By Cori Badgley and Nathan Jones
Spory dotyczące służebności pomiędzy sąsiadującymi właścicielami nieruchomości są łatwym paliwem dla pozwów sądowych. Ogólnie rzecz biorąc, służebność to prawo do korzystania z cudzej własności, w określonym celu. W przeważającej części, służebności są niewyłączne, co oznacza, że tak długo, jak podstawowy właściciel nieruchomości nie koliduje z prawem do korzystania przez posiadacza służebności, może on nadal korzystać z nieruchomości objętej służebnością. Choć jest to ogólna zasada, sprawa Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 jest sprawą dotyczącą sporu o służebność, w której posiadacz służebności („Gray”) twierdził, że właściciele nieruchomości służebnej („McCormick”) nie mieli prawa korzystać z łączącego ich podjazdu, który przebiegał przez ich nieruchomość, ponieważ Gray posiadał wyłączną służebność na gruncie McCormicka.
Strony w tej sprawie są sąsiadami w planowanym pododdziale. Nieruchomość McCormick’a wychodzi na ulicę. Nieruchomość Gray’a znajduje się poza ulicą, bezpośrednio za McCormickiem i jest połączona z ulicą przez przedłużony podjazd, który znajduje się po stronie nieruchomości McCormicka równolegle do linii nieruchomości. Zarejestrowana służebność miała około 16 stóp szerokości i 90 stóp długości. Służebność została zarejestrowana w CC&Rs dla społeczności jako „wyłącznej” służebności. McCormick został przy użyciu służebności do przejścia swoich koni, transportu dla ich paszy dla koni i obornika, a dostęp do ich stajni w ich podwórku. Gray miał plany, aby poprawić podjazd, w tym bruku i krajobrazu służebności, aby poprawić jego ogólny wygląd z nieulepszonej toru do formalnego podjazdu. Gray nie preferował żadnych odpadów końskich. Spór sądowy nastąpił po tym, jak strony nie mogły dojść do porozumienia w sprawie użytkowania McCormicka. Gray twierdził, że miał bezwzględne prawo do wykluczenia McCormick z jakiegokolwiek użytku driveway.
McCormick odpierał, że termin „wyłączny” miał na celu jedynie wykluczenie osób postronnych z korzystania z podjazdu, ale nie na ich wykorzystanie, ponieważ służebność biegnie przez McCormick własności. Innymi słowy, tak długo, jak McCormick nie zakłóca dostępu Gray’a, wjazdu i wyjazdu, McCormick może nadal korzystać ze służebności w celu dostępu i korzystania z tylnego podwórka. McCormick dalej twierdził, że wyłączne służebności nie są dozwolone w prawie kalifornijskim. Wyrok sądu próbnego został wydany na korzyść McCormicka. To odwołanie followed.
Gray argumentował w apelacji, że wyłączna służebność pozwoliła mu wykluczyć McCormick z nieruchomości. Sąd apelacyjny przeanalizował zamierzony stopień wyłączności w języku służebności zawartym w CC&Rs. „Zgodnie z sekcją 806 Kodeksu cywilnego, zakres a jest określona przez warunki przyznania”. Po dokonaniu przeglądu warunków służebności, sąd stwierdził, że ogólna struktura dotacji, wraz z konkretnymi enumeratywnie wymienionymi prawami służebności, takimi jak prawo do budowy, instalacji, konserwacji i naprawy; oraz wymagania dotyczące ubezpieczenia podjazdu, wykazały, że służebność miała być wyłączna. Sąd przyznał, że ogólna zasada dotycząca służebności pozwala na wzajemne korzystanie, o ile nie dochodzi do ingerencji właściciela gruntu służebnego w prawa posiadacza służebności, powołując się na sprawę Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, sąd apelacyjny odróżnił tę sprawę, ponieważ nie chodziło o ogólną służebność. Sprawy, na które powoływał się McCormick, dotyczyły interpretacji służebności niewyłącznych; dlatego nie stanowiły one autorytetu kontrolnego.
McCormick argumentował, że wyłączne służebności są zakazane na mocy prawa kalifornijskiego, twierdząc, że są one równoznaczne z całkowitą własnością nieruchomości, a nie z dozwolonym użytkowaniem. Sąd apelacyjny nie zgodził się z tym i stwierdził, że wcześniejsze orzecznictwo uznało wykonalność wyłącznych służebności w Kalifornii. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Język służebności analizowany w sprawie Blackmore, który był nawet mniej restrykcyjny niż w niniejszej sprawie, doprowadził do powstania wyłącznej służebności. Sąd apelacyjny stwierdził ponadto, że wyłączne służebności mogą być tworzone przez przedawnienie, w tym przez omyłkową budowę ulepszeń na cudzym gruncie. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Na ciekawą uwagę uboczną sąd apelacyjny uznał, że wyłączne służebności skutecznie sprowadzają się do przeniesienia własności, aczkolwiek w nietypowej formie. (Zob. analiza sprawy Blackmore v. Powell (2007).) Sąd pominął merytoryczne konsekwencje tej kwestii, znajdując orzecznictwo stanowe, które już uznało stosowanie wyłącznych służebności za właściwe w Kalifornii. Ponadto interesująca była odmowa sądu rozważenia praw podpowierzchniowych i powietrznych w sprawie, aby ustalić, czy McCormick zachował jakieś pozostałe prawo własności pod lub nad służebnością przejazdu. Sąd zawęził holding sprawy w interpretacji warunków wyłącznej służebności w odniesieniu do faktów tutaj, w którym spór o podpowierzchniowe lub prawa powietrza nie zostały przedstawione w procesie lub na appeal.
Sąd apelacyjny skutecznie odwrócił wyrok procesowy, stwierdzając, że wszelkie wykorzystanie powierzchni służebności przez McCormick był niezgodny z wyłącznego użytku przyznanego Grays. McCormick, choć rekord właściciel nieruchomości, nie może teraz chodzić, jeździć, lub dostęp do strony nieruchomości, która posiada służebność. Podczas gdy oni płacą hipotekę, podatki i ubezpieczenie na nieruchomości, nie mają prawa do korzystania z jakiegokolwiek. McCormick mógł nie być świadomy, że kupuje tak upośledzoną nieruchomość, ale sąd nie wziął pod uwagę żadnych trudności dla McCormicka, jakie stworzyłoby jego rozwiązanie sprawy. Przypadek ten podkreśla znaczenie określenia istnienia i skutków wszystkich obciążeń i ograniczeń, które istnieją na nieruchomości przed podjęciem decyzji o zakupie, lub przynajmniej próbując przewidzieć ich skutki.
Cori Badgley jest współpracownikiem Abbott & Kindermann, LLP i Nathan Jones jest urzędnikiem kancelarii. W przypadku pytań dotyczących tego artykułu lub innych kalifornijskich kwestii związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, nieruchomościami, ochroną środowiska i/lub planowaniem, prosimy o kontakt z Abbott & Kindermann, LLP pod numerem (916) 456-9595.
Informacje przedstawione w tym artykule nie powinny być interpretowane jako formalna porada prawna udzielona przez Abbott & Kindermann, LLP, ani jako nawiązanie relacji prawnik-klient. Ze względu na zmienny charakter tego obszaru prawa i znaczenie indywidualnych faktów, zachęca się czytelników do poszukiwania niezależnego doradcy w celu uzyskania porady dotyczącej ich indywidualnych kwestii prawnych.