Las Vegas dominou o cenário nacional para as vendas de casas novas em 2018 em comunidades master-planned como não faz há mais de uma década, colocando quatro no top 21, de acordo com rankings divulgados por duas empresas de consultoria imobiliária.
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Embora o número total de vendas de casas permaneça bem abaixo dos níveis de pré-recessão e Las Vegas tenha diminuído na segunda metade de 2018, é a mais forte exibição como um grupo de planos diretores desde antes da Grande Recessão nos anos 2000.
Em 2018, Summerlin passou da quarta para a terceira. Inspirada no oeste de Henderson caiu de um lugar para o nono. A cadência no leste de Henderson subiu de 23 para 19. Skye Canyon no vale noroeste saltou do 50º para o 21º.
É a mostra mais dominante do sul do Nevada no ranking do plano mestre nacional desde 2007, antes da Grande Recessão quando Mountain’s Edge era o nº 1, Providence era o nº 5 e Summerlin era o nº 8, de acordo com números históricos da RCLCO. John Burns Real Estate Consulting também forneceu rankings.
Em 2004 – um dos mais dominantes de sempre no ranking nacional para construtores de Las Vegas – Southern Highlands ficou em quarto lugar; Summerlin, quinto; e Aliante no Norte de Las Vegas, sexto. Sun City Anthem foi oitavo.
Overall, as vendas de casas novas foram fortes em Las Vegas em 2018, 15,5% acima até o final de novembro, de acordo com a Home Builders Research.
Foram ainda mais fortes em Summerlin com 1.318 vendas, 25% acima dos 1.052 em 2017, de acordo com as empresas imobiliárias, que obtêm os dados das construtoras do plano mestre.
Inspirada foi uma exceção com suas 717 vendas, 14% menos do que as 837 em 2017.
Cadência aumentou 5% de 456 para 481, enquanto Skye Canyon registrou o maior aumento percentual de qualquer plano mestre nos 50 primeiros, ganhando 52% de 315 para 478. Estava a duas vendas de estar no top 20.
Las Vegas sempre foi uma cidade que abraçou os planos diretores, de acordo com Ken Perlman, um diretor da John Burns Consulting, que acompanha o mercado do sul de Nevada. Durante a recessão, muito desenvolvimento, inclusive nos planos diretores, parou por causa de quão desafiador o mercado era, ele acrescentou.
“Mostra que o mercado de Las Vegas voltou e se recuperou”, disse Perlman. “Mostra-nos que Las Vegas já não é apenas uma comunidade onde os construtores afundam casas no chão e os compradores de casas as compram”. Mostra-nos que Las Vegas é uma comunidade de desenvolvedores sofisticados que entendem o que o consumidor quer e estão levando muito tempo e pensamento para implementá-los”. Las Vegas já não é apenas um mercado de segunda linha onde as pessoas vão por acessibilidade … é um mercado onde as pessoas querem ir pelo estilo de vida e qualidade das casas. Os desenvolvedores estão reconhecendo que você tem que produzir uma comunidade para poder vender casas”
Depois das quatro comunidades master-planned de Las Vegas no top 21, Orange County da Califórnia tem três, Phoenix tem três, e Houston tem duas. Há cinco na Florida, mas estão espalhadas por todo o estado. O Villages na Flórida é o número 1 no país com 2.134 vendas, um declínio de 4% em 2017.
Texas, Flórida e Califórnia respondem por 68% do total de vendas entre as 50 comunidades mais vendidas, com a parte das vendas totais em outros estados permanecendo em cerca de 32% desde 2017, de acordo com a RCLCO.
Florida continua a dominar os cinco primeiros da lista, com The Villages, Lakewood Ranch e West Villages classificados como No. 1, No. 2 e No. 5, respectivamente. Lakewood Ranch em Sarasota teve 1.482 vendas, cerca de 164 a mais que Summerlin.
“Ter quatro no top 21 é um feito incrível”, disse Perlman. “O que isso lhe diz é que os desenvolvedores foram capazes de criar comunidades realmente grandes e planejadas. Eles estão pensando no produto que estão construindo hoje, e estão dando às pessoas o que elas querem em saúde, bem-estar e interação social e acesso.
Perlman disse que Summerlin “representa a marca de água alta” para casas em Las Vegas, e tem tudo o que um comprador quer em um plano mestre: casas iniciais para as famílias, produto móvel para baixo, acesso a amenidades e espaços de reunião da comunidade. O centro de Summerlin evoluiu para um epicentro para comida, varejo e entretenimento, disse ele. E há um forte componente ativo-adulto, ele acrescentou.
“Quando você olha para o que os compradores do plano mestre da comunidade querem, hoje, são espaços interativos, espaços sociais, comida e entretenimento”, disse Perlman. “O Summerlin faz isso em espadas. Tem sido divertido ver o que Summerlin se tornou”. (É) não apenas um dos melhores planos diretores em Las Vegas, mas em qualquer lugar do país”. É um dos planos mestres que as pessoas a nível nacional conhecem e reconhecem”
Perlman disse Inspirada “faz muito disso, também”, e mostra que as famílias querem amenidades e uma ótima localização. Tem grandes parques, um mercado de agricultores, aulas de ioga, saúde e bem-estar, disse ele.
“É o mesmo tema de interação comunitária, saúde, bem-estar e socialização”, disse Perlman. “O Summerlin está fazendo isso”. Inspirada está fazendo isso”. Cadence está fazendo isso. Skye Canyon está fazendo isso. Essa é uma das razões do sucesso.
Em seu relatório, RCLCO, disse que as vendas de casas novas em Las Vegas “tiveram um desempenho excepcionalmente bom” devido à falta de reabastecimento na área. Citou aumentos significativos de preços com o quinto mês consecutivo de aumentos de preços de dois dígitos em novembro.
Gregg Logan, o diretor administrativo da RCLCO, disse que Las Vegas colocando quatro no top 21 é impressionante, embora tenha tido um abrandamento no segundo semestre do ano.
Summerlin manteve-se estável no número 3 do ranking do meio do ano, mas teve 226 vendas a menos do que no primeiro semestre. Inspirada caiu um ponto para o nono lugar com 233 vendas a menos no segundo semestre. A cadência caiu do 12º lugar no primeiro semestre, com 187 vendas a menos no segundo semestre. Skye Canyon caiu do 17º lugar no primeiro semestre com 90 vendas a menos no segundo semestre, de acordo com números RCLCO.
“Estávamos todos um pouco preocupados, e o mercado estava mostrando alguns sinais de arrefecimento um pouco durante o verão”, disse Logan. “O que nos diz é que mesmo que o mercado tenha se moderado um pouco, as comunidades master-planned ainda são vistas como um lugar mais desejável para se estar”. Eu acho que você sempre vê ainda mais um vôo de qualidade. Não estamos em crise, mas à medida que o mercado abrandou, parece que as comunidades master-planned experimentaram isso muito menos. Os seus compradores sentem-se atraídos por ter comodidades recreativas e sociais, para além de casas agradáveis”
Logan disse que a preocupação com Las Vegas é a acessibilidade económica, embora os consumidores estejam dispostos a pagar um prémio para estar num plano director pelas comodidades. Alguns dos mercados do outro país, mais do que Las Vegas, parecem ter um problema maior com a acessibilidade econômica, com o aumento das taxas de juros e dos preços das casas, disse ele.
“Os planos diretores de Las Vegas não são baratos, mas oferecem um bom valor, e o consumidor vê essa relação preço-valor”, disse Logan. “Os construtores têm um bom trabalho de uma estratégia de segmentação onde estão oferecendo produtos para uma gama de compradores de casas e não apenas para os de alto nível”, disse Logan.
Logan disse esperar que 2019 seja semelhante a 2018, e ele não está antecipando qualquer desaceleração dramática. Os preços têm aumentado, mas a confiança dos consumidores em Las Vegas é boa, disse ele.
“As comunidades farão tão bem quanto fizeram em bons (tempos), mas será difícil exceder dramaticamente o que aconteceu em 2018”, disse Logan. “Há uma probabilidade de se manterem perto do ritmo de 2018”
Perlman disse que está otimista sobre onde as vendas de casas irão parar, mas o potencial para o aumento das taxas de juros e as preocupações sobre a acessibilidade são fatores.
“Estamos prevendo que as vendas de casas novas vão permanecer bastante estáveis, e vamos ver um pouco de valorização dos preços”, disse Perlman.
“O ritmo de crescimento do emprego pode diminuir um pouco porque é difícil crescer a economia ao mesmo ritmo quando todos têm um emprego. A maior coisa para Las Vegas é exatamente como é para muitos mercados do país. A maior chave para Las Vegas é a acessibilidade econômica. Há muito pouco risco com o excesso de oferta. Não há muito inventário. A procura ainda é muito boa, mas o desafio é a acessibilidade económica”
O Burns Affordability Index tem Las Vegas a 8,6 em 10 e com os preços das casas a subir, disse Perlman. O maior desafio para Las Vegas é continuar a produzir grandes casas a preços que as pessoas podem pagar.
Uma das formas de criar acessibilidade é construindo produtos diferentes: casas menores, casas de maior densidade, produtos com espaços interiores e exteriores, disse Perlman. E o que ajuda os compradores a compensar uma casa menor ou de maior densidade ou lote menor é a capacidade de interagir com sua comunidade e ter um ótimo espaço comunitário, disse ele.
“É por isso que Summerlin, Inspirada, Cadence e Skye Canyon estão indo tão bem”, disse Perlman. “Há construtores construindo produtos de grande densidade em Las Vegas que são bonitos, de preço mais acessível e que o fazem dentro das construções destes planos diretores, onde os compradores estão dizendo que estão bem com um pouco de casa pequena. Eu ainda tenho o preço que posso pagar e todas essas comodidades legais que estão associadas a ela nesta grande comunidade”. Essa é a troca que os compradores estão dispostos a fazer.”
Las Vegas está preparada para lidar com o que está por vir, disse Perlman. Olhando local e nacionalmente, há dois grandes perfis de compradores que vêm através do gasoduto: o jovem comprador que compra a primeira casa e se muda para baixo, adulto ativo procurando estilo de vida, ele disse.
“Quando você pensa sobre quais comunidades são criadas para capturar esses compradores, não há lugar melhor do que Las Vegas para esses compradores”, disse Perlman. “Quando você olha para algum produto que está sendo construído lá fora para aquele comprador adulto ativo, eu adoro o que a Toll Brothers está fazendo no Regency no Summerlin”. Estou entusiasmado por ver o Shea evoluir na Trilogy. Las Vegas está agora começando a olhar para a nova geração de compradores de mudança para baixo. Ao mesmo tempo, aquele primeiro comprador que procura um estilo de vida e interação social e preços acessíveis, esses compradores também têm oportunidades lá. Inspirada, Cadence, Skye Canyon e até mesmo partes do Summerlin têm produtos que falam a esses compradores na perfeição”