En udlejer kan genvinde besiddelse af en lejebolig til ejerens eller en slægtning til ejerens beboelse til brug som hovedbolig i en periode på mindst 36 sammenhængende måneder. En rømning af en pårørende ved indflytning er kun tilladt for visse af ejerens nære slægtninge, herunder et barn, en forælder, en bedsteforælder, et barnebarn, en søskende eller ejerens ægtefælle eller ægtefæller til sådanne slægtninge. Udtrykket “ægtefælle” omfatter også ægtefæller. Ejere, der tvangsudsætter for at disse slægtninge kan flytte ind, skal dog allerede bo i bygningen eller være ved at flytte ind i bygningen samtidig med slægtningen.
Ejeren eller slægtningen skal flytte ind i enheden inden for tre måneder og har til hensigt at bebo enheden som den pågældendes hovedbolig i mindst 36 sammenhængende måneder. Hvis en tilsvarende enhed i bygningen er ledig eller bliver ledig i den periode, hvor opsigelsen om ophævelse af lejemålet gælder, skal opsigelsen ophæves. En ledig, ikke sammenlignelig enhed, der er ejet i San Francisco, skal tilbydes den lejer, der udsættes.
En ejer, der ønsker at udsætte en lejer til ejer- eller slægtningebolig, skal have en ejerandel på mindst 25 % i bygningen, hvis ejerandelen blev registreret efter den 21. februar 1991. Hvis ejerskabet blev registreret den eller før den 21. februar 1991, skal ejeren kun have en minimumsinteresse på 10 %. Ægtefæller kan kombinere deres interesser for at opnå den krævede andel på 10 % eller 25 % for at kunne bebo en enhed.
Ordningen tillader generelt kun udsættelse af lejere fra én enhed pr. bygning til ejerens brug og beboelse. Når en lejer efter den 18. december 1998 udsættes med henblik på at blive beboet af ejeren, udpeges den pågældende enhed som ejerens enhed med henblik på efterfølgende udsættelser med henblik på at blive beboet af ejeren, medmindre ejerens handicap eller andre lignende problemer forhindrer beboelse af den pågældende enhed.
Lejere, der er mindst 60 år gamle eller som opfylder retningslinjerne for handicap for føderal supplerende sikkerhedsindkomst, og som har boet i enheden i mindst 10 år, eller lejere, der er katastrofalt syge, og som har boet i enheden i mindst 5 år, har en beskyttet status og kan ikke udsættes for, at hverken ejeren eller ejerens slægtninge flytter ind i en bygning, der har 2 enheder eller mere. Lejere, der ellers ville have beskyttet status, kan dog udsættes, hvis lejligheden er den eneste lejebolig, der ejes af udlejeren i bygningen, eller hvis udlejers kvalificerede slægtning, der skal flytte ind, er 60 år eller ældre, og hver lejebolig, der ejes af udlejeren i samme bygning (undtagen den enhed, der bebos af udlejeren), er beboet af en lejer med beskyttet status. Det er en forseelse at nægte at udleje til en ældre person, fordi denne person ville erhverve rettigheder i henhold til huslejeforordningen.
Dertil kommer, at en lejer, der har boet i en enhed i 12 måneder eller mere, ikke må udsættes, fordi en ejer eller en slægtning skal flytte ind i løbet af skoleåret for San Francisco Unified School District, hvis et barn under 18 år eller en person, der arbejder på en skole i San Francisco, bor i lejeboligen, er lejer i lejeboligen eller har et forældremyndigheds- eller familieforhold til en lejer i lejeboligen.
En lejer, der hævder at have beskyttet status, skal underrette ejeren om lejerens beskyttede status inden for 30 dage efter at have modtaget enten en meddelelse om at rømme lejemålet eller en skriftlig anmodning fra ejeren om at erklære lejerens beskyttede status. Lejeren skal også vedlægge dokumentation til støtte for sin påstand om beskyttet status. Hvis lejeren ikke fremsender en erklæring inden for perioden på 30 dage, anses det for at være en indrømmelse af, at lejeren ikke har beskyttet status. Ejere, der ønsker at genvinde besiddelse af lejemålet til ejer- eller slægtningebolig, kan anfægte en lejers påstand om beskyttet status enten ved at indgive et andragende til huslejenævnet eller ved at anlægge sag om udsættelse ved retten.
Hvis en meddelelse om udsættelse af ejer- eller slægtningebolig ved indflytning blev forkyndt før den 1. januar 2018, og lejemålet udbydes til leje i løbet af den treårige periode efter forkyndelsen af meddelelsen om udsættelse, skal udlejeren først tilbyde lejemålet til den fraflyttede lejer.
Hvis en meddelelse om fraflytning fra ejeren eller en pårørende er blevet forkyndt den 1. januar 2018 eller senere, og lejemålet udbydes til leje i løbet af den femårige periode efter forkyndelsen af meddelelsen om fraflytning, skal udlejeren først tilbyde lejemålet til den fraflyttede lejer, og udlejeren skal indgive en kopi af genudlejningstilbuddet til huslejenævnet inden for 15 dage efter tilbuddet. Lejeren har 30 dage fra modtagelsen af tilbuddet til at underrette udlejeren om accept eller afvisning af tilbuddet, og hvis tilbuddet accepteres, skal lejeren genindtage lejligheden inden 45 dage efter modtagelsen af tilbuddet.
Hvis en meddelelse om fraflytning fra ejeren eller en pårørende er blevet forkyndt før den 9. november 2015, og udlejeren genudlejer boligen til den fraflyttede lejer eller til en ny lejer inden for tre år efter forkyndelsen af meddelelsen, er den oprindelige leje begrænset til ikke mere end den leje, som den fraflyttede lejer ville have betalt, hvis den fraflyttede lejer var blevet boende, plus eventuelle tilladte forhøjelser.
Hvis en meddelelse om fraflytning fra ejeren eller en pårørende er blevet forkyndt den 9. november 2015 eller senere, og udlejeren genudlejer boligen til den fraflyttede lejer eller til en ny lejer inden for fem år efter forkyndelsen af meddelelsen, er den oprindelige leje begrænset til ikke mere end den leje, som den fraflyttede lejer ville have betalt, hvis den fraflyttede lejer var blevet boende, plus eventuelle tilladte forhøjelser.
For ejere eller slægtninge, der flytter ind i en udsættelsesmeddelelse, der er forkyndt den 1. januar 2018 eller senere, er der nye rapporteringskrav vedrørende brugen af en lejebolig efter en sådan udsættelsesmeddelelse. Udlejere vil være forpligtet til at indsende en erklæring om beboelse med mindst to former for dokumentation til støtte for den femårige periode efter, at lejligheden er kommet i besiddelse igen, medmindre det fremgår af erklæringen om beboelse, at udlejeren ikke længere bestræber sig på at komme i besiddelse af lejligheden, og huslejenævnet har imødekommet udlejers skriftlige anmodning om ophævelse af rømningsmeddelelsen, i hvilket tilfælde der ikke behøver at blive indsendt yderligere erklæring om beboelse. Administrative bøder for manglende indsendelse af den krævede erklæring om beboelse og/eller dokumentation er obligatoriske og udgør 250 USD for den første overtrædelse, 500 USD for den anden overtrædelse og 1 000 USD for hver efterfølgende overtrædelse.
Lejernævnet sender en kopi af hver erklæring om beboelse til den fraflyttede lejer på den adresse, der er registreret hos huslejenævnet, eller en meddelelse om, at udlejeren ikke har indsendt den krævede erklæring om beboelse. Rent Board sender også en årlig meddelelse til den enhed, som lejeren blev forflyttet fra, med angivelse af den maksimale husleje for enheden.
En ejer, der søger at genvinde besiddelse af en enhed, så en ejer eller en slægtning kan flytte ind, skal gøre det i god tro, uden bagtanker og med ærlig hensigt.
Bevis for, at udlejeren ikke har handlet i god tro i forbindelse med en udsættelse af en ejer eller en slægtning, der flytter ind, kan omfatte, men er ikke begrænset til, en af følgende ting:
- Udlejer tidsler forkyndelsen af meddelelsen eller indgivelsen af en sag om at genvinde besiddelse for at undgå at flytte ind i en sammenlignelig enhed eller for at undgå at tilbyde en lejer en erstatningsenhed;
- Udlejer har undladt at indgive meddelelsen om fraflytning til huslejenævnet;
- Vejeren eller den slægtning, for hvem lejeren blev sat ud af lejeren, er ikke flyttet ind i enheden inden for tre måneder efter, at udlejeren har genvundet besiddelsen af enheden, og har derefter beboet enheden som den pågældendes hovedbolig i mindst 36 på hinanden følgende måneder;
- Vejeren eller den slægtning, for hvem lejeren blev sat ud af lejeren, mangler en legitim, bona fide grund til ikke at flytte ind i enheden inden for tre måneder og/eller bebo enheden som den pågældendes hovedbolig i mindst 36 på hinanden følgende måneder;
- Udlejer har ikke indsendt den krævede erklæring om beboelse til huslejenævnet;
- Udlejer har lejet lejligheden ud til en ny lejer til en højere leje end den fraflyttede lejer ville have betalt, hvis han/hun var blevet boende uafbrudt;
- Udlejer har forkyndt en separat meddelelse om fraflytning af ejeren ved indflytning for en anden enhed og har ikke søgt om ophævelse eller tilbagetrækning af denne meddelelse;
- Udlejer har udsat lejere fra flere lejemålsenheder i samme bygning inden for 180 dage efter forkyndelsen af meddelelsen om fraflytning af ejeren ved indflytning; og
- Udlejer har afsluttet forhandlinger om opkøb i henhold til § 37.9E(c) med eventuelle andre lejere i samme bygning, hvor der søges om besiddelse.
Hurtigvis hver måned udvælger huslejenævnet en tilfældig stikprøve på 10 % af alle de indflytningserklæringer, der er indgivet til huslejenævnet, og udarbejder en liste over alle enheder, for hvilke den krævede indflytningserklæring ikke er indgivet, og fremsender dem til statsadvokaten med henblik på undersøgelse. Enhver udlejer, der opkræver en for høj leje for en enhed inden for fem år efter forkyndelse af en meddelelse om fraflytning med henblik på indflytning af ejeren eller en slægtning, gør sig skyldig i en forseelse og straffes med en obligatorisk bøde på 1 000 USD for hver måned eller del af en måned, hvor udlejeren opkræver en for høj leje. Ud over den obligatoriske bøde kan udlejeren også straffes med fængsel i amtsfængslet i en periode på højst seks måneder.
Ud over de strafferetlige sanktioner kan lejeren i tilfælde, hvor en udlejer har genudlejet en enhed inden for fem år efter forkyndelse af en meddelelse om fraflytning af en ejer eller slægtning til indflytning og opkræver en for høj leje af en ny lejer, sagsøge udlejeren for at få et påbud og/eller en erstatning i penge på mindst tre gange det beløb, der er opkrævet for høj leje. Non-profitorganisationer for lejere i San Francisco har også under visse omstændigheder ret til at anlægge et civilt søgsmål med påbud og/eller erstatning mod en udlejer, der har opkrævet for høj husleje fra en ny lejer efter en udsættelse af en ejer eller slægtning ved indflytning.
Udlejere er forpligtet til at betale flytteudgifter til lejere, der udsættes i forbindelse med en udsættelse af en ejer eller slægtning ved indflytning. Hver autoriseret beboer, uanset alder, der har boet i lejligheden i mindst et år, har ret til en flyttegodtgørelse på 4.500,00 USD, med en maksimal betaling på 13.500,00 USD pr. enhed. Desuden har hver ældre lejer, der er 60 år eller derover, og hver handicappet lejer samt hver husstand med et eller flere mindreårige børn ret til en yderligere betaling på 3 000,00 USD. Hvert år fra den 1. marts 2007 justeres beløbet for disse flytningsgodtgørelser, herunder de maksimale flytteudgifter pr. enhed, for inflationen. Oplysninger om de aktuelle beløb for flyttegodtgørelse kan fås hos Rent Board på telefon 415-252-4602 eller ved at besøge vores websted www.sfrb.org. En liste over flyttebetalingsbeløb er også tilgængelig på Rent Board’s kontor.
Udlejer er forpligtet til at give alle beboere i enheden skriftlig meddelelse om flytningsrettigheder på eller før datoen for forkyndelse af udsættelsesmeddelelsen og skal også give en kopi af bekendtgørelsens § 37.9C. Denne meddelelse skal indeholde en erklæring, der beskriver de ekstra flytteudgifter, der er til rådighed for berettigede lejere, som er ældre eller handicappede, og for husstande med børn. Udlejeren skal indgive en kopi af denne meddelelse til huslejenævnet senest 10 dage efter forkyndelsen af meddelelsen sammen med en kopi af udsættelsesmeddelelsen og bevis for forkyndelse for lejeren. Senest 30 dage efter at have modtaget en lejers krav om ekstra betaling på grund af alder, handicap eller børn i husstanden skal udlejeren skriftligt underrette huslejenævnet om lejerens krav og om, hvorvidt udlejeren bestrider kravet eller ej. Lejenævnet har dog ikke beføjelse til at acceptere eller træffe afgørelse om andragender vedrørende en lejers krav om yderligere flytteudgifter på grund af alder, handicap eller børn i husstanden. Sådanne tvister skal afgøres i et andet forum.