Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

“Prelims” should always be given (usually necessary for perfecting lien, bond and stop notice claims) Enviar dentro de vinte (20) dias a partir do primeiro dia material/trabalho fornecido (“20-day notices/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Deve enviar para Proprietário , financiador da construção, e “pessoa com quem contratou” (A.R.S. § 33-992.01(B)) Pode enviar mais de 20 dias após o primeiro dia de fornecimento de material/trabalho, mas o prelim só chegará de volta e capturará material/trabalho fornecido dentro de 20 dias antes do prelim. (A.R.S. § 33-992.01(E))

Reivindicações de Lien da Mecânica/Materialmen’s

Tem de ser gravadas no escritório do gravador do condado onde o trabalho está localizado dentro de um período estatutário de tempo após a “conclusão” ou gravação de um “aviso de conclusão”. (A.R.S. § 33-993) “Conclusão” é definida como trinta (30) dias após a inspeção final e aceitação final por escrito pelo órgão governamental que emitiu a licença, ou cessação do trabalho por 60 dias consecutivos. (A.R.S. § 33-993(C))

Se nenhuma notificação de conclusão for registrada e notificada, um reclamante de penhor tem cento e vinte (120) dias a partir da data de “conclusão” do projeto (não necessariamente conclusão do contrato do reclamante) para registrar sua reclamação de penhor. Regra de ouro: Um reclamante de penhor tem 150 dias a partir da data de emissão do certificado de ocupação para registrar um penhor (30 dias para “conclusão” mais 120 dias). (A.R.S. § 33-993(A))
Se um aviso de conclusão for registado e notificado, um reclamante de penhor tem sessenta (60) dias depois para registar a sua reclamação de penhor no condado onde o imóvel está localizado. (A.R.S. § 33-993(A))

Lien Claim Foreclosure Lawsuit

Suit deve ser apresentado dentro de seis meses a partir da data de registro da reivindicação de penhora. (A.R.S. § 33-998) Uma notificação de pendência de ação (também chamada de “lis pendens”) deve ser registrada dentro de cinco dias da apresentação da ação judicial de execução hipotecária. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) A não apresentação atempada da acção judicial ou o registo atempado dos pingentes da lista é tipicamente fatal para uma acção judicial de execução hipotecária.

Stop Notices – (Não aplicável a projectos públicos ou habitações ocupadas pelo proprietário)

Fornecedores e subempreiteiros com direito a registar um pingente podem apresentar um aviso de paragem no proprietário ou mutuante de construção, pessoalmente ou por correio certificado. O empreiteiro geral com direito a registrar um penhor não pode servir o proprietário, mas pode servir o emprestador. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Deve ser servido “antes de expirar o tempo permitido para gravar”. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Regra geral: Se você é capaz de registrar um aviso de parada, você é capaz de servir um aviso de parada.

Processo de Aviso de Parada

Juízo pode ser arquivado a qualquer momento após dez dias da data da notificação de parada servida – mesmo antes da conclusão do projeto – mas não pode ser arquivado depois de três meses após a expiração do prazo para registrar o aviso de parada. (A.R.S. § 33-1063(A)) “Notificação de início” de uma acção para executar uma reclamação de paragem deve ser dada dentro de cinco dias após o início da notificação de paragem aos destinatários da notificação de paragem. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act muito semelhante, mas não requer prelimação)

Se não estiver em contrato directo com prime, deve ser cumprida a prelimação de 20 dias (distinção importante da Miller Act). (ARS 34-223(A)) Se não estiver no contrato directo com o prime, a carta de notificação de reclamação de obrigações deve ser recebida pelo empreiteiro geral no prazo de noventa (90) dias a contar da última data do material/trabalho fornecido. Regra de ouro: Os 90 dias começam a partir da última data de fornecimento de mão-de-obra/materiais por contrato e não necessariamente da data da fatura, e o trabalho de garantia/lista de furos e juros/ encargos financeiros normalmente não estendem o tempo. (ARS 34-223(A)) A carta de aviso de reclamação de obrigações deve fornecer “com precisão substancial” o montante reclamado e o nome da parte a quem o material/trabalho foi fornecido, e deve declarar que o reclamante está procurando garantir o pagamento do principal. Número da caução de referência, se conhecido. Se no contrato direto c/ prime, não é necessário nem o prelimite de 20 dias nem a “carta de 90 dias”, mas ambos são recomendados. (ARS 34-223(A)) Dica prática: Somente o contratante principal deve receber a carta de 90 dias, mas a cópia da fiança, proprietário, emprestador, subempreiteiro e outras partes interessadas pode fazer com que o pagamento seja feito mais cedo.

Projeto Público de Pagamento de Obrigações Processo:6029>

Para projetos públicos do Arizona e Federal, a ação pode ser movida após o 90º dia – mas não depois de um ano – a partir da última data em que os materiais/trabalho são fornecidos para o projeto em continuação do contrato. (ARS 34-223(B)) Trabalho puramente corretivo não pode estender este prazo.

Reivindicações de Títulos de Crédito de Projeto Privado

Bter cópia da caução, seguir os requisitos de notificação e reivindicação especificados na caução, e processar dentro do prazo especificado na caução. A lei do Arizona, sem dúvida, exige que as obrigações de pagamento privadas não sejam mais restritivas do que as obrigações de pagamento para projetos públicos. (ARS 33-1003(B)) No entanto, erra no lado da cautela e cumpre com os requisitos de notificação, reclamação e processo estabelecidos na caução.

Sobre o autor: Mark Bogard é advogado de construção do escritório de advocacia de Phoenix de Jaburg Wilk. Por quase 20 anos ele tem auxiliado fornecedores, empreiteiros, proprietários/empreiteiros, financiadores e profissionais registrados em praticamente todas as áreas do direito da construção, incluindo recursos de pagamento como penhoras de mecânica, títulos de pagamento, avisos de parada e “pagamento imediato” em projetos privados e públicos.