Ostatnio w BiggerPockets Podcast, przeprowadziłem wywiad z Ashley Kehr, która podzieliła się tym, jak zaczęła inwestować w nieruchomości bez pieniędzy, oferując inne usługi, takie jak znalezienie transakcji, przynosząc wiedzę i zapewniając zarządzanie nieruchomościami.
Learning on the Job
W BiggerPockets Podcast #348, zapytałem Ashley, jak dostała swoją pierwszą umowę i jak wyglądała jej pierwsza inwestycja. Oto, co powiedziała.
Więc, kiedy skończyłam studia, dostałam pracę w księgowości w firmie CPA. Wytrzymałam sześć miesięcy – OK, sezon podatkowy.
I zdecydowałam, że po prostu zostanę mamą w domu. Wtedy, tata mojego przyjaciela absolutnie potrzebował kogoś na pół etatu do zarządzania kilkoma kompleksami apartamentów. Więc, zgodziłam się to zrobić.
To był mały malutki pokój z pudełkami papierów i szufladą pełną kluczy, a on jest jak, „Proszę bardzo. Możesz z tym pracować?”
Zaczęło się od 40 jednostek; teraz jest 80 jednostek. Więc, po prostu spojrzałem na to, co robił. On ma kilka nieruchomości komercyjnych, zbyt. I po prostu powiedziałem, „Dlaczego nie mogę tego zrobić?”
Znalazłem partnera, który miał pieniądze i powiedziałem, „Wiesz, robiłem to przez rok dla tego dużego kompleksu. Wiem, co robię i mogę zająć się dupleksem.”
Spojrzeliśmy na jeden dupleks i od razu go kupiliśmy. Nie było żadnych innych ofert. To było w naprawdę małym mieście.
A potem, stamtąd, po prostu zacząłem rosnąć i wychodzić na swoje. To był mój początek. Podjąłem pracę, w której byłem zaangażowany w codzienne sprawy. I to naprawdę zmusiło mnie do podjęcia działania.
Myślę, że gdybym nie zostawił mojej pracy w księgowości i nie poszedł do tego, prawdopodobnie nigdy nie wszedłbym w inwestowanie w nieruchomości w ogóle.
Zgadzam się z Ashley! To jest taki dobry punkt.
Myślę, że rozpoczęcie w ten sposób jest świetnym pomysłem. Myślę, że wiele osób to przeoczyło – pomysł rozpoczęcia pracy w sytuacji zawodowej, a nie po prostu wskoczenia w prawo. To może być pierwszy krok lub mały krok lub koła treningowe, których ktoś potrzebuje, aby przejść w kierunku inwestowania.
Malowałem domy dla mojego mentora Kyle’a. Malowałem dla niego domy za jakieś 300 dolców. Byłem najtańszym malarzem domów, jaki kiedykolwiek żył.
Ale to właśnie sprawiło, że czułem się coraz bardziej komfortowo z posiadaniem wynajmu, ponieważ pracowałem z nim coraz więcej. Do dziś mamy świetne relacje. Więc, to naprawdę dobry sposób na rozpoczęcie.
Power in Partnering
Chciałem dowiedzieć się więcej o tym, jak Ashley znalazła partnerów na początku swojej kariery inwestycyjnej. Oto, co powiedziała.
To był właściwie facet, który mnie zatrudnił, jego syn.
Powiedziałem: „Spójrz, co robi twój tata. Ty też powinieneś to zrobić”. A on na to, 'Masz rację.'”
Więc zepsułem dla niego umowę, wyjaśniłem jak to działa, a on wyłożył gotówkę na zakup pierwszej nieruchomości. Założyliśmy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością razem, a następnie zakupiliśmy nieruchomość w gotówce. On trzymał hipotekę.
Related: Ultimate Beginners Guide to Real Estate Investing
Well, kilka miesięcy później, znaleźliśmy inne mieszkanie, które chcieliśmy kupić. Poszliśmy do banku, umieścić hipotekę na pierwszej nieruchomości, i wziął swoją gotówkę z powrotem. On trzymał hipotekę na drugiej nieruchomości, i to jest nadal jak to jest dzisiaj – te dwa properties.
Największą rzeczą było pitching do niego, jak to może działać i pokazując mu przykłady tego, co jego tata robił i wskazując, że może to zrobić, too.
Po prostu pokazałem mu, jaki rodzaj pieniędzy mógł zarobić, bo byłby budowanie kapitału własnego w budynku, byłby coraz niektóre z przepływów pieniężnych, a on był coraz odsetki od kredytu hipotecznego, too. To była dla niego całkiem lukratywna umowa. Wtedy ja wszystkim zarządzałem. On nic za to nie robi, co brzmi jak zła rzecz, ale on jest facetem od pieniędzy, a ja zajmuję się wszystkim.
Kocham, kocham, kocham, kocham to, i mówię o tym na webinarach dużo.
Jeśli możesz przynieść jakieś doświadczenie i możesz przynieść jakąś wiedzę do stołu, nie musisz przynosić pieniędzy. Znajdź kogoś innego, kto ma pieniądze, ale nie ma wiedzy, doświadczenia. Wykorzystaj to. Myślę, że ludzie tego nie doceniają. Ashley kontynuował:
Więc, pracowaliśmy razem przez jakiś czas teraz. W tej chwili mamy cztery nieruchomości razem, a jedna z nich to sześć jednostek. A następnie mamy również sprzedał dwa, że mieliśmy w naszym portfolio.
Zacząłem z innym partnerem prawdopodobnie dwa lata temu. Był tylko przyjacielem i miał kilka swoich własnych nieruchomości. Znaleźliśmy to miasto, które po prostu… było miastem najemców. Ludzi po prostu nie było stać na mieszkania. Więc kupiliśmy tam kilka nieruchomości. Zrobiliśmy wszystko 50/50; podzieliliśmy pieniądze.
Potem, kiedy refinansowaliśmy, oboje byliśmy na hipotece. On zajmuje się stroną konserwacyjną rzeczy, a potem ja zajmuję się leasingiem i relacjami z najemcami.
Więc to jest mój drugi partner. Mam teraz dwóch.
To jest zdecydowanie coś, na co warto zwrócić uwagę. Związki partnerskie mogą być różne. Niektórzy partnerzy są partnerami pieniężnymi, i oni wykładają wszystkie pieniądze i nie wykonują żadnej pracy. Mam kilku partnerów w ten sposób, zbyt.
And other times, your partner is 50-50. Po prostu dzielisz się rolami i dzielisz pieniądze. To jest w porządku, jak również.
Related: 5 Questions to Ask When Considering an Investment Partner
So again, when people feel stuck and like they can’t invest because they don’t have any money, there’s always a way to figure it out.
There’s always a way to find money, too. Learn.
Approaching Potential Partners
Następnie mój współgospodarz David Greene chciał wiedzieć, co dokładnie powiedziała Ashley, kiedy poszła do syna swojego szefa i powiedziała mu, że powinni razem zrobić interes. Jak przedstawiła propozycję i pomogła mu przekonać się, że to dobry pomysł?
OK. Pierwszą rzeczą, jaką zrobiłam – i pamiętam to dość kiepsko – było włożenie mu do ucha małych bryłek informacji. Nie przytłaczałem go liczbami ani niczym podobnym. Po prostu podawałem mu przykłady ludzi, których znaliśmy, w tym jego ojca.
Powiedziałem mu, spójrz na sukces, który oni zbudowali. Jego wujek zrobił to samo z nieruchomościami. I po prostu umieścić małe bryłki w jego uchu. A potem, kiedy faktycznie znalazłem nieruchomość, przyniosłem mu numery i wszystko. I do tego czasu, miał już zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości i miałem piqued, że w him.
Spojrzał na numery, a on poszedł ze mną, aby zobaczyć nieruchomości. On rzeczywiście miał współlokatora w tym czasie, który był dość poręczny. Jego współlokator był jak, „Hej, mogę pomóc wam wyremontować i być częścią tego.”
Więc, to był po prostu rodzaj wkładania pluskwy do jego ucha i po prostu budowania tego. Następnie, kiedy byłem gotowy do podjęcia działań- hej, spójrzcie, oto ta okazja właśnie teraz- pokazałem mu, co będzie robił z odsetek przez 15 lat i jaki był potencjalny przepływ gotówki.
A potem po prostu kapitał, który w nim zbudujemy.
To jest świetne. Kluczem jest mieć już wszystko przemyślane. Nie musiał robić czegoś, z czym czuł się niekomfortowo. Ona powiedziała: Oto, czego od ciebie potrzebuję. Oto jak będzie wyglądała umowa. Oto co zrobimy.
To bardzo ułatwiło mu powiedzenie, OK, jestem na pokładzie. Ona sprawiła, że to łatwe dla osoby, aby partner z nią.
Lesser-Known Excellent Advice
Jedną rzeczą, którą zrobiliśmy było rozpoczęcie LLC, a my dostaliśmy polisy ubezpieczeniowe na życie na siebie. Więc jeśli coś miałoby się stać z nim, mógłbym użyć polisy na życie, aby go wykupić i vice versa.
Wow, pomyślałem. Zrobiliśmy 350 odcinków i chyba nigdy nie daliśmy takiej rady. To taka dobra rada.
To przemawia do strachu ludzi przed utratą pieniędzy bardziej niż „oto wszystkie pieniądze, które możesz zarobić”. Wyszła i pokazała tej osobie, jak są chronione, zanim powiedziała, czego od nich potrzebuje.
Zrobiliśmy umowę operacyjną, a potem polisy ubezpieczeniowe na życie. Ja byłem żonaty, a on nie był w tym czasie. Więc gdyby coś mu się stało, wszystko przeszłoby na członków jego rodziny. A ja nie chciałam prowadzić tych nieruchomości z dwójką jego rodzeństwa i rodzicami. A on w ogóle nie chciał prowadzić tych nieruchomości.
Chcesz więcej takich artykułów?
Załóż konto już dziś, aby otrzymywać najlepsze artykuły z bloga BiggerPocket dostarczane do Twojej skrzynki odbiorczej
Zarejestruj się za darmo
Więc, gdyby coś mi się stało, wolałby po prostu wykupić moją rodzinę, a potem po prostu sprzedać wszystko prawdopodobnie.
Użyliśmy adwokata, aby ułożyć umowę. Ten sam, który zrobiliśmy dla zamknięcia na nieruchomości. Właściwie użyłem jej wcześniej, kiedy budowałem swój własny dom. Używaliśmy go do różnych rzeczy, więc to tylko mały, lokalny adwokat.
Właściwie dała mi projekt, który używa do umowy operacyjnej. I pozwoliła mi wejść i zrobić to konkretnie tak, jak chciałem. A potem go zatwierdziła, przeczytała ponownie i wszystko. Ale dzięki temu zaoszczędziłem mnóstwo kosztów prawnych związanych z moim faktycznym wypełnianiem informacji.
Myślę, że było to może $200 maksymalnie.
Co za wspaniały sposób na wydanie 200 dolców, aby twój inwestor czuł się komfortowo współpracując z tobą.
Aby uzyskać więcej pomocnych wskazówek od Ashley, obejrzyj pełny wywiad podcastu tutaj: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
Jeśli podobało Ci się powyższe wideo, daj mu kciuka w górę i podziel się nim! Subskrybuj również nasz kanał YouTube i podcasty, aby niczego nie przegapić!