Como o clima atual de baixa de estoques e preços recordes de venda de imóveis continua, os investidores imobiliários devem entender e implementar uma grande variedade de táticas e estratégias para manter suas carteiras vivas e lucrativas.
Quando feito corretamente, um fechamento duplo permite que os investidores se movam rapidamente na aquisição de propriedades de investimento com capital mínimo. Utilizando um fechamento duplo é uma estratégia de saída criativa para o atacado imobiliário.
Neste guia final, vamos quebrar tudo o que você precisa saber sobre o uso do método de fechamento duplo.
Após ler este artigo, você aprenderá o seguinte:
- Você saberá a diferença entre atribuição e fechamento duplo.
- Você saberá como e quando usar uma atribuição ou fechamento duplo em seu benefício.
- Você terá uma nova tática de saída para adicionar à sua estratégia de investimento imobiliário.
Esperamos que você goste de Fechamento Duplo: O Guia Supremo! Vamos mergulhar e aprender como fechar mais negócios!
- O que é um Fechamento Duplo?
- Como funciona um Fechamento Duplo em imóveis?
- É um Fechamento Duplo Ilegal?
- Como fazer um Fechamento Duplo (5 Passos)
- Você precisa de dinheiro para fechar o dobro?
- Fechamento Duplo vs. Atribuição
- É o Fechamento Duplo Com Título de Empresas Normal?
- Como Financiar um Fechamento Duplo?
- Pros e Contras do Fechamento Duplo Em Imóveis
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O que é um Fechamento Duplo?
Um Fechamento Duplo é uma estratégia de investimento imobiliário usada principalmente por atacadistas. Este método fornece uma opção de fechamento secundário para fazer um investimento.
Um fechamento duplo é quando duas transações imobiliárias ocorrem ao mesmo tempo e normalmente envolvem três partes: o vendedor original, o atacadista/investidor, e o comprador final. O atacadista/investidor está envolvido em ambos os fechamentos.
No mercado imobiliário atual de 2020, o estoque permanece baixo. No entanto, há vendedores por aí que devem vender rapidamente. Investidores que entendem a estratégia de fechamento duplo podem capitalizar sobre isso e estabelecer um negócio onde todas as partes ganham.
Como funciona um fechamento duplo no setor imobiliário?
Um fechamento duplo é organizado e coordenado pelo investidor/atacadista imobiliário. Este investidor atua essencialmente como intermediário.
Desde que existem tantas partes móveis para um fechamento duplo, o investidor deve ser organizado, conhecer a fundo os comps do mercado imobiliário, ser comunicativo com todas as partes, e trabalhar com uma empresa de título conhecedor.
Pense nas duas transações como:
A primeira transação (A→B): O vendedor é “A” e o atacadista/investidor é “B”.
A segunda transação (B→C): O atacadista/investidor é “B” e o comprador final é “C”.
Como o investidor (“B”), você comprará uma propriedade sujeita a um desconto de um vendedor e depois venderá imediatamente essa propriedade a um novo comprador final, “C”.
O financiamento pode ser estabelecido de forma que a receita em dinheiro da venda do investidor para o comprador final (B→C) possa financiar a compra do vendedor original (A→B) através de caução.
Quando a companhia título recebe os fundos do comprador final e fecha a transação de A→B, o investidor pode então fechar imediatamente a venda de B→C.
Quando B→C fecha, os lucros são o que o investidor faz no negócio!
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Porque estas duas transações estão acontecendo ao mesmo tempo, o termo “fechamento duplo” foi cunhado. Um fechamento duplo também pode ser chamado de “fechamento simultâneo” ou “fechamento de volta para trás”.
Is Duplo Fechamento Ilegal?
Todos os estados terão seus próprios requisitos e regras em torno da realização de um duplo fechamento. Dito isto, o fechamento duplo é legal em muitos estados dos Estados Unidos. Os investidores devem sempre trabalhar com um advogado imobiliário de renome local para se manterem atualizados sobre as últimas regras e regulamentos.
Muitos estados permitem a venda por atacado e o fechamento duplo com advertências em torno dos seguintes pontos:
- Dependente se o investidor é ou não um mandante no negócio, o que significa que o investidor está comprando a propriedade para si mesmo.
- Dependente da fonte de financiamento utilizada para ambos os lados do fechamento duplo.
- Dependente se o investidor é ou não um agente imobiliário licenciado.
Existem muitos conceitos errados em torno dos conceitos de venda por atacado e fechamento duplo. Esta confusão pode afugentar os investidores de oportunidades de investimento perfeitamente legais. É muito importante buscar aconselhamento jurídico imobiliário e entender o que você pode ou não fazer no seu estado.
Fechamento duplo na Califórnia
Um fechamento duplo é legal na Califórnia. No entanto, o “mesmo dia” de fechamento duplo terá realmente lugar ao longo de pelo menos dois dias. A transação de B para C fechará pelo menos um dia após o fechamento de A para B.
Esta situação permite o tempo mínimo requerido de “aquisição de apólice de títulos” mandatado pelo estado da Califórnia. Cada parte do fechamento duplo deve fechar independentemente com seus próprios fundos.
Fechamento Duplo Na Flórida
Um fechamento duplo é legal na Flórida. No entanto, os investidores não podem mais utilizar os fundos de compra do comprador final para financiar sua compra da propriedade sujeita do vendedor original. Por isso, os investidores devem antecipar seu próprio capital para fechar no A→B purchase.
Double Closing In Texas
Um fechamento duplo é legal no Texas com algumas advertências.
Apenas como na Flórida e Califórnia, os investidores não podem mais utilizar os fundos de compra da transação C para financiar a parte A→B do fechamento duplo.
Um investidor pode utilizar fundos transacionais ou dinheiro vivo para financiar a compra inicial. O financiamento transacional também pode ser chamado de “financiamento flash”, “fundos do mesmo dia”, “financiamento ABC”, ou “empréstimo-ponte de um dia”.
Como fazer um fechamento duplo (5 passos)
Há uma visão geral passo a passo de como fazer um fechamento duplo em imóveis:
Passo 1: Encontre o negócio
O atacadista/investidor localizará um vendedor motivado e sujeitará a propriedade utilizando seus esforços de marketing, o Serviço de Listagem Múltipla (MLS), rede de investidores, lista de compradores, condução por dólares, cães pássaros, sinais de bandido, mala direta ou outros métodos de publicidade.
Passo 2: Negociar o Contrato
O grossista/investidor irá trabalhar com o proprietário/vendedor para negociar o preço de compra e garantir a propriedade com um acordo de compra e venda. Esta é a parte A→B do fechamento duplo.
*Nota: Se o atacadista está considerando um negócio tradicional de atacado neste ponto, seria crucial incluir uma cláusula de cessão. Entretanto, como o atacadista/investidor está planejando fechar duas vezes, uma cláusula de cessão não é mais necessária.
Passo 3: Localizar um comprador final
O atacadista/investidor irá trabalhar para localizar um novo comprador final para a propriedade. Uma vez encontrado esse comprador, o atacadista/investidor negociará com o comprador final e assegurará um acordo de compra e venda separado. Esta é a parte B→C do fechamento duplo.
Passo 4: Alinhar ambos os fechamentos
O atacadista/investidor trabalhará com uma empresa de títulos amigável ao investidor e um agente de fechamento para coordenar estes fechamentos. Idealmente, ambos os fechamentos ocorrerão ao mesmo tempo ou dentro de horas um do outro, dependendo dos requisitos estatais em torno do financiamento.
Passo 5: Fechar os negócios & Obter o pagamento!
Quando a empresa de títulos fecha ambas as transações, o comprador toma posse do imóvel, o vendedor recolhe o produto da venda, e o atacadista cobra uma bela taxa por atacado!
Para saber mais sobre o que acontece durante o fechamento de um imóvel, veja este pequeno vídeo:
É preciso dinheiro para dobrar o fechamento?
Se você precisa de dinheiro para dobrar o fechamento ou não, depende do seu estado específico.
Se o Fundo de Escrow é uma opção:
Se o estado permitir que o fechamento de A→B seja financiado com B→C financiamento, o atacadista/investidor não precisa trazer dinheiro para a mesa para fechar.
Neste caso, o comprador final está trazendo o dinheiro que irá financiar ambas as transações. O comprador final traz fundos para comprar a propriedade em questão e a empresa detentora do título detém esse dinheiro em caução.
Se o financiamento em caução não for uma opção:
Se o Estado não permitir que os fundos do segundo fechamento sejam usados para a compra no primeiro fechamento, o investidor deve trazer o seu próprio capital para a mesa. Se o investidor não quiser utilizar seu próprio dinheiro, os fundos transacionais ou de curto prazo podem ser alavancados.
Fechamento Duplo vs. Cessão
Fechamentos e cessões duplas são duas estratégias de saída comumente usadas por atacadistas imobiliários. Existem diferenças chave entre as duas estratégias.
Em uma cessão de contrato, o atacadista/investidor nunca realmente compra ou possui o imóvel objeto da cessão. O atacadista recebe a propriedade objeto do contrato para comprar com uma cláusula de cessão e então atribui o direito de compra a um comprador final diferente.
O atacadista ganha dinheiro ao cobrar uma taxa de cessão quando o fechamento do imóvel ocorre. Portanto, o atacadista nunca é o proprietário da propriedade e nunca aparece na cadeia de títulos.
Em um fechamento duplo, o atacadista/investidor será brevemente proprietário do imóvel antes de vendê-lo ao comprador final. Isto significa que o atacadista/investidor aparecerá na cadeia de títulos.
Um fechamento duplo envolve dois fechamentos separados com dois conjuntos separados de divulgações de fechamento, HUD-1 ou outras declarações de liquidação, e taxas de seguro/encerramento do título. O investidor irá realmente comprar ou vender um imóvel no primeiro fechamento e, em seguida, comprar ou vender o imóvel no segundo fechamento.
Um fechamento duplo também é mais caro do que uma cessão. Em um fechamento duplo, o investidor paga os custos de fechamento em duas transações separadas.
Em uma transação de cessão, o investidor nunca é realmente dono do imóvel. Isto significa que o investidor normalmente não terá que pagar esses custos de fechamento para qualquer transação!
O atacadista/investidor deve avaliar o nível de risco que ele ou ela está confortável ao decidir fazer uma cessão ou um fechamento duplo.
É o fechamento duplo com empresas de títulos normais?
Algumas empresas de títulos podem realizar fechamentos duplos. No entanto, dadas as necessidades únicas de tempo e as múltiplas partes móveis destes tipos de negócios de investimento, é de vital importância que o investidor trabalhe com uma empresa de títulos amigável ao investidor ou com um advogado de fechamento experiente.
Muitas empresas de títulos não saberão como executar um fechamento duplo ou se recusarão a fazê-los. É importante entrevistar várias empresas de títulos e pedir recomendações de sua rede de investidores para localizar as mais amigáveis.
Como financiar um fechamento duplo?
Fundar um fechamento duplo pode acontecer de duas maneiras.
A primeira maneira é se o comprador final está trazendo fundos para comprar o imóvel em questão (B→C) e o atacadista/investidor usa esses fundos para financiar o primeiro fechamento ao mesmo tempo (A→B).
Muitos estados não permitem mais esta prática, assim atacadistas/investidores podem utilizar seu próprio capital ou encontrar financiamento transacional.
O financiamento transacional é quando um financiador emprestará até o valor total da transação ao investidor/atacadista para completar a compra em A→B. Isto permite ao investidor fechar sem alavancar seu próprio dinheiro.
O financiador transacional normalmente cobrará uma porcentagem do empréstimo, bem como uma taxa de originação. Estas taxas não são baratas! No entanto, se o negócio é suficientemente doce e o investidor descobriu que o negócio faz sentido, este financiamento pode valer a pena.
Os financiadores transacionais, ao contrário dos financiadores de dinheiro duro, normalmente exigirão um tempo de retorno rápido para serem pagos de volta. Portanto, um fechamento duplo deve ocorrer rapidamente, tipicamente dentro de horas ou 1-2 dias úteis, para que esta fonte de financiamento funcione.
Aqui está um vídeo com uma visão geral do financiamento transacional para o fechamento duplo de imóveis:
Opções de hipotecas tradicionais como um empréstimo convencional ou FHA não funcionarão com o fechamento duplo de negócios de investimento devido aos regulamentos nacionais e requisitos de tempero.
Você quer aprender como construir uma lista de compradores a dinheiro? Confira os compradores a dinheiro: O Guia do Iniciante!
Pros e Contras de Fechamento Duplo em Imóveis
Vantagens de Fechamento Duplo
Existem muitas vantagens de fechar duas vezes.
Não como um contrato tradicional, um fecho duplo permite mais privacidade. O lucro líquido do investidor ao realizar o negócio no atacado será confidencial do vendedor original e do comprador final por causa dos dois fechamentos separados que estão acontecendo.
Isso é especialmente vantajoso se você estiver lucrando mais ou se você foi capaz de vender o imóvel por um preço mais alto do que o vendedor original pensou que o imóvel valia.
Alguns vendedores ou compradores finais podem ficar frustrados ou ameaçar desistir de um negócio se acharem que um grossista/investidor “fez muito” no negócio.
Um fecho duplo permite privacidade para que estas outras partes não conheçam o seu lucro final.
Desvantagens do Fechamento Duplo
Fechamentos duplos são mais caros do que uma simples tarefa porque há duas transações de fechamento, não apenas uma. Portanto, o atacadista/investidor deve estar preparado para pagar os custos de fechamento em duas transações: no lado da compra (A→B) e no lado da venda (B→C).
Um fechamento duplo também requer mais trabalho do investidor/atacadista. Este investidor está a gerir duas transacções imobiliárias, duas linhas separadas de comunicação com o vendedor e o comprador final, e toda a documentação associada.
No entanto, o maior risco e as horas-homem necessárias podem valer bem o esforço extra, uma vez que o investidor pode potencialmente fazer muito mais num fecho duplo do que num negócio de cessão tradicional.
Pensamentos finais sobre o fecho duplo
A compreensão de como e quando utilizar um fecho duplo pode ser um método inteligente para investidores imobiliários de todos os níveis de experiência.
Se estiveres a inverter casas, a vender propriedades em dificuldades ou à procura de rendimentos passivos a longo prazo, encontrar um nicho de investimento de confiança e estratégia irá servir-te bem enquanto procuras os teus próprios negócios imobiliários!