A 1031 Exchange, também conhecida como Like Kind Exchange, é uma forma de estruturar uma venda de certos tipos de propriedade para que o lucro ou ganho do vendedor não seja actualmente tributado. Em vez disso, a propriedade que é vendida é substituída por outra propriedade “Like Kind”. Se a transação for devidamente estruturada, o lucro ou ganho do vendedor é diferido para uma data futura. Uma troca de 1031 pode ser uma ótima maneira de vender uma propriedade de investimento existente, e depois comprar uma nova propriedade de investimento, ao mesmo tempo em que evita multas de imposto sobre ganhos de capital. Abaixo, temos algumas informações úteis para explicar melhor o que é uma permuta 1031, como funciona e algumas das regras e regulamentos envolvidos.
****Esta destina-se simplesmente a dar-lhe um resumo rápido das permutas 1031 e não pretende guiá-lo através do processo.***
Se pensa que uma permuta 1031 pode funcionar bem para a sua situação pessoal, podemos ajudá-lo a entrar em contacto com um acomodador de permuta 1031 qualificado.
A secção 1031 é mais frequentemente utilizada em ligação com as vendas de imóveis. Algumas trocas de bens pessoais podem qualificar-se na Secção 1031. As permutas de acções de empresas em diferentes empresas não se qualificam. Também não se qualificam as trocas de interesses de parceria em diferentes parcerias e trocas de gado de diferentes sexos. Para permutas de bens imóveis ao abrigo do Artigo 1031, qualquer propriedade que seja considerada “propriedade real” ao abrigo da lei do estado onde a propriedade está localizada será considerada “similar” desde que tanto a propriedade antiga como a nova sejam detidas pelo proprietário para investimento, ou para uso activo num comércio ou negócio, ou para a produção de rendimento.
Para obter o benefício total, a propriedade de substituição deve ser de valor igual ou superior, e todos os rendimentos da propriedade cedida devem ser usados para adquirir a propriedade de substituição. O contribuinte não pode receber o produto da venda do imóvel antigo; ao fazê-lo, desqualificará a troca pela parte do produto da venda que o contribuinte recebeu. Por este motivo, as permutas (particularmente as não simultâneas) são tipicamente estruturadas de forma a que o interesse do contribuinte no bem cedido seja atribuído a um Intermediário Qualificado antes do encerramento da venda. Desta forma, o contribuinte não tem acesso ou controle sobre os fundos quando a venda do imóvel antigo é encerrada.
No encerramento da venda do imóvel cedido, os rendimentos são enviados pelo agente de encerramento (tipicamente uma sociedade título de propriedade, sociedade caução ou advogado de encerramento) ao Intermediário Qualificado, que detém os fundos até que a transação para a aquisição do imóvel de substituição esteja pronta para ser encerrada. Em seguida, o produto da venda do imóvel cedido é depositado pelo Intermediário Qualificado para a compra do imóvel de substituição. Após o encerramento da aquisição do imóvel de substituição, o Intermediário Qualificado entrega o imóvel ao contribuinte, tudo isto sem que o contribuinte tenha alguma vez “recepção construtiva” dos fundos.
A ideia que prevalece por detrás da 1031 Troca é que, uma vez que o contribuinte está apenas a trocar um imóvel por outro(s) imóvel(s) de “natureza semelhante”, não há nada recebido pelo contribuinte que possa ser utilizado para pagar impostos. Além disso, o contribuinte tem uma continuidade de investimento através da substituição do imóvel antigo. Todo o ganho é ainda bloqueado na propriedade trocada e, portanto, nenhum ganho ou perda é “reconhecido” ou reclamado para fins de imposto de renda.
Exemplos de uma troca 1031
Um investidor compra uma propriedade comercial de um strip mall por $200.000. Após seis anos ele poderia vender a propriedade por $250.000. Isto resultaria num ganho de $50.000 sobre o qual o investidor teria de pagar um imposto sobre ganhos de capital, mas, se ele investe os rendimentos da venda de $250.000 noutra propriedade, então ele não teria de pagar quaisquer impostos sobre o ganho naquele momento. Um proprietário de uma casa isolada em 3 acres é transferido pelo seu empregador para outro estado. Ao invés de vender a casa, que não será mais sua residência pessoal, ele opta por alugá-la por um período de tempo. Após dez anos, ele decide que quer vendê-la, mas, ao mesmo tempo, tem um filho adulto que vai para a faculdade em outro estado. Ele decide que quer comprar um prédio de apartamentos na cidade universitária para o filho e outros estudantes alugarem enquanto estão na escola. A casa dele já foi avaliada de 200.000 a 300.000 dólares. Portanto, ele organiza uma troca IRC 1031, e compra o novo imóvel, evitando assim o ganho de capital naquele momento.
Time Limits:
Existem MUITO IMPORTANTES limites de tempo para se ter conhecimento em uma troca 1031. Contacte-nos, e podemos fornecer-lhe alguém que esteja totalmente actualizado com as leis e regulamentos em vigor.
A propriedade cedida e a propriedade de substituição devem ser detidas quer para investimento quer para uso produtivo num comércio ou negócio. Uma residência pessoal não pode ser trocada.
O bem deve ser do mesmo tipo. Os bens imóveis devem ser trocados por bens imóveis, embora se aplique uma definição ampla de bens imóveis e inclua terrenos, propriedades comerciais e propriedades residenciais. Os bens pessoais devem ser permutados por bens pessoais. (Há algumas regras complicadas em torno disto — por exemplo, animais de sexo oposto não são considerados como bens imóveis para efeitos de uma troca 1031). O produto da venda deve ser investido em um bem similar no prazo de 180 dias após a venda. Contudo, a propriedade deve ser identificada no prazo de 45 dias, mas até três propriedades podem ser identificadas. São impostas restrições ao número de Imóveis de Substituição que podem ser identificados como potenciais Imóveis de Substituição. Mais de um potencial imóvel de substituição pode ser identificado desde que satisfaça uma destas regras.
Boot
Embora não seja utilizado no Código da Receita Federal, o termo “Boot” é comumente utilizado na discussão das implicações fiscais de uma permuta 1031. Boot é um antigo termo inglês que significa “Algo dado em adição a”. “Boot received” é o dinheiro ou valor justo de mercado de “Other Property” recebido pelo contribuinte em uma troca. O dinheiro inclui todos os equivalentes em dinheiro, dívidas, obrigações ou hipotecas do contribuinte assumidas pela outra parte, ou obrigações a que a propriedade trocada pelo contribuinte está sujeita. “Outros Bens Imóveis” são bens que não são de natureza semelhante, tais como bens pessoais, uma nota promissória do comprador, uma promessa de realizar trabalhos no imóvel, um negócio, etc.
Existem muitas formas de um contribuinte receber “Boot”, mesmo inadvertidamente. É importante que o contribuinte entenda o que pode resultar no boot se o rendimento tributável for para ser evitado.
As fontes mais comuns de boot incluem o seguinte:
O boot em dinheiro retirado da troca. Isto normalmente será na forma de “Dinheiro líquido recebido”, ou a diferença entre o dinheiro recebido da venda do imóvel cedido e o dinheiro pago para adquirir o(s) imóvel(s) substituto(s). O dinheiro líquido recebido pode resultar quando um contribuinte está “Negociando em Baixa” na troca (ou seja, o preço de venda do(s) imóvel(s) de substituição é menor do que o do(s) imóvel(s) de substituição.)
Redução de dívidas que ocorre quando a dívida do contribuinte sobre o imóvel de substituição é menor do que a dívida que estava sobre o imóvel de substituição. Tal como no caso do arranque a dinheiro, o arranque de redução de dívida pode ocorrer quando um contribuinte está “em situação de “Trading down” na bolsa.
Proveitos de venda a serem utilizados para pagar despesas não qualificadas. Por exemplo, custos de serviço no fechamento que não são despesas de fechamento. Se os proventos da venda forem utilizados para pagar despesas não qualificadas no encerramento, o resultado é o mesmo que se o contribuinte tivesse recebido dinheiro da bolsa, e depois utilizou o dinheiro para pagar esses custos. Os contribuintes são encorajados a trazer dinheiro para o encerramento da venda dos seus imóveis para pagar o seguinte: Custos não-transaccionais: ou seja, perorações de rendas, encargos de caução de Utilidade Pública, depósitos de danos ao locatário transferidos para o comprador e quaisquer outros encargos não relacionados com o fecho.
Excesso de empréstimo para aquisição de propriedade de substituição. O empréstimo de mais dinheiro do que o necessário para fechar um imóvel de reposição não resultará no recebimento de dinheiro livre de impostos pelo contribuinte a partir do fechamento. Os fundos do empréstimo serão os primeiros a serem aplicados para a compra. Se a adição de fundos de câmbio criar um excedente no fechamento, todos os fundos de câmbio não utilizados serão devolvidos ao Intermediário Qualificado, presumivelmente para serem usados na aquisição de mais propriedade de reposição. Os custos de aquisição do empréstimo (taxas de originação e outras taxas relacionadas com a aquisição do empréstimo) com respeito ao imóvel de substituição devem ser trazidos para o fechamento a partir dos fundos pessoais do contribuinte. Os contribuintes normalmente assumem a posição de que os custos de aquisição do empréstimo estão a ser pagos a partir do produto do empréstimo. No entanto, o IRS pode assumir a posição de que esses custos estão a ser pagos com os Fundos de Câmbio. Esta posição é normalmente também a posição da instituição financeira. Infelizmente, no momento não há orientação do IRS sobre esta questão que seja útil.
Propriedade em espécie que é recebida da troca, além da propriedade em espécie (imóveis).
Alterações: Os permutadores são aconselhados a seguir as seguintes orientações:
Sempre trocar “através” ou para cima, mas nunca trocar para baixo para evitar o recebimento de boot, seja como dinheiro, redução de dívida ou ambos. A inicialização recebida pode ser compensada por custos qualificados pagos pela Bolsa.
Sempre para trazer dinheiro para o fechamento da propriedade de substituição para cobrir taxas de empréstimo ou outros encargos que não sejam custos qualificados. (Ver acima)
Não receber bens que não sejam semelhantes.
Não sobrefinanciar os bens de substituição, uma vez que o financiamento deve ser limitado à quantidade de dinheiro necessário para fechar os bens de substituição, além de fundos de troca que serão trazidos para o fechamento dos bens de substituição.
A Regra das Três Propriedades – Quaisquer três propriedades independentemente do seu valor de mercado.
A Regra dos 95% – Qualquer número de propriedades de substituição se o valor justo de mercado das propriedades efectivamente recebidas até ao final do período de troca for pelo menos 95% do FMV agregado de todas as propriedades de substituição potenciais identificadas.
A Regra dos 200% – Qualquer número de imóveis desde que o justo valor de mercado agregado dos imóveis de substituição não exceda 200% do FMV agregado de todos os imóveis trocados à data da transferência inicial.
Limites de tempo e dificuldades em cumpri-los
Frequentemente, o componente mais difícil de uma troca 1031 é identificar um imóvel de substituição nos primeiros 45 dias após a venda do imóvel cedido. O IRS é rigoroso em não permitir extensões.
A troca 1031 é semelhante a um IRA tradicional ou plano de aposentadoria 401K. Quando alguém vende ativos em planos de aposentadoria com alíquota fiscal, os ganhos de capital que de outra forma seriam tributáveis são diferidos até que o titular comece a descontar do plano de aposentadoria. O mesmo princípio é válido para as trocas ou investimentos imobiliários com impostos diferidos. Enquanto o dinheiro continuar a ser reinvestido em outros bens imóveis, os impostos sobre ganhos de capital podem ser diferidos. Ao contrário das contas de aposentadoria acima mencionadas, a renda de aluguéis de investimentos imobiliários continuará a ser tributada à medida que a renda líquida for realizada.
Uma alternativa a uma troca de 1031 para alguém que quer diferir o imposto sobre ganhos de capital, mas que não quer continuar a manter a propriedade é uma venda estruturada. Este método oferece tanto ao comprador como ao vendedor muitos benefícios e é considerado ideal para aqueles que procuram retirar-se ou sair do mercado imobiliário ou empresarial.
Como uma troca 1031 é realizada
A sequência seguinte representa a ordem dos passos numa típica troca 1031:
Passo 1. Retenha os serviços de consultoria fiscal/CPA. Seja aconselhado pelo mesmo.
Passo 2. Vender o imóvel, incluindo a Cláusula de Cooperação no contrato de venda. “O comprador está ciente de que a intenção do vendedor é concluir uma troca 1031 através desta transação e concorda em cooperar com o vendedor para realizar o mesmo, sem custo ou responsabilidade adicional para o comprador”. Certifique-se de que o seu oficial de caução/agente de fecho contacta o Intermediário Qualificado para encomendar os documentos da troca.
Passo 3. Entre num acordo de troca 1031 com o seu Intermediário Qualificado, no qual o Intermediário Qualificado é nomeado como principal na venda do seu imóvel cedido e na subsequente compra do seu imóvel de substituição. O Contrato de Câmbio 1031 deve atender aos requisitos do IRS, especialmente no que diz respeito aos rendimentos. Junto com esse acordo, é assinada uma emenda ao contrato de caução que nomeia o Intermediário Qualificado como vendedor. Normalmente a escritura ainda está preparada para registo do contribuinte para o verdadeiro comprador. Isto é chamado escritura directa. Não é necessário ter o imóvel de substituição identificado neste momento.
Passo 4. A escritura de depósito de garantia é encerrada, e a declaração de encerramento reflete que o Intermediário Qualificado foi o vendedor, e os rendimentos vão para o seu Intermediário Qualificado. Os fundos devem ser colocados em uma conta separada e completamente segregada do mercado monetário para garantir liquidez e segurança. A data de encerramento da caução de propriedade abandonada é o Dia 0 da troca, e é aí que o relógio da troca começa a marcar. A identificação escrita do endereço do imóvel de substituição deve ser enviada no prazo de 45 dias e o imóvel de substituição identificado deve ser adquirido pelo contribuinte no prazo de 180 dias.
Passo 5. O contribuinte envia a identificação escrita da morada ou descrição legal do imóvel de substituição ao Intermediário Qualificado, no ou antes do 45º dia da permuta. Deve ser assinado por todos os que assinaram o contrato de câmbio, podendo ser enviado por fax, entregue em mão ou enviado por correio, quer ao Intermediário Qualificado, ao vendedor do imóvel de substituição ou ao seu agente, quer a um advogado totalmente alheio. Enviá-lo por correio certificado, com recibo de devolução solicitado. Você terá então o comprovante de recebimento de uma agência governamental.
Passo 6. O contribuinte entra em um acordo para comprar um imóvel de substituição, incluindo novamente a Cláusula de Cooperação. “O vendedor está ciente de que a intenção do comprador é completar uma troca 1031 através desta transação e concorda em cooperar com o comprador para realizar o mesmo, sem custo adicional ou responsabilidade para o vendedor”. Uma emenda é assinada nomeando o Intermediário Qualificado como comprador, mas novamente a escritura é do verdadeiro vendedor para o contribuinte.
Passo 7. Quando as condições são satisfeitas e o Escrow está preparado para fechar e certamente antes do 180º dia, de acordo com o Contrato de Câmbio 1031, o Intermediário Qualificado encaminha os fundos de câmbio e os lucros de crescimento para o Escrow, e a declaração de encerramento reflete o Intermediário Qualificado como comprador. Uma contabilidade final é enviada pelo Intermediário Qualificado ao contribuinte, mostrando os fundos que entram de uma caução, e saem para a outra, tudo sem recepção construtiva pelo contribuinte.
Passo 8. Ficha de contribuinte do formulário 8824 junto do IRS quando da entrega do imposto, e qualquer documento similar que o seu estado particular requeira.