Por Cori Badgley e Nathan Jones
As disputas de terreno entre os proprietários de propriedades vizinhas são um combustível fácil para processos judiciais. Geralmente, um servidão é um direito de usar a propriedade de outro, para um propósito específico. Na maioria das vezes, os servidões não são exclusivos, o que significa que enquanto o proprietário da propriedade subjacente não interferir com o direito de uso da propriedade de servidão, ele pode continuar a usar a propriedade de servidão. Embora esta seja a regra geral, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 é um caso de disputa de servidão onde o proprietário da servidão (“Gray”) alegou que os proprietários da propriedade de servidão (“McCormick”) não tinham o direito de usar um caminho de ligação que atravessava a sua propriedade porque Gray tinha uma servidão exclusiva sobre a terra de McCormick.
As partes neste caso são vizinhas numa subdivisão mestre planeada. As frentes de propriedade do McCormick na rua. A propriedade Gray’s é colocada na rua directamente atrás do McCormick e está ligada à rua por um caminho estendido que está localizado na lateral da propriedade do McCormick, paralelo à linha da propriedade. O passeio registado tinha aproximadamente 16 pés de largura por 90 pés de comprimento. O cavalete foi registrado no CC&Rs para a comunidade como um cavalete “exclusivo”. McCormick tinha usado o cavalete para a passagem de seus cavalos, transporte para a alimentação dos cavalos e esterco, e acesso aos estábulos no quintal. Gray tinha planos para melhorar a entrada, incluindo a pavimentação e paisagismo do cavalete para melhorar a sua aparência geral, desde uma pista de terra não melhorada até uma entrada formal. A Gray preferiu não recusar cavalos. O litígio foi iniciado após as partes não chegarem a acordo sobre o uso do McCormick. Gray alegou que tinha o direito absoluto de excluir o McCormick de qualquer uso da pista.
McCormick contra-argumentou que o termo “exclusivo” pretendia apenas excluir os forasteiros do uso da pista, mas não no seu uso, uma vez que o passeio atravessa a propriedade do McCormick. Em outras palavras, desde que o McCormick não interferisse com o acesso, entrada e saída do Gray, o McCormick poderia continuar usando o easement para acesso e uso no quintal. McCormick argumentou ainda que servidões exclusivas não são permitidas pela lei da Califórnia. Uma sentença do tribunal de primeira instância foi proferida a favor de McCormick. Este recurso seguiu.
Gray argumentou no recurso que o servidão exclusiva lhe permitia excluir McCormick da propriedade. A corte de apelação analisou o grau de exclusividade pretendido na linguagem de servidão contida no CC&Rs. “Nos termos da secção 806 do Código Civil, a extensão de a é determinada pelos termos da concessão”. Após a revisão dos termos do servidão, o tribunal declarou que a estrutura geral da concessão, juntamente com os direitos específicos enumerados do servidão, tais como o direito de construir, instalar, manter e reparar; e os requisitos para segurar o caminho de acesso, mostrou que o servidão se destinava a ser exclusivo. Enquanto o tribunal reconheceu que a regra geral do servidão permite o uso mútuo, desde que não haja interferência do proprietário da terra servente nos direitos do portador do servidão, citando Pasadena v. California-Michigan, etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, o tribunal de apelação distinguiu este caso porque não estava em questão um servidão geral. Os casos citados por McCormick envolveram a interpretação de servidões não exclusivas; portanto eles não eram autoridade controladora.
McCormick argumentou que servidões exclusivas são proibidas pela lei da Califórnia, alegando que elas equivaliam à propriedade completa de uma propriedade real, ao invés de um uso permitido. O tribunal de apelação discordou, e sustentou que a jurisprudência anterior reconhecia a viabilidade de servidões exclusivas na Califórnia. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) A linguagem de servidão analisada no caso Blackmore, que foi ainda menos restritiva do que no caso imediato, resultou na criação de uma servidão exclusiva. O tribunal de apelação considerou ainda que servidões exclusivas podem ser criadas por prescrição, incluindo a construção equivocada de melhorias em terrenos alheios. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Em uma nota lateral interessante, o tribunal de apelação reconheceu que os servidões exclusivos efetivamente equivalem a uma transmissão de propriedade, embora de uma forma incomum. (Ver análise de Blackmore v. Powell (2007)). A corte contornou as conseqüências substantivas da questão ao encontrar jurisprudência estadual que já havia reconhecido o uso de servidões exclusivas como próprias na Califórnia. De maior interesse foi a recusa do tribunal em considerar direitos de subsolo e aéreos no caso para determinar se McCormick reteve algum direito de propriedade restante sob ou acima do servidão de entrada. O tribunal restringiu o caso ao interpretar os termos da servidão exclusiva como aplicados aos fatos aqui, em que uma disputa sobre direitos de superfície ou aéreos não foi apresentada em julgamento ou em recurso.
O tribunal de apelação efetivamente reverteu a decisão do julgamento, sustentando que qualquer uso da área de servidão de superfície por McCormick era inconsistente com o uso exclusivo concedido aos Grays. McCormick, embora proprietário recorde da propriedade, não pode agora andar, cavalgar, ou aceder ao lado da propriedade que detém o cavalete. Embora paguem hipoteca, impostos e seguros sobre a propriedade, não têm qualquer direito de uso. McCormick pode não ter tido conhecimento de que eles estavam comprando uma propriedade tão prejudicada, mas o tribunal não considerou qualquer dificuldade para McCormick que sua resolução do caso iria criar. Este caso está subjacente à importância de determinar a existência e os efeitos de todas as invasões e restrições que existem na propriedade real antes de decidir comprar, ou pelo menos tentar prever seus efeitos.
Cori Badgley é associado da Abbott & Kindermann, LLP e Nathan Jones é um escriturário da firma. Para questões relacionadas a este artigo ou qualquer outro uso do solo, bens imóveis, questões ambientais e/ou de planejamento da Califórnia entre em contato com Abbott & Kindermann, LLP em (916) 456-959595.
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