Um proprietário pode recuperar a posse de uma unidade de aluguer para a ocupação do proprietário ou de um parente do proprietário para uso como sua residência principal por um período de pelo menos 36 meses contínuos. O despejo de um parente só é permitido para certos parentes próximos do proprietário, incluindo um filho, pai, avô, neto, irmão ou cônjuge do proprietário ou cônjuges de tais parentes. O termo “cônjuge” inclui os parceiros domésticos. No entanto, os proprietários que despejam para que estes parentes se mudem já devem viver no edifício ou estar a mudar-se para o edifício ao mesmo tempo que o parente.
O proprietário ou parente deve mudar-se para a unidade no prazo de três meses e pretende ocupar a unidade como residência principal dessa pessoa durante pelo menos 36 meses contínuos. Se uma unidade comparável no edifício estiver vaga ou ficar vaga durante o período de rescisão do contrato de arrendamento, então a rescisão deve ser rescindida. Uma unidade vazia e não comparável pertencente a São Francisco deve ser oferecida ao inquilino a ser despejado.
Um proprietário que deseje despejar um inquilino por proprietário ou ocupação relativa deve ter pelo menos uma participação de 25% no edifício, se a participação de propriedade foi registada após 21 de Fevereiro de 1991. Se a propriedade foi registada em ou antes de 21 de Fevereiro de 1991, então o proprietário só é obrigado a ter um mínimo de 10% de juros. Os sócios domésticos podem combinar os seus interesses para atingir os 10% ou 25% de interesse necessários para ocupar uma unidade.
O Decreto geralmente permite o despejo de inquilinos de apenas uma unidade por edifício para uso e ocupação do proprietário. Quando um inquilino é despejado para ocupação do proprietário após 18 de dezembro de 1998, essa unidade é designada como unidade do proprietário para fins de despejos subsequentes de ocupação pelo proprietário, a menos que a incapacidade do proprietário ou outras dificuldades similares impeçam a ocupação dessa unidade.
Tenantes que tenham pelo menos 60 anos de idade ou que satisfaçam as diretrizes de deficiência para a Renda Federal Suplementar de Segurança e que tenham vivido na unidade pelo menos 10 anos, ou inquilinos que estejam catastroficamente doentes e que tenham vivido na unidade por pelo menos 5 anos, tenham um status de proteção e não possam ser despejados para que o proprietário ou parente do proprietário se mude para um prédio que tenha 2 unidades ou mais. No entanto, os inquilinos que de outra forma teriam estatuto de protecção podem ser despejados se a unidade for a única unidade de aluguer pertencente ao senhorio no edifício, ou se o familiar qualificado do senhorio que se mudará para lá tiver 60 anos ou mais e cada unidade de aluguer pertencente ao senhorio no mesmo edifício (excepto a unidade ocupada pelo senhorio) for ocupada por um inquilino com estatuto de protecção. É uma contravenção recusar o arrendamento a um inquilino sénior porque essa pessoa adquiriria direitos ao abrigo do Decreto de Arrendamento.
Além disso, qualquer inquilino que tenha residido numa unidade durante 12 meses ou mais não pode ser despejado por um proprietário ou familiar para se mudar durante o ano lectivo para o Distrito Escolar Unificado de São Francisco, se uma criança menor de 18 anos ou uma pessoa que trabalhe numa escola em São Francisco residir na unidade de arrendamento, for um inquilino da unidade ou tiver uma relação de custódia ou familiar com um inquilino da unidade.
Qualquer inquilino que declare ter o estatuto de protecção deve notificar o proprietário do estatuto de protecção do inquilino no prazo de 30 dias após receber uma notificação de desocupação ou um pedido escrito do proprietário para declarar o estatuto de protecção do inquilino. O inquilino deve também incluir provas que sustentem a reivindicação do estatuto de protecção. A não apresentação pelo locatário de uma declaração no prazo de 30 dias será considerada como uma admissão de que o locatário não tem o estatuto de protecção. Os proprietários que pretendam recuperar a posse da unidade de aluguer para proprietário ou ocupação relativa podem contestar a reivindicação de protecção do inquilino, quer apresentando uma petição à Comissão de Arrendamento ou através de uma acção de despejo em tribunal.
Quando um proprietário ou um parente for notificado de despejo antes de 1 de Janeiro de 2018 e a unidade de aluguer for oferecida para aluguer durante o período de três anos após o serviço da notificação de despejo, o senhorio deve primeiro oferecer a unidade ao inquilino deslocado.
Para os avisos de despejo do proprietário ou de mudança de residência relativa cumpridos em ou após 1º de janeiro de 2018, há novos requisitos de notificação quanto ao uso de uma unidade de locação após tal aviso de despejo. Os senhorios deverão apresentar à Direcção de Arrendamento uma Declaração de Ocupação com pelo menos duas formas de documentação de apoio para o período de cinco anos após a recuperação da posse da unidade, a menos que a Declaração de Ocupação revele que o senhorio já não está a tentar recuperar a posse da unidade e a Direcção de Arrendamento tenha concedido ao senhorio o pedido escrito de rescisão da notificação de desocupação, caso em que não é necessário apresentar mais nenhuma Declaração de Ocupação. Penalidades administrativas por não apresentar a Declaração de Ocupação exigida e/ou documentação de apoio são obrigatórias no valor de $250 para a primeira violação, $500 para a segunda violação, e $1.000 para cada violação subsequente.
O Conselho de Arrendamento enviará uma cópia de cada Declaração de Ocupação ao inquilino deslocado no endereço arquivado no Conselho de Arrendamento, ou um aviso de que o senhorio não apresentou a Declaração de Ocupação exigida. A Comissão de Rendas enviará também um aviso anual à unidade da qual o inquilino foi deslocado indicando o valor máximo de renda para a unidade.
Um proprietário que procure recuperar a posse de uma unidade para um proprietário ou parente para se mudar, deve fazê-lo de boa fé, sem segundas intenções e com intenção honesta.
Avidência de que o proprietário não tenha agido de boa fé em um proprietário ou parente para se mudar, pode incluir, mas não está limitado a, qualquer um dos seguintes:
- O locador vezes o serviço do aviso, ou a apresentação de uma ação para recuperar a posse, de modo a evitar a mudança para uma unidade comparável, ou para evitar oferecer a um inquilino uma unidade de substituição;
- O locador falhou em apresentar o aviso de desocupação à Câmara de Arrendamento;
- O senhorio ou parente para quem o inquilino foi despejado não se mudou para a unidade dentro de três meses após o senhorio ter recuperado a posse da unidade e depois ocupar a unidade como residência principal dessa pessoa durante um mínimo de 36 meses consecutivos;
- O senhorio ou parente para quem o inquilino foi despejado não tem uma razão legítima e de boa-fé para não se mudar para a unidade dentro de três meses e/ou ocupar a unidade como residência principal dessa pessoa durante um mínimo de 36 meses consecutivos;
- O senhorio não apresentou a Declaração de Ocupação exigida à Direcção de Arrendamento;
- O senhorio alugou a unidade a um novo inquilino com uma renda superior à que o inquilino deslocado teria pago se tivesse permanecido em ocupação contínua;
- O senhorio notificou o despejo de uma unidade diferente ao proprietário e não pediu a rescisão ou retirada dessa notificação;
- O senhorio despejou inquilinos de várias unidades de aluguer no mesmo edifício no prazo de 180 dias após o serviço da notificação de despejo do proprietário; e
- O senhorio concluiu as negociações de compra de acordo com a Secção 37.9E(c) com quaisquer outros inquilinos no mesmo edifício onde a posse é solicitada.
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Cada mês a Direcção de Arrendamento seleccionará uma amostra aleatória de 10% de todas as Declarações de Ocupação apresentadas à Direcção de Arrendamento, e compilará uma lista de todas as unidades para as quais a Declaração de Ocupação exigida não foi apresentada e transmiti-las-á ao Procurador Distrital para investigação. Qualquer locador que cobrar um aluguel excessivo por uma unidade dentro de cinco anos após o serviço de uma notificação para desocupar o proprietário ou mudança relativa é culpado de um delito e será punido com uma multa obrigatória de $1.000 por cada mês ou parte dele que o locador cobrar um aluguel excessivo. Além da multa obrigatória, o senhorio também pode ser punido com prisão na cadeia municipal por um período não superior a seis meses.
Além das sanções penais, nos casos em que o senhorio tenha alugado uma unidade dentro de cinco anos após o serviço de um proprietário ou de uma notificação de despejo relativa à mudança e cobra a um novo inquilino um aluguel excessivo, o inquilino pode processar o senhorio por medidas cautelares e/ou danos monetários não inferiores a três vezes o valor do aluguel excessivo cobrado. As organizações sem fins lucrativos de direitos dos inquilinos de São Francisco também têm, em algumas circunstâncias, legitimidade para intentar uma acção civil por medida cautelar e/ou danos contra um senhorio que tenha cobrado renda em excesso a um novo inquilino na sequência de um despejo do proprietário ou de uma mudança de residência relativa.
Os senhorios são obrigados a pagar as despesas de mudança de residência aos inquilinos que estão a ser despejados pelo proprietário ou por uma mudança de residência relativa. Cada ocupante autorizado, independentemente da idade, que tenha residido na unidade durante pelo menos um ano, tem direito a um pagamento de realocação de $4.500,00, com um pagamento máximo de $13.500,00 por unidade. Além disso, cada inquilino idoso com 60 anos ou mais, e cada inquilino incapacitado, e cada agregado familiar com um ou mais filhos menores, tem direito a um pagamento adicional de $3.000,00. A cada ano, a partir de 1 de março de 2007, o valor desses pagamentos de relocação, incluindo as despesas máximas de relocação por unidade, é ajustado pela inflação. Informações sobre os valores atuais do pagamento de realocação podem ser obtidas no Rent Board pelo telefone 415-252-4602 ou visitando nosso website em www.sfrb.org. Uma lista de valores de pagamento de realocação também está disponível no escritório do Conselho de Aluguel.
O locador é obrigado a dar a todos os ocupantes da unidade uma notificação escrita dos direitos de realocação na data ou antes da data de serviço da notificação de despejo e também deve fornecer uma cópia da Seção 37.9C da Portaria. Tal notificação deve incluir uma declaração descrevendo as despesas adicionais de realojamento disponíveis para inquilinos elegíveis que sejam idosos ou deficientes e para agregados familiares com crianças. O senhorio deve apresentar uma cópia desta notificação à Comissão de Rendas no prazo de 10 dias após o envio da notificação, juntamente com uma cópia da notificação de despejo e uma prova de serviço ao inquilino. No prazo de 30 dias após receber o pedido de um inquilino para o pagamento adicional devido à idade, deficiência ou ter filhos no agregado familiar, o senhorio deve informar a Comissão de Rendas por escrito do pedido do inquilino e se o senhorio contesta ou não o pedido. No entanto, a Comissão de Rendas não tem autoridade para aceitar ou decidir petições relativas ao pedido de um inquilino para despesas adicionais de mudança com base na idade, deficiência ou ter filhos no agregado familiar. Tais disputas devem ser resolvidas em outro fórum.