Ajutarea persoanelor în vârstă să trăiască în confort este principalul obiectiv în nișa locuințelor asistate din sectorul fondurilor de investiții imobiliare din domeniul sănătății. Acest lucru presupune furnizarea infrastructurii pentru un spectru larg de servicii, de la complexe de bine-viețuire până la facilități de îngrijire pe termen lung, cunoscute și sub numele de cămine de bătrâni. Populația îmbătrânită din generația baby boom va solicita din ce în ce mai mult aceste servicii în următoarele două decenii, deci există un vânt din spate pe termen lung. Dar, în acest moment, întreprinderile din acest sector se confruntă cu vânturi din față, cum ar fi preocupările legate de supraconstrucția (locuințe asistate) și problemele legate de plăți (cămine de bătrâni). Acesta este motivul pentru care rămânerea la cei mai mari și mai diversificați operatori este probabil cea mai bună alegere. Iată de ce Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR) și, pentru cei care au mai multă toleranță la risc, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) sunt cele mai bune acțiuni pentru locuințe asistate pe care să le cumpărați în 2019.
Sunt scumpe, dar se întorc la creștere
Acțiunile Welltower, unul dintre cele mai mari REIT-uri din domeniul sănătății, nu sunt ieftine astăzi. Randamentul său este relativ modest, de 5%, iar raportul preț/fonduri din exploatare este ridicat, de aproximativ 19 ori. Cu toate acestea, povestea nu se rezumă doar la aceste cifre.
Sursa imaginii: Getty Images
Welltower a depus eforturi pentru a crește procentul de clienți cu plată privată în unitățile sale, din cauza preocupărilor legate de reducerea de către guvernul federal a sumelor pe care Medicare și Medicaid le plătesc pentru serviciile pe care le oferă.
În acest moment, tranziția este în mare parte finalizată, cu aproximativ 90% din chiriile sale susținute în principal de clienți cu plată privată. Aproximativ două treimi din chiriile sale provin de la facilități de locuințe pentru persoane în vârstă, iar alte 23% de la sistemele medicale și de sănătate în regim ambulatoriu. Doar aproximativ 10% provin de la căminele de bătrâni, care sunt puternic expuse la terți plătitori.
Procesul de schimbare a mixului său de portofoliu a avut un impact negativ asupra rezultatelor Welltower: Fondurile din operațiuni au scăzut în 2017 și au fost practic stabile în 2018. Situația s-a reflectat și în dividendele sale: 2018 a fost primul an în peste un deceniu în care Welltower nu a oferit investitorilor o creștere anuală a plăților. Cu toate acestea, pauza a fost o mișcare judicioasă, deoarece procentul de trailing-FFO la plată este ridicat, în jur de 100%.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Astfel spus, cu această tranziție în mare parte în urmă, Welltower ar trebui acum să se poată concentra din nou pe creștere. De fapt, a anunțat achiziția unui portofoliu de 55 de clădiri de birouri medicale la începutul lunii ianuarie. Aceasta se află în afara spațiului de locuințe asistate, dar îi extinde prezența într-o nișă de asistență medicală în creștere rapidă și ajută la diversificarea în continuare a portofoliului REIT. De asemenea, este demn de remarcat faptul că, în toată această perioadă, compania și-a păstrat un rating de credit cu grad de investiție.
În concluzie, Welltower este unul dintre cei mai mari jucători din industria REIT din domeniul sănătății, este puternic din punct de vedere financiar și începe să privească din nou spre creștere. În ciuda evaluării sale ridicate (care este în mare parte legată de tranziția către plata privată), Welltower ar trebui să se afle în fruntea listelor de supraveghere ale investitorilor conservatori pentru 2019.
Consultați cea mai recentă transcriere a teleconferinței privind câștigurile Welltower.
Un alt gigant de luat în considerare
Acesta fiind spus, Welltower nu este singurul REIT mare și puternic din punct de vedere financiar în domeniul sănătății. Ventas a fost, din punct de vedere istoric, printre cele mai bine gestionate REIT-uri din sector, schimbându-și adesea poziția înaintea rivalilor săi pentru a anticipa schimbarea condițiilor. De exemplu, Ventas a renunțat la majoritatea activelor sale din căminele de bătrâni cu aproximativ un an înainte ca acest sector să înceapă să se prăbușească. Prin comparație, HCP, un alt gigant al industriei, nu a acționat suficient de repede și a fost nevoit să își desființeze afacerea de cămine de bătrâni dintr-o poziție de slăbiciune – și să suporte o depreciere costisitoare.
De fapt, atunci când comparați rezultatele FFO ale Ventas și Welltower, veți observa că Ventas a avut o performanță ceva mai bună în ultimii cinci ani. Asta nu înseamnă că rezultatele Ventas au fost grozave, dar a reușit să treacă printr-o perioadă de tranziție dificilă fără să provoace prea multă durere acționarilor săi. Între timp, și-a mărit dividendele timp de opt ani la rând.
Ventas FFO per acțiune (TTM) data by YCharts.
Ventas este aproximativ la fel de diversificat ca Welltower și, la fel ca și colegul său cu capitalizare bursieră mai mare, are un bilanț cu grad de investiție. Acestea fiind spuse, Ventas arată puțin mai bine în ceea ce privește anumiți parametri, inclusiv raportul dintre datoria financiară și EBITDA și acoperirea cheltuielilor fixe. Ventas are chiar și un randament mai mare, de aproximativ 5,3% în prezent. Având în vedere toate acestea, Ventas pare a fi o opțiune de investiție mai bună decât Welltower – și s-ar putea să fie. De fapt, raportul preț/fonduri proprii de exploatare al Ventas este mult mai rezonabil, de 14,5.
Cu toate acestea, Ventas se concentrează pe construcții în segmentele de birouri medicale și de cercetare. Aceasta este o strategie bună și una care va diversifica portofoliul REIT și va susține creșterea FFO. Dar este o abordare de creștere mai lentă decât achizițiile – metoda preferată în prezent de Welltower pentru extinderea portofoliului său. Așadar, Ventas este o opțiune excelentă, dar Welltower pare să aibă un potențial de creștere mai mare în 2019 – motiv pentru care primește cea mai bună notă aici.
Acestea fiind spuse, nu ați da greș cu niciunul dintre aceste nume dacă sunteți în căutarea unei investiții în locuințe asistate – observând, desigur, că fiecare dintre ele caută să se extindă dincolo de acest segment în zone cu o creștere mai mare a spațiului imobiliar din domeniul sănătății.
Consultați cea mai recentă transcriere a apelului privind câștigurile Ventas.
Pentru cei cu un apetit ridicat pentru risc
Welltower și Ventas au evitat în mod specific căminele de bătrâni din cauza riscului reprezentat de schimbările de plată a terților. Ultima investiție de pe această listă, Omega Healthcare Investors, are o strategie complet contrară. Azilele de bătrâni reprezintă aproximativ 83% din chiriile sale – restul provine din locuințele pentru persoane în vârstă. Este, de fapt, unul dintre cei mai mari jucători din domeniul îngrijirii pe termen lung.
Iată cum stă treaba: Omega s-a descurcat destul de bine în ciuda problemelor cu care s-au confruntat căminele de bătrâni. Ultimii doi ani au fost dificili pentru acționari, cu o scădere abruptă a FFO care a împins rata de plată a FFO a REIT-ului la peste 100% pentru o perioadă de timp. Cu toate acestea, rezultatele au crescut din nou, iar rata de plată a revenit la 90%. În plus, compania rămâne rezonabil de bine finanțată, cu un raport datorie/EBITDA aproximativ similar cu cel al Welltower și Ventas. De asemenea, se încadrează bine în clauzele privind datoriile, iar gradul de acoperire a chiriilor din portofoliul său, care arată cât de bine se comportă chiriașii săi, este solid, de 1,7.
Date OHI de YCharts.
Și Omega continuă să își extindă portofoliul cu achiziții finanțate parțial prin cesionarea de active secundare, profitând de slăbiciunea sectorului căminelor de bătrâni pentru a-și dezvolta afacerea. Nu există niciun motiv să ne așteptăm ca aceasta să schimbe această strategie.
Cu acest istoric – plus o acțiune cotată la un raport FFO relativ scăzut, de aproximativ 11,7, și cu un randament de 7,5% – Omega pare destul de atrăgătoare aici. Cu toate acestea, investitorii care caută să doarmă bine noaptea ar putea dori să treacă peste. În ultimii doi ani, prețul acțiunilor a fost destul de volatil, iar expunerea puternică la terți plătitori este un semn de întrebare. Cu alte cuvinte, oscilațiile mari de preț ar putea fi norma pentru această acțiune pentru o vreme.
Încă, investitorii agresivi care caută să maximizeze venitul pe care îl generează – și care sunt dispuși să treacă prin suișuri și coborâșuri cu o casă de sănătate bine gestionată – ar trebui probabil să își facă timp pentru o scufundare profundă. Dacă aveți stomac pentru asta, Omega ar putea fi o opțiune bună cu randament ridicat pentru a o adăuga la portofoliul dvs. în 2019.
Consultați cea mai recentă transcriere a transcrierii apelului privind câștigurile Omega Healthcare Investors.
Big and strong
Majoritatea investitorilor interesați de spațiul de locuințe asistate vor fi cel mai bine deserviți rămânând cu cei mai mari jucători sportivi cu fundații financiare solide. Welltower, Ventas și Omega se potrivesc cu toții acestei facturi. În ciuda unei istorii îndelungate și de succes, Welltower are o oarecare senzație de răsturnare de situație. Și-a schimbat portofoliul pentru a reduce riscurile, iar acum pare să fi revenit la modul de creștere. Ventas a făcut o schimbare similară, dar se concentrează pe construcții noi – o abordare mai lentă și mai constantă, pe care investitorii conservatori și atenți la valoare o vor găsi probabil atractivă. Iar Omega, cu accentul pe căminele de bătrâni și randamentul ridicat al dividendelor, este cea mai potrivită pentru investitorii care tolerează riscul.