Kapitał własny to różnica między długiem hipotecznym a wartością rynkową domu. Jest to potencjalny składnik majątku, który może poprawić perspektywy emerytalne lub styl życia, a wielu emerytów ma znaczny kapitał własny w swoich domach. Odwrócona hipoteka może sięgnąć do tego kapitału za gotówkę, a odwrócona hipoteka na zakup może być również użyta do zakupu domu.
Ta opcja jest znana jako hipoteka konwersji kapitału własnego domu (HECM) na zakup.
Odwrócona hipoteka może przynieść korzyści emerytom, którzy niekoniecznie chcą pozostać w domu rodzinnym w latach emerytalnych. Oni szukają opłacalnego sposobu, aby zmniejszyć swoje wydatki mieszkaniowe, znaleźć bardziej odpowiedni dom dla tego sezonu życia, lub przenieść się do bardziej przyjaznej emerytom lokalizacji.
Definicja odwróconej hipoteki (HECM)
An HECM pozwala starszym właścicielom domów na zaciągnięcie pożyczki pod zastaw kapitału własnego w ich głównym miejscu zamieszkania. Aby się zakwalifikować, muszą mieć co najmniej 62 lata, a spłata kredytu hipotecznego nie jest wymagana do momentu sprzedaży nieruchomości, śmierci kredytobiorcy lub wyprowadzenia się z domu.
Kwota, jaką można pożyczyć, zależy od wieku kredytobiorcy i współmałżonka, aktualnych stóp procentowych, wartości domu opartej na wycenie oraz początkowej składki ubezpieczenia kredytu hipotecznego (IMIP) – jednorazowej opłaty za zamknięcie kredytu.
Płatności na rzecz właściciela domu mogą być ryczałtowe lub okresowe. Zasadniczo pobierają oni kapitał własny w swoich domach w gotówce. W przeciwieństwie do tradycyjnej hipoteki, nie są wymagane miesięczne płatności, ale odsetki się kumulują i muszą być spłacone wraz z pierwotną pożyczoną kwotą. Hipoteka staje się wymagalna, gdy dom zostaje sprzedany, kredytobiorca umiera lub wyprowadza się na 12 miesięcy lub dłużej.
Odwrócone kredyty hipoteczne są dostępne tylko poprzez kredytodawców zatwierdzonych przez FHA.
Używanie odwróconej hipoteki do zakupu domu
Odwrócone kredyty hipoteczne są powszechnie używane do strategicznego pomagania emerytom w pozostaniu w ich domach w miarę starzenia się oraz do poprawy ich przepływu gotówki. HECM na zakup domu zapewnia kredytobiorcy kredyt o stałym oprocentowaniu, który jest przeznaczony na zakup domu. Odwrócona hipoteka tworzy zastaw na nieruchomości, tak jak tradycyjna pożyczka.
Program kredytowy jest sponsorowany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych, Federalną Administrację Mieszkaniową (HUD-FHA).
Kwalifikacje kredytobiorcy
Kredytobiorcy muszą spełnić pewne wymagania, aby zakwalifikować się do HECM na zakup. Oprócz zasad dotyczących wieku, muszą być spełnione następujące warunki:
- Zakupiony dom musi stać się Twoim głównym miejscem zamieszkania w ciągu 60 dni od zamknięcia.
- Musisz być w stanie nadal płacić podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, składki HOA lub inne koszty utrzymania nieruchomości.
- Musisz uczestniczyć w sesji doradczej zatwierdzonej przez HUD.
- Nie możesz mieć żadnych federalnych zobowiązań dłużnych.
Ograniczenia dotyczące nieruchomości
Istnieją ograniczenia dotyczące nieruchomości, które mogą być również zakupione. Dom musi być domem jednorodzinnym. Dwa do czterech jednostek mieszkalnych jest również dopuszczalne, tak długo, jak zajmować jedną z jednostek jako głównego miejsca zamieszkania. FHA- zatwierdzone wyprodukowane domy domy i kondominia kwalifikują się, jak również.
Wymagana zaliczka
Znacząca zaliczka jest wymagana, zazwyczaj znacznie więcej niż zapłaciłbyś na tradycyjnej hipotece. Będziesz musiał zapłacić około połowy ceny domu przy użyciu własnej gotówki i oszczędności – zazwyczaj gdzieś od 45% do 62%.
Będą również koszty zamknięcia, a one mogą być większe niż te związane z innymi rodzajami kredytów hipotecznych.
Zaliczka może przyjść w formie prezentu od przyjaciół lub rodziny, jednak. Nie musisz posiadać istniejącej nieruchomości lub sprzedać istniejącego domu, aby się zakwalifikować, tak długo jak dom, który kupujesz poprzez HECM staje się twoim głównym miejscem zamieszkania.
Opcje spłaty
Jak spłacasz kredyt hipoteczny zależy od ciebie. Możesz dokonywać miesięcznych płatności, jeśli chcesz, tak dużo lub tak mało jak chcesz, lub możesz nie dokonywać żadnych miesięcznych płatności, a kredyt zostanie spłacony tak jak tradycyjna odwrócona hipoteka – saldo stałoby się wymagalne w momencie twojej śmierci, kiedy w inny sposób opuścisz dom, lub jeśli nie będziesz przestrzegać warunków hipotecznych.
Zalety odwróconej hipoteki na zakup
Możliwy jest zakup domu bez drenowania oszczędności emerytalnych w celu dokonania regularnych płatności miesięcznych, ponieważ nie są wymagane żadne płatności miesięczne. To pozwala emerytów lub pre-emerytów do zakupu domów, które mogą być w bardziej pożądanej lokalizacji emerytalnych lub lepiej dostosowane do ich zmieniających się potrzeb bez utraty siły nabywczej ich całego jajka emerytalnego.
Federalna Administracja Mieszkaniowa zapewnia te pożyczki z funkcją non-recourse, więc ty lub twoi spadkobiercy nigdy nie będą winni więcej niż wartość domu, kiedy HECM staje się wymagalny.
Wady odwróconej hipoteki na zakup
Jedną z największych wad odwróconej hipoteki są koszty out-of-pocket. Emeryci, którzy mają problemy z przepływem gotówki mogą w końcu stwierdzić, że podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i inne wydatki stają się trudne do utrzymania.
Innym potencjalnym ryzykiem jest to, że narastające odsetki w końcu zjeść z dala od kapitału własnego. Im dłużej żyjesz i pozostajesz w nieruchomości, tym większa staje się szansa, że twój kapitał zostanie drastycznie zredukowany lub nawet zniknie.
Jednym z celów spotkania z zatwierdzonym doradcą w celu zakwalifikowania się do programu HECM jest ocena twojej osobistej sytuacji finansowej.
Inną obawą jest to, że twoja rodzina nie będzie w stanie przejąć domu po twojej śmierci. Musieliby oni refinansować nieruchomość lub w inny sposób spłacić odwróconą hipotekę, jeśli chcieliby ją zatrzymać.
.