Dacă ați auzit de schimbul 1031 în Texas, sau ați auzit de prieteni și colegi care fac unul, poate vă întrebați care este marea afacere? Ce este această discuție despre regula de 45 de zile și cea de 180 de zile? Și din moment ce Texasul nu are impozit pe venitul de stat, care este oricum beneficiul?
Pentru investitorii imobiliari din Texas, este o modalitate de bună credință de a vă asigura că păstrați cât mai mult posibil din câștigurile investiționale, în loc să dați mai mulți bani guvernului. Are și o serie de avantaje pe lângă economiile de taxe. Poate ajuta la asigurarea flexibilității în ceea ce privește tipul de proprietate pe care doriți să o dețineți și poate ajuta la îmbunătățirea fluxului de numerar.
În acest articol, am explicat principalele patru motive pentru care toți investitorii imobiliari ar trebui să facă un schimb 1031. Chiar dacă sunteți genul care cumpără și păstrează și nu vinde niciodată, acest articol vă va fi de ajutor în călătoria dvs. imobiliară.
#1 – Un schimb 1031 în Texas vă poate economisi din taxe
Primul și cel mai important motiv pentru care oricine face un schimb 1031 este acela de a economisi din taxe. Aproape fiecare parte a statului, de la Austin la El Paso și de la Amarillo la Houston, a înregistrat o apreciere extraordinară. Fie că dețineți proprietăți rezidențiale sau comerciale, piețele imobiliare din Texas au fost în flăcări în anii 2010. Adăugați la aceasta o piață a locurilor de muncă sănătoasă, o economie în plină expansiune și un aflux masiv de californieni și East Coaster. Dacă ați deținut orice fel de proprietăți imobiliare în Texas în ultimii douăzeci de ani, probabil că ați fost mulțumit de rezultat.
La început, acest beneficiu de economisire a impozitelor poate părea evident. Nimeni nu dorește să plătească impozit pe câștigurile de capital, iar schimbul 1031 este ultima modalitate adevărată de a evita aceste taxe. Dar, în domeniul imobiliar, există mult mai multe impozite decât doar câștigurile de capital. Schimbul 1031 din Texas vă poate ajuta și cu aceste taxe:
- Taxa de recuperare a amortizării – Indiferent dacă v-ați amortizat sau nu proprietatea, Fiscul presupune că ați făcut-o! Ceea ce este mai rău este că recapturarea deprecierii este impozitată la un nivel apropiat de cel al impozitului pe venit
- Impozit pe proprietate – Ratele impozitului pe proprietate în Texas sunt unele dintre cele mai mari din țară. Dacă doriți să faceți un schimb 1031 în Texas și să cumpărați o proprietate de înlocuire în alt stat, este posibil să economisiți la impozitul pe proprietate. Acest lucru poate ajuta la îmbunătățirea fluxului de numerar pentru proprietatea dvs.
- Taxa de 3,8% din Affordable Care Act (Obamacare) – Instituită ca parte a reformelor din domeniul sănătății în timpul președinției lui Obama, dacă aveți un venit ridicat, veți fi supus unui impozit suplimentar de 3,8% pe câștigurile de capital din vânzarea unei proprietăți. Un schimb 1031 în Texas poate amâna sau elimina acest impozit
#2 – Flexibilitate mai mare cu privire la tipul de proprietate
Cel mai mult toată lumea știe că obiectivul principal al unui schimb 1031 este de a amâna impozitele, dar nu la fel de mulți vorbesc despre flexibilitatea pe care o poate oferi un schimb 1031 în Texas. În loc să fiți blocat cu tipul de proprietate pe care îl dețineți (rezidențială multifamilială, industrială, comercială etc.), un schimb 1031 poate fi cea mai bună modalitate de a cumpăra un alt tip de proprietate.
Câțiva sunt confuzi de termenul „similar” și presupun că înseamnă că trebuie să schimbați o proprietate de vânzare cu amănuntul cu o altă proprietate de vânzare cu amănuntul, sau o casă unifamilială cu o altă casă SFH. Acest lucru nu este cazul! Orice proprietate care este „utilizată într-o afacere sau investiție productivă” este similară cu alta. Atâta timp cât nu este proprietatea dvs. personală (adică nu locuiți în ea), un schimb 1031 este un joc corect.
Acest lucru poate fi grozav pentru investitorii care și-au construit un portofoliu de chirii rezidențiale și care doresc să intre în domeniul imobiliar comercial. Sau, dacă v-ați săturat de toalete, chiriași și gunoaie, vă puteți uita la proprietățile DST sau NNN. Acestea sunt ambele structuri care vă permit să nu vă implicați deloc în investiția dumneavoastră. Alte căi pe care investitorii le urmăresc sunt redevențele de petrol & gaze, care sunt asemănătoare cu o proprietate de închiriat, vă vine să credeți sau nu.
Diversitate geografică
Nu numai că puteți folosi un schimb 1031 în Texas pentru a oferi flexibilitate în ceea ce privește tipurile de proprietăți, ci poate fi folosit pentru a cumpăra o proprietate într-o zonă diferită. Să spunem că dețineți o proprietate pe o piață despre care credeți că va cunoaște o recesiune în următorii câțiva ani. Uitați de încercarea de a vă vinde rapid proprietatea (ceea ce ar putea fi dificil dacă vă aflați pe o piață a cumpărătorilor) și de plata impozitelor pe vânzare. În schimb, un schimb 1031 vă permite flexibilitatea de a amâna impozitele și de a cumpăra într-o altă zonă fără probleme.
Mulți investitori care locuiesc pe coastă își exprimă dorința de a investi în mai multe proprietăți imobiliare, dar consideră că prețurile și ratele de capitalizare nu sunt suficient de atrăgătoare. Vânzând o investiție în California, puteți cumpăra mai multe proprietăți de închiriat în tot Midwest sau în sud. Acest lucru vă diversifică portofoliul față de riscul geografic și, probabil, vă crește fluxul de numerar.
#3 – Schimbul 1031 „Trade Up”
Un alt mare avantaj al unui schimb 1031 în Texas este capacitatea de a vă folosi capitalul existent pentru a „crește” valoarea proprietății. De exemplu, să spunem că dețineți o proprietate de închiriat de 500.000 de dolari și că încă mai datorați 300.000 de dolari la ipotecă. Capitalul dvs. în proprietate este de 200.000 de dolari. Cu un schimb 1031, puteți să vindeți această proprietate existentă și să folosiți întreaga sumă de 200.000 de dolari ca avans pentru o proprietate mai mare, potențial de 1 milion de dolari.
Cu o vânzare tradițională, probabil că ar trebui să plătiți impozitul pe câștigurile de capital și impozitul de recuperare a amortizării, astfel încât nu ați putea utiliza întreaga sumă de 200.000 de dolari în următoarea proprietate. Acesta este momentul în care oamenii își dau seama că schimbul 1031 este probabil cel mai bun instrument pe care investitorii îl au la dispoziție pentru a acumula o avere în imobiliare de tip buy-and-hold. Prin amânarea impozitelor, puteți continua să „faceți schimburi” până când sunteți stabilit cu o proprietate mare și plătiți în mod constant ipoteca.
Este adevărat că suma inițială a impozitului pe câștigurile de capital este „ascunsă” în proprietatea de înlocuire, așteptând până când o vindeți. Lucrul grozav este că puteți continua să amânați prin efectuarea unui alt schimb 1031. Apoi, puteți transmite proprietatea imobiliară moștenitorilor dvs. și aceștia o vor moșteni la o bază „intensificată”. Acest lucru înseamnă că baza de calcul a moștenitorilor dvs. va fi valoarea justă de piață la momentul moștenirii. Vom discuta despre modul în care schimburile 1031 pot fi folosite ca un instrument excelent de planificare succesorală mai departe, la numărul cinci.
#4 – O mulțime de intermediari calificați în Texas
Un alt avantaj de a face un schimb 1031 în Texas este că acesta are unii dintre cei mai mulți intermediari calificați pe cap de locuitor. Pentru a face un schimb 1031 în Texas (sau oriunde, de altfel), trebuie să folosiți un intermediar calificat.
Multe state au doar o mână de intermediari calificați în interiorul granițelor sale. Unele nu au niciun intermediar calificat în întregul stat. Texas, pe de altă parte, are 18 intermediari calificați care operează în stat. Dacă vă aflați într-un termen de 45 de zile sau 180 de zile și lucrați într-o perioadă restrânsă, puteți sta liniștit știind că un intermediar calificat este gata să vă ajute.
#5 – Schimbul 1031 în Texas pentru planificarea succesorală
În timp ce schimbul 1031 este cel mai bine cunoscut ca o strategie de amânare a impozitelor, acesta poate fi, de asemenea, un instrument excelent de planificare succesorală. Așa cum am menționat mai devreme în articol, mulți investitori plănuiesc „să facă schimb până la cădere”. Acest lucru înseamnă că vor face un schimb 1031 până când vor muri, iar moștenitorii lor vor moșteni proprietatea sau proprietățile pe o bază „step-up”.
Dar ce se întâmplă dacă preferați să vindeți proprietățile pe care le dețineți înainte de asta și să investiți în ceva care este mai ușor de gestionat? Cu excepția cazului în care copiii dvs. sau partenerul dvs. semnificativ are experiență în gestionarea proprietăților, utilizarea schimbului 1031 pentru planificarea succesorală poate fi o opțiune excelentă.
O tactică de luat în considerare este efectuarea unui schimb cu o singură proprietate și cumpărarea mai multor participații în diferite Delaware Statutory Trusts (DST). Acestea sunt investiții imobiliare „crowdfunded” în care dețineți o anumită sumă procentuală. Marele avantaj este că acestea sunt gestionate pentru dumneavoastră și primiți un cec prin poștă în fiecare lună.
Să spunem că dețineți o clădire de apartamente care s-a apreciat în ultimii ani. Să presupunem, de asemenea, că aveți trei copii și doriți să dați fiecărui copil o parte egală. Transmițând întreaga clădire și împărțind cota-parte între cei trei copii, ar putea apărea conflicte cu privire la momentul vânzării sau la ce să faceți cu clădirea.
Dacă vindeți clădirea și dați fiecărui copil veniturile, veți fi lovit de o factură fiscală uriașă. Făcând un schimb 1031 și cumpărând trei părți din proprietăți DST separate, acest lucru rezolvă problema. Fiecare copil primește o investiție separată care oferă „bani de buzunar” și poate decide singur ce să facă cu propria cotă-parte.
.