Recentemente no BiggerPockets Podcast, eu entrevistei Ashley Kehr, que compartilhou como ela começou a investir em imóveis sem dinheiro, oferecendo outros serviços, como encontrar o negócio, trazer o conhecimento e fornecer gestão de propriedades.
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Aprendizagem sobre o trabalho
No BiggerPockets Podcast #348, eu perguntei a Ashley como ela conseguiu o seu primeiro negócio e como foi o seu primeiro investimento. Aqui está o que ela disse.
Então, quando me formei na faculdade, consegui um emprego de contabilidade numa firma de CPA. Durei seis meses -OK, época de impostos.
E decidi que ia ser apenas uma estadia em casa mãe. Então, o pai do meu amigo precisava absolutamente de alguém em part-time para gerir alguns complexos de apartamentos. Então, eu concordei em fazê-lo.
Era um pequeno quarto com caixas de papelão e uma gaveta cheia de chaves, e ele disse: “Aqui está. Podes trabalhar com isto?”
Começou com 40 unidades; agora são 80 unidades. Então, eu só olhei para o que ele estava a fazer. Ele tem um monte de propriedades comerciais, também. E eu só disse: “Porque não posso fazer isso?”
E encontrei um sócio que tinha dinheiro, e disse: “Sabe, há um ano que faço isto para este grande complexo. Eu sei o que estou a fazer, e consigo lidar com um duplex.”
Olhámos para um duplex e comprámo-lo logo. Não houve outras ofertas. Foi numa cidade muito pequena.”
E depois, a partir daí, comecei a crescer e a sair por conta própria. Foi assim que eu comecei. Aceitei um emprego em que estava envolvido no dia-a-dia. E isso realmente me fez agir.
Eu acho que, se eu não deixasse meu trabalho de contabilidade e fosse a isso, eu provavelmente nunca teria ido investir em imóveis.
Eu concordo com a Ashley! Esse é um ponto tão bom.
Eu acho que começar dessa maneira é uma ótima idéia. Eu acho que muitas pessoas ignoram isso – a idéia de começar em uma situação de trabalho, em vez de apenas saltar direto para dentro. Pode ser o primeiro passo ou passo de bebê ou rodas de treinamento que alguém precisa para avançar em direção ao investimento.
Eu costumava pintar casas para o meu mentor Kyle. Eu pintava casas para ele por uns 300 dólares. Eu era o pintor de casas mais barato de sempre.
Mas foi isso que me deixou cada vez mais confortável com o aluguer de casas, pois trabalhava cada vez mais com ele. Ainda hoje temos uma grande relação. Portanto, é uma boa maneira de começar.
Potência em parceria
Queria saber mais sobre como Ashley encontrou parceiros no início da sua carreira de investimento. Aqui está o que ela disse.
Foi o tipo que me contratou, o seu filho.
Eu disse: “Olha o que o teu pai está a fazer. Tu também devias fazer isto. E ele disse: “Tens razão.”
Então, eu quebrei o negócio por ele, expliquei-lhe como funcionava, e ele pôs o dinheiro para comprar a primeira propriedade. Formamos uma LLC juntos, e depois compramos a propriedade em dinheiro. Ele tinha a hipoteca.
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Bem, uns meses depois, encontrámos outro apartamento que queríamos comprar. Fomos ao banco, hipotecamos a primeira propriedade e pegamos o seu dinheiro de volta. Ele fez a hipoteca da segunda propriedade, e ainda hoje é assim – aquelas duas propriedades.
A maior coisa foi mostrar-lhe como isto pode funcionar e mostrar-lhe exemplos do que o seu pai estava a fazer e apontar-lhe que ele também o podia fazer.
Eu só lhe mostrei que tipo de dinheiro ele podia ganhar, porque ele estaria a construir equidade no edifício, ele estaria a receber algum do fluxo de caixa, e ele estava a receber juros sobre a hipoteca, também. Na verdade foi um negócio bastante lucrativo para ele. Então, eu consegui tudo. Ele não faz nada por isso, o que parece uma coisa ruim, mas ele é o cara do dinheiro e eu cuido de tudo.
Eu amo, amo, amo isso, e falo muito sobre isso em webinars.
Se você pode trazer alguma experiência e você pode trazer algum conhecimento para a mesa, você não precisa trazer o dinheiro. Encontre outra pessoa que esteja por aí que tenha o dinheiro e não tenha o conhecimento, a experiência. Você aproveita isso. Acho que as pessoas o subestimam. Ashley continuou:
Então, já trabalhamos juntos há algum tempo. Neste momento temos quatro propriedades juntas e uma é uma de seis unidades. E depois também vendemos duas que tínhamos no nosso portfólio.
Comecei com outro sócio provavelmente há dois anos. Ele era apenas um amigo, e tinha algumas das suas próprias propriedades. Encontrámos esta cidade que… era a cidade de um inquilino. As pessoas simplesmente não tinham dinheiro para a casa. Então, comprámos lá um par de propriedades. Fizemos tudo 50/50; dividimos o dinheiro.
Então, quando refinanciamos, ambos estávamos com a hipoteca. Ele faz a manutenção das coisas, e depois eu faço o arrendamento e as relações com os inquilinos.
Então, este é o meu segundo sócio. Eu tenho dois agora.
Isto é definitivamente algo que vale a pena notar. As parcerias podem ser diferentes. Alguns parceiros são parceiros de dinheiro, e eles colocam todo o dinheiro e não fazem nenhum trabalho. Eu também tenho alguns parceiros assim.
E outras vezes, o seu parceiro é 50-50. Você apenas divide os papéis e divide o dinheiro. Está bem, também.
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Então, novamente, quando as pessoas se sentem presas e como se não pudessem investir porque não têm dinheiro, há sempre uma maneira de o descobrir.
Há sempre uma maneira de encontrar dinheiro, também. Aprenda.
Aprocurando potenciais parceiros
Próximo, o meu co-apresentador David Greene queria saber exactamente o que Ashley disse quando foi ter com o filho do patrão e lhe disse que deviam fazer um acordo juntos. Como ela fez a proposta e o ajudou a ver que era uma boa idéia?
OK. A primeira coisa que eu fiz – e lembro-me muito miseravelmente – foi colocar-lhe pequenas pepitas de informação no ouvido. Eu não o sobrecarreguei com os números ou algo parecido. Só lhe dei exemplos de pessoas que conhecíamos, incluindo o pai dele.
Ihe disse, olha o sucesso que construíram. O tio dele tinha feito a mesma coisa com os bens imóveis. Eu só lhe pus pequenas pepitas no ouvido. E depois quando encontrei a propriedade, trouxe-lhe os números e tudo. E nessa altura, ele já tinha tido interesse em investir em imóveis e eu já tinha feito isso nele.
Ele olhou para os números, e foi comigo para ver os imóveis. Na altura, ele tinha um colega de quarto que era bastante útil. O seu companheiro de quarto estava tipo, “Ei, eu posso ajudar-vos a renovar e fazer parte disto”
Então, era só colocar o bicho na orelha dele e apenas construí-lo. Então, quando eu estava pronto para agir como se eu estivesse pronto, olha aqui está esta oportunidade agora mesmo – mostrei-lhe o que ele estaria a ganhar com os juros durante 15 anos e qual era o fluxo de caixa potencial.
E depois só o capital próprio que iríamos construir nele.
Isto é óptimo. A chave é já ter tudo calculado. Ele não tinha que fazer algo com o qual se sentisse desconfortável. Ela disse: Aqui está o que eu preciso de ti. Aqui está como o negócio vai ficar. Aqui está o que vamos fazer.
Faz com que seja muito fácil para ele dizer, OK, eu estou a bordo. Ela facilitou para a pessoa se associar a ela.
Lesser-Known Excellent Advice
Uma coisa que fizemos foi começar a LLC, e temos apólices de seguro de vida uma na outra. Então se algo acontecesse com ele, eu poderia usar um seguro de vida para comprá-lo e vice versa.
Wow, eu pensei. Já fizemos 350 episódios, e acho que nunca demos essa dica. É um conselho tão bom.
Fala mais do medo das pessoas de perderem dinheiro do que “aqui está todo o dinheiro que se pode ganhar”. Ela saiu e mostrou a esta pessoa como eles estão protegidos antes de dizer o que precisava deles.
Fizemos um acordo operacional e depois as apólices de seguro de vida. Eu era casada, e ele não era na altura. Então, se algo lhe acontecesse, iria para os seus familiares. E eu não queria gerir estas propriedades com os seus dois irmãos e os seus pais. E ele não queria gerir as propriedades.
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Então se algo acontecesse comigo, ele preferia comprar a minha família e depois vender tudo provavelmente.
Utilizamos um advogado para estruturar o acordo. O mesmo que nós fizemos para o fechamento da propriedade. Eu já a tinha usado antes, para quando construí a minha própria casa. Nós a usamos para várias coisas, então é apenas uma pequena advogada local.
Ela realmente me deu o rascunho que ela usa para o contrato de operação. E ela deixou-me entrar e tornou-o específico para a forma como eu o queria. E depois ela aprovou-o, releu-o e tudo. Mas poupou muitos custos legais de eu realmente preencher a informação.
Eu acho que foi talvez $200 no máximo.
Que maneira fantástica de gastar 200 dólares para fazer com que o seu investidor se sinta confortável em fazer uma parceria com você.
Para mais dicas úteis da Ashley, veja a entrevista completa no podcast aqui: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
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