Ajudar os idosos a viver com conforto é o principal objectivo no nicho de vida assistida do sector dos fundos de investimento imobiliário na área da saúde. Isto implica fornecer a infra-estrutura para um amplo espectro de serviços, desde complexos de bem-viver até instalações de cuidados de longo prazo, também conhecidas como lares de idosos. O envelhecimento dos baby boomers vai exigir cada vez mais estes serviços nas próximas décadas, por isso há um vento de cauda a longo prazo. Mas neste momento, as empresas do sector enfrentam ventos contrários, tais como preocupações de construção excessiva (vida assistida) e questões de pagamento (lares de idosos). É por isso que ficar com os maiores e mais diversificados operadores é provavelmente a melhor opção. Aqui está porque Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR), e para aqueles com um pouco mais de tolerância ao risco, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) são as melhores ações de vida assistida para comprar em 2019.
Expensive, mas voltando ao crescimento
Shares de Welltower, um dos maiores REITs de saúde, não são baratos hoje. Seu rendimento é relativamente modesto: 5% e sua relação preço/fundos das operações é elevada, em cerca de 19 vezes. No entanto, há mais do que apenas estes números.
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A Welltower tem trabalhado para aumentar a percentagem de clientes particulares-pagos em suas instalações, devido à preocupação com o governo federal cortando o que Medicare e Medicaid pagam pelos serviços que presta.
Neste ponto, a transição está em grande parte completa, com cerca de 90% das suas rendas apoiadas principalmente por clientes particulares-pagos. Cerca de dois terços das suas rendas provêm de instalações de habitação sénior, com outros 23% de sistemas médicos e de saúde ambulatoriais. Apenas cerca de 10% provêm de lares de idosos, que estão fortemente expostos a terceiros pagadores.
O processo de mudança do seu mix de portfólio teve um impacto negativo nos resultados da Welltower: Os fundos das operações caíram em 2017 e foram basicamente planos em 2018. A situação também se reflectiu no seu dividendo: 2018 foi o primeiro ano em mais de uma década em que a Welltower não ofereceu aos investidores um aumento anual de pagamentos. A pausa foi uma jogada judiciosa, no entanto, uma vez que o percentual de pagamentos por ação é alto, em torno de 100%.
WELL FFO Por Ação (TTM) dados por YCharts.
Que, com esta transição em grande parte por trás, Welltower deve agora ser capaz de se concentrar no crescimento novamente. Na verdade, ela anunciou a aquisição de um portfólio de 55 edifícios de escritórios médicos no início de janeiro. Isso está fora do espaço de vida assistida, mas expande sua presença em um nicho de saúde em rápido crescimento, e ajuda a diversificar ainda mais o portfólio da REIT. Vale ressaltar também que ao longo deste período, a empresa manteve uma classificação de crédito de grau de investimento.
Em resumo, Welltower é um dos maiores players do setor de REIT na área da saúde, é financeiramente forte e está começando a olhar para o crescimento novamente. Apesar da sua elevada valorização (que está em grande parte relacionada com a transição para a remuneração privada), Welltower deve estar no topo das listas de observação dos investidores conservadores para 2019.
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Check out the latest Welltower earnings call transcript.
Outro gigante a considerar
Dito isto, Welltower não é o único grande, financeiramente forte REIT saúde. Ventas tem estado historicamente entre os melhores REITs do setor, muitas vezes mudando sua postura à frente de seus rivais em antecipação à mudança das condições. Por exemplo, a Ventas desviou a maioria de seus ativos de lares de idosos um ano ou mais antes que o setor começasse a craterar. A título de comparação, HCP, outro gigante do setor, não agiu com rapidez suficiente, e teve que girar seu negócio de lares de idosos a partir de uma posição de fraqueza – e tirar uma dispendiosa anulação.
Na verdade, quando você comparar os resultados do FFO de Ventas e Welltower, você vai notar que Ventas tem tido um desempenho um pouco melhor ao longo dos últimos cinco anos. Isso não quer dizer que os resultados da Ventas tenham sido ótimos, mas ela conseguiu passar por um período de transição difícil sem infligir muita dor aos seus acionistas. Entretanto, aumentou os seus dividendos durante oito anos consecutivos.
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WELL FFO Por Ação (TTM) dados por YCharts.
Ventas é mais ou menos tão diversificado quanto Welltower e, como seu maior par de tampas de mercado, tem um balanço de grau de investimento. Dito isto, Ventas parece um pouco melhor em métricas selecionadas, incluindo seu índice de dívida financeira em relação ao EBITDA e sua cobertura de encargos fixos. A Ventas tem até um rendimento mais elevado, em torno de 5,3% hoje. Com base em tudo isso, Ventas parece ser uma opção de investimento melhor do que Welltower – e pode ser. Na verdade, a relação preço/tarifa da Ventas é muito mais razoável 14.5.
No entanto, a Ventas está focada na construção nos segmentos de consultório médico e pesquisa. Essa é uma boa estratégia, e que irá diversificar o portfólio da REIT e apoiar o crescimento do FFO. Mas é uma abordagem de crescimento mais lento do que as aquisições — o método preferido pela Welltower para expandir seu portfólio. Portanto, a Ventas é uma ótima opção, mas a Welltower parece ter mais potencial de crescimento em 2019 — e é por isso que ela recebe o faturamento mais alto aqui.
Dito isto, você não erraria com nenhum destes nomes se você estiver procurando por um investimento de vida assistida — observando, é claro, que cada um está procurando expandir além desse segmento em áreas de maior crescimento do espaço de propriedades de saúde.
Cheque a transcrição da última chamada de pagamento Ventas.
Para aqueles com um apetite de alto risco
A Torre de Infância e a Ventas têm especificamente evitado lares de idosos por causa do risco representado pelas mudanças de pagamento de terceiros. O último investimento desta lista, Omega Healthcare Investors, tem uma estratégia que vai completamente contra isso. Os lares de idosos são responsáveis por cerca de 83% das suas rendas – o resto é da habitação sénior. É, de facto, um dos maiores actores no espaço de cuidados de longo prazo.
Aí está o problema: a Omega tem lidado bastante bem com os problemas que os lares de idosos têm enfrentado. Os últimos dois anos têm sido difíceis para os acionistas, com uma queda acentuada no FFO empurrando a taxa de pagamento do FFO de rastreamento do REIT acima de 100% para um feitiço. No entanto, os resultados voltaram a subir e a sua taxa de pagamento está de volta à faixa dos 90%. E a empresa continua razoavelmente bem financiada, com um rácio de dívida de rastreio em relação ao EBITDA, aproximadamente em linha com os da Welltower e da Ventas. Também está bem dentro dos seus pactos de dívida, e a cobertura da renda da sua carteira, que ajuda a mostrar o bom desempenho dos seus inquilinos, é sólida em 1,7.
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OHI dados por YCharts.
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E a Omega continua a expandir a sua carteira com compras parcialmente financiadas por desinvestimentos de activos não essenciais, tirando partido da fraqueza do sector dos lares para fazer crescer o seu negócio. Não há razão para esperar que ela mude essa estratégia.
Com esse backstory — mais um preço de ações a uma relação FFO relativamente baixa de cerca de 11,7, e rendendo 7,5% — a Omega parece bastante sedutora aqui. No entanto, os investidores que procuram dormir bem à noite talvez queiram passar por isso. Nos últimos dois anos, o preço das ações tem sido bastante volátil, e a forte exposição a pagadores de terceiros é um wild card. Em outras palavras, grandes oscilações de preços poderiam ser a norma para estas ações por um tempo.
Paralisando, investidores agressivos que procuram maximizar a renda que geram – e que estão dispostos a cavalgar através dos altos e baixos com um proprietário de casa de repouso bem gerenciado – provavelmente deveriam tomar o tempo para um mergulho profundo. Se você tem estômago para isso, a Omega poderia ser uma boa opção de alto rendimento para adicionar ao seu portfólio em 2019.
Cheque a mais recente transcrição da Omega Healthcare Investors chamada de transcrição dos ganhos.
Bigante e forte
A maioria dos investidores interessados no espaço de vida assistida será mais bem servida por ficar com os maiores jogadores com bases financeiras sólidas. Welltower, Ventas, e Omega todos cabem nessa conta. Apesar de uma longa e bem sucedida história, Welltower tem um pouco de reviravolta para ele. Ela mudou o seu portfólio para reduzir o risco, e agora parece estar de volta ao modo de crescimento. Ventas fez uma mudança semelhante, mas está focada em novas construções – uma abordagem mais lenta e estável que os investidores conservadores e conscientes do valor provavelmente vão achar atraente. E a Omega, com seu foco na casa de repouso e alto rendimento de dividendos, é mais apropriada para investidores tolerantes ao risco.