Posto em 23 de dezembro de 2020
No mercado para comprar ou alugar um imóvel comercial (CRE)? Você vai querer se familiarizar com um termo importante e comum: ‘concha de baunilha’.
O que é uma concha de baunilha?
Pode parecer um delicioso confeito, mas concha de baunilha refere-se a como uma propriedade CRE é entregue ao inquilino. Estas propriedades, por vezes também referidas como “caixa branca” ou “conchas quentes”, normalmente apresentam paredes interiores acabadas, juntamente com outras comodidades.
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– Sistema HVAC em funcionamento (daí o moniker de concha quente)
– Tectos acústicos suspensos ou com tampa dura (drywall)
– Pavimento básico
– Salas de descanso
– Iluminação
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Seguramente, você notou a ‘característica comum’ acima. Isso é porque nem todos os proprietários têm a mesma definição funcional de concha de baunilha. Alguns espaços de lista sem piso como caixa branca. Outros podem até excluir iluminação e tetos. A questão? Certifique-se de trabalhar com um corretor CRE experiente que irá comunicar claramente a condição do espaço em questão e negociar um aluguel ou preço justo e razoável para a propriedade.
Vanilla shell é de longe a forma mais comum de listar propriedades CRE.
Mas qual é a alternativa a uma concha de baunilha? Isso seria propriedades da concha cinza.
O que é uma concha cinza?
Os espaços das conchas cinzentas normalmente não são melhorados de todo. Falta-lhes paredes internas, tetos, banheiros, piso e até mesmo um sistema HVAC funcional que o mantém torrado no inverno e fresco no verão – o que também pode ser chamado de “conchas frias”. Embora seja mais caro e demorado obter uma concha cinza em condições de trabalho para as suas necessidades comerciais, você pode personalizá-las para atender a quaisquer necessidades únicas.
Uma concha de baunilha pode exigir apenas uma camada de tinta, luminárias de escritório e computadores para ‘abrir as portas’. Por outro lado, melhorar uma casca de baunilha requer mais investimento em tempo e dinheiro. É necessário construir salas de descanso, assim como paredes interiores. Um sistema HVAC pode precisar de ser instalado. Os tetos precisam ser derrubados (a menos que você queira o visual exposto popular). A iluminação terá de ser colocada, bem como tudo o que for necessário para um espaço de trabalho totalmente funcional e seguro.
Conchas cinzentas podem ser mais adequadas para as necessidades exclusivas dos inquilinos que servem a indústria da saúde ou outras empresas que necessitem (ou desejem) uma personalização do chão ao tecto. A personalização significa que o espaço pode ser equipado com um ou 15 banheiros, piso duro ou tapete macio, tampa dura ou tetos de azulejos acústicos, molduras para pequenas salas de exame ou grandes áreas de operação e assim por diante.
Quais são os benefícios de uma concha de baunilha?
Embora as conchas cinzentas tenham um impressionante potencial de ‘truque’, podem não ser as melhores para a maioria dos lojistas de varejo e escritórios, devido ao custo e tempo necessários para melhorá-las. Por outro lado, as propriedades de conchas de baunilha vêm com um par de benefícios difíceis de obter para esses mesmos inquilinos.
– Curto tempo de melhoria
– Custo mínimo de construção
Outras Considerações
Antes de assinar na linha pontilhada para uma propriedade CRE de conchas de baunilha, há algumas outras coisas que você deve saber. Os inquilinos podem ser obrigados a colocar a propriedade na caixa branca ao sair, ou seja, devolvê-la ao seu estado original. Propriedades de conchas de baunilha muitas vezes conseguem mais renda do que outras opções de entrega. E, por último, para aqueles espaços em caixa branca que poderiam usar tinta ou piso novo, certifique-se de ter seu corretor CRE negociando uma permissão de melhoria do inquilino que possa compensar, ou mesmo cobrir, todos os custos associados a essas melhorias necessárias antes de se mudar.
Chris Falk é um corretor de imóveis comerciais experiente, baseado em Utah, especializado em e que fornece orientação sobre aquisições, disposições e arrendamento. Ele tem aconselhado algumas das maiores organizações em Utah. Se você precisa de ajuda para navegar na paisagem CRE, contate-o hoje para a representação que pode ajudá-lo a encontrar e garantir a propriedade mais adequada para você e suas necessidades comerciais.