Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Wstępne zawiadomienia o zastawie
„Wstępne” powinny być zawsze wysyłane (zwykle konieczne do udoskonalenia roszczeń o zastaw, obligacje i stop notice) W ciągu dwudziestu (20) dni od pierwszego dnia dostarczenia materiałów/wykonania pracy („20-dniowe zawiadomienia/prelimsy”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Musi wysłać do Właściciela, kredytodawcy budowlanego i „osoby, z którą zawarto umowę” (A.R.S. § 33-992.01(B)) Może wysłać później niż 20 dni po pierwszym dniu dostarczania materiałów / pracy, ale preliminarz będzie tylko sięgać wstecz i uchwycić materiały / pracę dostarczoną w ciągu 20 dni przed preliminarzem (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mechanics’/Materialmen’s Lien Claims
Muszą być zarejestrowane w Recorder’s Office powiatu, w którym praca znajduje się w ustawowym okresie czasu po „zakończeniu” lub nagraniu „zawiadomienia o zakończeniu”. (A.R.S. § 33-993) „Zakończenie” jest zdefiniowane jako trzydzieści (30) dni po kontroli końcowej i pisemnej akceptacji końcowej przez organ rządowy, który wydał pozwolenie, lub zaprzestanie pracy przez 60 kolejnych dni. (A.R.S. § 33-993(C))
- Jeżeli zawiadomienie o ukończeniu nie zostało zarejestrowane i doręczone, powód zastawu ma sto dwadzieścia (120) dni od daty „ukończenia” projektu (niekoniecznie ukończenia kontraktu powoda) na zarejestrowanie swojego roszczenia zastawniczego. Zasada praktyczna: Osoba wnosząca roszczenie o zastaw ma 150 dni od daty wydania certyfikatu użytkowania na zarejestrowanie zastawu (30 dni na „ukończenie” plus 120 dni). (A.R.S. § 33-993(A))
- Jeśli zawiadomienie o ukończeniu zostało zarejestrowane i doręczone, osoba wnosząca roszczenie ma sześćdziesiąt (60) dni na zarejestrowanie roszczenia o zastaw w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. (A.R.S. § 33-993(A))
Pozew o przejęcie praw z tytułu zastawu
Pozew musi zostać złożony w ciągu sześciu miesięcy od daty zarejestrowania roszczenia o zastaw. (A.R.S. § 33-998) Zawiadomienie o toczącym się postępowaniu (zwane także „lis pendens”) musi zostać zarejestrowane w ciągu pięciu dni od złożenia pozwu o przejęcie zastawu. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Brak terminowego złożenia pozwu lub terminowego zarejestrowania zawisłości sprawy jest zazwyczaj fatalny w skutkach dla sprawy sądowej o przejęcie zastawu.
Ogłoszenia o wstrzymaniu – (Nie dotyczy projektów publicznych lub lokali mieszkalnych zamieszkanych przez właściciela)
Dostawcy i podwykonawcy uprawnieni do zarejestrowania zastawu mogą doręczyć właścicielowi lub kredytodawcy budowlanemu zawiadomienie o wstrzymaniu osobiście lub listem poleconym. Generalny wykonawca uprawniony do zarejestrowania zastawu nie może służyć właścicielowi, ale może służyć pożyczkodawcy. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Musi zostać doręczony „przed upływem czasu przeznaczonego na rejestrację”. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Zasada kciuka: Jeśli jesteś w stanie zarejestrować zastaw, jesteś w stanie doręczyć zawiadomienie o zatrzymaniu.
Pozew o zatrzymanie
Pozew może być złożony w dowolnym czasie po upływie dziesięciu dni od daty doręczenia zawiadomienia o zatrzymaniu – nawet przed zakończeniem projektu – ale nie może być złożony później niż trzy miesiące po upływie czasu na zarejestrowanie zastawu. (A.R.S. § 33-1063(A)) „Zawiadomienie o rozpoczęciu” postępowania w celu wyegzekwowania roszczenia z tytułu zatrzymania musi zostać przekazane w ciągu pięciu dni od rozpoczęcia odbiorcom zawiadomienia o zatrzymaniu. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Obligacje Płatności Projektów Publicznych (Federalna Ustawa Millera bardzo podobna, ale nie wymaga preliminarza)
Jeśli nie w bezpośredniej umowie z głównym, 20-dniowy preliminarz musi być doręczony (główne rozróżnienie od Ustawy Millera). (ARS 34-223(A)) Jeśli nie w bezpośredniej umowy z prime, obligacji roszczenia list zawiadomienie musi być otrzymane przez generalnego wykonawcę w ciągu dziewięćdziesięciu (90) dni od ostatniej daty materiałów / pracy dostarczone. Zasada kciuka: 90 dni biegnie od ostatniej daty dostarczenia robocizny/materiałów zgodnie z umową, a niekoniecznie od daty wystawienia faktury, a prace gwarancyjne/punch-list i odsetki/opłaty finansowe zazwyczaj nie przedłużają czasu. (ARS 34-223(A)) List z zawiadomieniem o roszczeniu obligacji musi zawierać „z istotną dokładnością” kwotę roszczenia i nazwę strony, do której materiał / praca została dostarczona, i powinien stwierdzać, że powód szuka do głównego obligatora o zapłatę. Należy podać numer obligacji, jeśli jest znany. W przypadku bezpośredniej umowy z głównym wykonawcą, nie jest wymagany ani 20-dniowy preliminarz, ani „90-dniowy list”, ale oba są zalecane. (ARS 34-223(A)) Wskazówka praktyczna: Tylko główny wykonawca musi otrzymać list 90-dniowy, ale skopiowanie poręczenia, właściciela, pożyczkodawcy, podwykonawcy i innych zainteresowanych stron może spowodować, że płatność zostanie dokonana wcześniej.
Public Project Payment Bond Lawsuit
W przypadku Arizony i federalnych projektów publicznych, pozew może być złożony po 90-tym dniu – ale nie później niż rok – od ostatniej daty, kiedy materiały/praca zostały dostarczone do projektu w ramach realizacji kontraktu. (ARS 34-223(B)) Purely remedial work may not extend this deadline.
Private Project Payment Bond Claims
Obtain copy of bond, follow the notice and claim requirements specified in the bond, and sue within the time specified in bond. Prawo Arizony prawdopodobnie wymaga, aby prywatne obligacje płatnicze nie były bardziej restrykcyjne niż obligacje płatnicze dla projektów publicznych. (ARS 33-1003(B)) Jednakże, błądzić po stronie ostrożności i stosować się do zawiadomienia, roszczenia i pozew wymagania określone w obligacji.
O autorze: Mark Bogard jest adwokatem prawa budowlanego w firmie prawniczej Jaburg Wilk w Phoenix. Przez prawie 20 lat pomagał dostawcom, wykonawcom, właścicielom/ deweloperom, kredytodawcom i zarejestrowanym specjalistom w praktycznie wszystkich dziedzinach prawa budowlanego, w tym w zakresie środków zaradczych, takich jak zastawy mechaniczne, obligacje płatnicze, zawiadomienia o wstrzymaniu płatności i „natychmiastowa zapłata” w projektach prywatnych i publicznych.