Publicat la 23 decembrie 2020
Încercați să cumpărați sau să închiriați o proprietate imobiliară comercială (CRE)? Veți dori să vă familiarizați cu un termen important și comun: „vanilla shell”.
Ce este o coajă de vanilie?
Poate că sună ca o dulceață delicioasă, dar coaja de vanilie se referă la modul în care o proprietate CRE este livrată chiriașului. Aceste proprietăți, denumite uneori și „cutie albă” sau „cochilii calde”, dispun de obicei de pereți interiori finisați, împreună cu alte facilități.
– Sistem HVAC funcțional (de aici și apelativul de „coajă caldă”)
– Tavane suspendate acustice sau cu capac dur (gips-carton)
– Podele de bază
– Toalete
– Iluminat
Sigur, ați observat mențiunea „în mod obișnuit caracteristică” de mai sus. Acest lucru se datorează faptului că nu toți proprietarii au aceeași definiție de lucru a cochiliei de vanilie. Unii enumeră spațiile fără pardoseală ca fiind cutie albă. Alții pot exclude chiar și iluminatul și plafoanele. Care este ideea? Asigurați-vă că lucrați cu un broker CRE cu experiență care va comunica în mod clar starea spațiului în cauză și va negocia o chirie sau un preț corect și rezonabil pentru proprietate.
Vanilla shell este de departe cel mai comun mod în care sunt listate proprietățile CRE.
Dar care este alternativa la vanilla shell? Aceea ar fi proprietățile cu cochilie gri.
Ce este o cochilie gri?
Spațiile gray shell de obicei nu sunt îmbunătățite deloc. Le lipsesc pereții interiori, plafoanele, toaletele, podelele și chiar și un sistem HVAC funcțional care să îl mențină cald iarna și răcoros vara – acesta fiind și motivul pentru care acestea pot fi denumite „cochilii reci”. Deși este mai costisitor și necesită mai mult timp pentru a aduce o cochilie gri în stare de funcționare pentru cerințele afacerii dumneavoastră, le puteți personaliza pentru a satisface orice nevoi unice.
O cochilie vanilie poate necesita doar un strat de vopsea, dotări de birou și calculatoare pentru a „deschide ușile”. În schimb, îmbunătățirea unei cochilii gri necesită mai multe investiții atât în timp, cât și în bani. Trebuie construite toalete, la fel ca și pereții interiori. Este posibil să fie necesară instalarea unui sistem HVAC. Plafoanele trebuie să fie coborâte (cu excepția cazului în care doriți aspectul popular expus). Iluminatul va trebui să fie plasat, precum și tot ceea ce este necesar pentru un spațiu de lucru pe deplin funcțional și sigur.
Scoicajele gri pot fi cele mai potrivite pentru nevoile unice ale acelor chiriași care deservesc industria medicală sau alte afaceri care au nevoie (sau doresc) de personalizare de la podea la tavan. Personalizarea înseamnă că spațiul poate fi dotat cu una sau 15 băi, pardoseală tare sau mochetă moale, tavane cu capac dur sau cu plăci acustice, încadrare pentru săli de examinare mici sau zone de operare mari și așa mai departe.
Ce beneficii are o cochilie vanilată?
În timp ce cochiliile gri au un potențial impresionant de „trucare”, s-ar putea să nu fie cele mai bune pentru majoritatea chiriașilor din domeniul comerțului cu amănuntul și al birourilor, din cauza costurilor și a timpului necesar pentru a le îmbunătăți. Pe de altă parte, proprietățile vanilla shell vin cu câteva beneficii greu de ignorat pentru aceiași chiriași.
– Timp scurt de îmbunătățire
– Cost minim de construcție
Alte considerații
Înainte de a semna pe linia punctată pentru o proprietate CRE vanilla shell, există alte câteva lucruri pe care ar trebui să le știți. Este posibil ca chiriașilor să li se ceară să facă o cutie albă a proprietății la plecare – adică să o readucă în starea inițială. Proprietățile vanilla shell obțin adesea chirii mai mari decât alte opțiuni de livrare. Și, în cele din urmă, pentru acele spații white box care ar putea folosi vopsea sau podele noi, asigurați-vă că brokerul dvs. CRE negociază o alocație de îmbunătățire a chiriașului care poate compensa sau chiar acoperi toate costurile asociate cu aceste modernizări necesare înainte de a vă muta.
Chris Falk este un broker imobiliar comercial experimentat, cu sediul în Utah, care este specializat și oferă îndrumare în ceea ce privește achizițiile, vânzările și închirierea. El a consiliat unele dintre cele mai mari organizații din Utah. Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a naviga în peisajul CRE, contactați-l astăzi pentru reprezentarea care vă poate ajuta să găsiți și să asigurați cea mai potrivită proprietate pentru dvs. și nevoile dvs. de afaceri.
.