea.
Câțiva vânzători sau cumpărători finali pot fi frustrați sau pot amenința să renunțe la o tranzacție dacă consideră că un angrosist/investitor „a făcut prea mult” din tranzacție.
O închidere dublă permite confidențialitatea, astfel încât aceste alte părți să nu cunoască profitul dvs. final.
Dezavantajele închiderii duble
Închiderile duble sunt mai scumpe decât o simplă cesiune, deoarece există două tranzacții de închidere, nu doar una. Prin urmare, angrosistul/investitorul trebuie să fie pregătit să plătească costurile de închidere pentru două tranzacții: pe partea cumpărătorului (A→B) și pe partea vânzătorului (B→C).
O dublă închidere necesită, de asemenea, mai multă muncă din partea investitorului/ angrosistului. Acest investitor gestionează două tranzacții imobiliare, două linii de comunicare separate cu vânzătorul și cu cumpărătorul final, precum și toate actele aferente.
Cu toate acestea, riscul mai mare și orele de muncă necesare pot merita efortul suplimentar, deoarece investitorul poate câștiga potențial mult mai mult cu o închidere dublă decât cu o tranzacție de cesiune tradițională.
Gânduri finale privind închiderea dublă
Înțelegerea modului și a momentului în care se poate utiliza o închidere dublă poate fi o metodă înțeleaptă pentru investitorii imobiliari de toate nivelurile de experiență.
Dacă sunteți flipping case, vânzări cu ridicata de proprietăți în dificultate sau căutați un venit pasiv pe termen lung, găsirea unei nișe și a unei strategii de investiții de încredere vă va servi bine în timp ce căutați propriile dvs. afaceri imobiliare!