As today’s climate of record low inventory and record home sales prices continues, real estate investors must understand and implement a wide variety of tactics and strategies to keep their portfolios alive and profitable.
When done correctly, a double closing allows investors to move quickly on acquiring investment properties with minimal capital. Wykorzystanie podwójnego zamknięcia jest kreatywna strategia wyjścia dla nieruchomości hurtowych.
W tym przewodniku ostatecznym, będziemy rozbić wszystko, co musisz wiedzieć o użyciu metody podwójnego zamknięcia.
Po przeczytaniu tego artykułu, dowiesz się następujących rzeczy:
- Będziesz znał różnicę między przypisaniem i podwójnym zamknięciem.
- Będziesz wiedział, jak i kiedy korzystać z przypisania lub podwójnego zamknięcia na swoją korzyść.
- Będziesz miał nową taktykę wyjścia, aby dodać do swojej strategii inwestowania w nieruchomości.
Mamy nadzieję, że spodoba Ci się Podwójne zamknięcie: The Ultimate Guide! Zanurzmy się i dowiedzmy się, jak zamknąć więcej transakcji!
- Co to jest podwójne zamknięcie?
- Jak działa podwójne zamknięcie w nieruchomościach?
- Czy podwójne zamknięcie jest nielegalne?
- Jak zrobić podwójne zamknięcie (5 kroków)
- Czy potrzebujesz pieniędzy do podwójnego zamknięcia?
- Podwójne zamknięcie vs. Assignment
- Is Double Closing With Title Companies Normal?
- How To Fund A Double Closing?
- Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
What Is A Double Closing?
Podwójne zamknięcie jest strategią inwestowania w nieruchomości stosowaną głównie przez hurtowników. Metoda ta zapewnia wtórne zamknięcie opcji, aby uzyskać inwestowanie deal done.
Podwójne zamknięcie jest, gdy dwie transakcje nieruchomości odbywają się w tym samym czasie i zazwyczaj obejmują trzy strony: oryginalny sprzedawca, hurtownik / inwestor, a nabywca końcowy. Hurtownik / inwestor jest zaangażowany w obu zamknięć.
W bieżącym 2020 rynku nieruchomości, inwentarz pozostaje niski. Jednak są sprzedawcy tam, którzy muszą sprzedawać szybko. Inwestorzy, którzy rozumieją podwójne zamknięcie strategii wyjścia może skapitalizować na tym i ustawić ofertę, gdzie wszystkie strony wygrywają.
Jakie podwójne zamknięcie działa w nieruchomości?
Podwójne zamknięcie jest organizowane i koordynowane przez prawdziwego inwestora nieruchomości / hurtownika. Ten inwestor zasadniczo działa jako pośrednik.
Ponieważ istnieje tak wiele ruchomych części do podwójnego zamknięcia, inwestor powinien być zorganizowany, znać rynek nieruchomości comps dokładnie, być komunikatywny ze wszystkimi stronami, i pracować z kompetentnym firmy title.
Pomyśl o dwóch transakcjach jako:
Pierwsza transakcja (A→B): Sprzedający jest „A”, a hurtownik/inwestor jest „B”.
Druga transakcja (B→C): Hurtownik/inwestor to „B”, a nabywca końcowy to „C”.
Jako inwestor („B”), zakupisz przedmiotową nieruchomość z dyskontem od Sprzedającego, a następnie natychmiast sprzedasz tę nieruchomość nowemu nabywcy końcowemu, „C”.
Finansowanie może być skonfigurowane w taki sposób, że wpływy pieniężne ze sprzedaży inwestora nabywcy końcowemu (B→C) mogą sfinansować zakup od pierwotnego sprzedawcy (A→B) poprzez escrow.
Gdy firma otrzymująca tytuł własności otrzyma środki od nabywcy końcowego i zamknie transakcję A→B, inwestor może natychmiast zamknąć sprzedaż B→C.
Gdy B→C zostanie zamknięte, wpływy są tym, co inwestor zarabia na transakcji!
Ponieważ te dwie transakcje odbywają się w tym samym czasie, powstał termin „podwójne zamknięcie”. Podwójne zamknięcie może być również nazywane „jednoczesnym zamknięciem” lub „zamknięciem wstecznym”.
Czy podwójne zamknięcie jest nielegalne?
Każdy stan będzie miał swoje własne wymagania i zasady wokół prowadzenia podwójnego zamknięcia. W związku z tym podwójne zamknięcie jest legalne w wielu stanach USA. Inwestorzy powinni zawsze współpracować z lokalnym renomowanym prawnikiem nieruchomości, aby być na bieżąco z najnowszymi zasadami i przepisami.
Wiele stanów zezwala na sprzedaż hurtową i podwójne zamknięcie z zastrzeżeniami wokół następujących punktów:
- Zależnie od tego, czy inwestor jest zleceniodawcą w transakcji, co oznacza, że inwestor kupuje nieruchomość dla siebie.
- Zależy od źródła finansowania stosowane dla obu stron podwójnego zamknięcia.
- Zależy od tego, czy inwestor jest licencjonowanym agentem nieruchomości, czy nie.
Istnieje wiele błędnych przekonań wokół pojęć hurtowych i podwójnego zamknięcia. To zamieszanie może odstraszyć inwestorów z całkowicie legalnych możliwości inwestycyjnych. To jest bardzo ważne, aby szukać porady prawnej nieruchomości i zrozumieć, co można i nie można zrobić w your state.
Podwójne zamknięcie w Kalifornii
Podwójne zamknięcie jest legalne w Kalifornii. Jednakże, „tego samego dnia” podwójne zamknięcie faktycznie odbędzie się w ciągu co najmniej dwóch dni. B do C transakcja zamknie się co najmniej jeden dzień po A do B transakcja zamknięta.
To pozwala na minimalny wymagany „tytuł zamówienia polityki” czas mandated przez stan Kalifornii. Każda część podwójnego zamknięcia musi zamknąć się niezależnie z własnych funduszy.
Podwójne zamknięcie na Florydzie
Podwójne zamknięcie jest legalne na Florydzie. Jednak inwestorzy nie mogą już wykorzystywać funduszy zakupu nabywcy końcowego do finansowania ich zakupu przedmiotowej nieruchomości od pierwotnego sprzedawcy. W związku z tym, inwestorzy muszą front ich własnego kapitału do zamknięcia na A→B zakupu.
Podwójne zamknięcie w Teksasie
Podwójne zamknięcie jest legalne w Teksasie z kilkoma zastrzeżeniami.
Tak jak na Florydzie i w Kalifornii, inwestorzy nie mogą już wykorzystywać funduszy zakupu transakcji C do finansowania części A→B podwójnego zamknięcia.
Inwestor może wykorzystać finansowanie transakcyjne lub twardy pieniądz do finansowania początkowego zakupu. Finansowanie transakcyjne może być również nazywane „finansowaniem błyskawicznym”, „funduszami tego samego dnia”, „finansowaniem ABC” lub „jednodniowym kredytem pomostowym”.
Jak zrobić podwójne zamknięcie (5 kroków)
Tutaj jest krok po kroku przegląd, jak zrobić prawdziwy nieruchomości podwójne zamknięcie:
Krok 1: Znajdź Deal
Hurtownik/inwestor zlokalizuje zmotywowanego sprzedającego i przedmiot własności wykorzystując swoje wysiłki marketingowe, Multiple Listing Service (MLS), sieć inwestorów, lista kupujących, jazda za dolary, psy ptaków, znaki bandytów, direct mail, lub inne metody reklamowe.
Krok 2: Negocjuj umowę
Hurtownik/inwestor będzie współpracował z właścicielem/sprzedawcą w celu wynegocjowania ceny zakupu i zabezpieczenia nieruchomości umową kupna-sprzedaży. Jest to część A→B podwójnego zamknięcia.
*Uwaga: Jeśli hurtownik rozważa tradycyjną transakcję hurtową w tym momencie, byłoby kluczowe, aby zawrzeć klauzulę cesji. Jednakże, ponieważ hurtownik / inwestor planuje podwójne zamknięcie, klauzula cesji nie jest już wymagane.
Krok 3: Locate An End Buyer
Hurtownik / inwestor będzie pracować w celu zlokalizowania nowego nabywcy końcowego dla nieruchomości. Gdy ten nabywca zostanie znaleziony, hurtownik / inwestor będzie negocjować z nabywcą końcowym i zabezpieczyć oddzielną umowę kupna-sprzedaży. Jest to część B→C podwójnego zamknięcia.
Krok 4: Line Up Both Closings
Hurtownik/inwestor będzie współpracował z przyjazną inwestorowi firmą tytułową i agentem zamykającym, aby skoordynować te zamknięcia. Idealnie, oba zamknięcia będą miały miejsce w tym samym czasie lub w ciągu kilku godzin od siebie, w zależności od wymagań państwowych wokół finansowania.
Krok 5: Close The Deals & Get Paid!
Gdy firma tytułowa zamyka obie transakcje, kupujący przejmuje własność nieruchomości, sprzedający zbiera wpływy ze sprzedaży, a hurtownik zbiera ładną opłatę hurtową!
Dla więcej na to, co dzieje się podczas prawdziwego zamknięcia nieruchomości, obejrzeć ten krótki film:
Do You Need Money To Double Close?
Czy potrzebujesz pieniędzy do podwójnego zamknięcia lub nie zależy od konkretnego stanu.
If Escrow Funding Is An Option:
Jeśli stan pozwala na zamknięcie A→B, aby być finansowane z B→C finansowania, hurtownik / inwestor nie musi przynieść pieniądze do stołu do zamknięcia.
W tym przypadku, końcowy nabywca jest ostatecznie przynosząc pieniądze, które będą finansować obie transakcje. Końcowy nabywca przynosi fundusze na zakup przedmiotowej nieruchomości i tytuł firma posiada te pieniądze w escrow.
If Escrow Funding Is Not An Option:
Jeśli państwo nie pozwoli fundusze z drugiego zamknięcia być wykorzystywane do zakupu w pierwszym zamknięciu, inwestor musi przynieść swój własny kapitał do stołu. Jeśli inwestor nie chce wykorzystać swoją własną gotówkę, transakcyjne lub krótkoterminowe finansowanie może być leveraged.
Podwójne zamknięcie vs Assignment
Podwójne zamknięcia i cesje są dwie strategie wyjścia powszechnie stosowane przez hurtowników nieruchomości. Istnieją kluczowe różnice między tymi dwiema strategiami.
W cesji umowy umowy, hurtownik / inwestor nigdy nie faktycznie nabywa lub jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Hurtownik dostaje przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy kupna z klauzulą cesji, a następnie przypisuje prawo do zakupu do innego nabywcy końcowego.
Hurtownik zarabia pieniądze zbierając opłatę za cesję, gdy nieruchomość zamknięcia odbywa. Dlatego hurtownik nigdy nie jest właścicielem nieruchomości i nigdy nie pojawia się na łańcuchu tytułu.
W podwójnym zamknięciu, hurtownik / inwestor będzie krótko właścicielem nieruchomości przed sprzedażą go do nabywcy końcowego. Oznacza to, że hurtownik / inwestor pojawi się na łańcuchu title.
Podwójne zamknięcie obejmuje dwa oddzielne zamknięcia z dwóch oddzielnych zestawów zamknięcia ujawnień, HUD-1 lub innych oświadczeń rozliczeniowych, a tytuł ubezpieczenia / zamknięcia opłat. Inwestor będzie faktycznie zakupu lub sprzedaży jednej nieruchomości w pierwszym zamknięciu, a następnie zakupu lub sprzedaży nieruchomości w drugim zamknięciu.
Podwójne zamknięcie jest również bardziej kosztowne niż przypisanie. W podwójnym zamknięciu, inwestor płaci koszty zamknięcia na dwóch oddzielnych transakcji.
W transakcji cesji, inwestor nigdy faktycznie nie jest właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że inwestor zazwyczaj nie będzie musiał płacić tych kosztów zamknięcia dla obu transakcji!
Hurtownik/inwestor musi ocenić poziom ryzyka on lub ona jest wygodne biorąc na przy podejmowaniu decyzji, aby zrobić cesję lub podwójne zamknięcie.
Czy podwójne zamknięcie z firm tytułowych Normal?
Niektóre firmy tytułowe mogą wykonywać podwójne zamknięcia. Jednak biorąc pod uwagę unikalne potrzeby czasowe i wiele ruchomych części tych rodzajów transakcji inwestycyjnych, jest niezwykle ważne, że inwestor pracuje z przyjaznym dla inwestora firmy tytułowej lub doświadczonego adwokata zamknięcia.
Wiele firm tytułowych albo nie wie, jak wykonać podwójne zamknięcie lub odmówić ich zrobić. Ważne jest, aby przeprowadzić wywiad z wieloma firmami i poprosić o rekomendacje z sieci inwestorów, aby zlokalizować firmy przyjazne inwestorom.
How To Fund A Double Closing?
Fundowanie podwójnego zamknięcia może się odbyć na dwa sposoby.
Pierwszym sposobem jest sytuacja, w której nabywca końcowy przynosi fundusze na zakup przedmiotowej nieruchomości (B→C), a hurtownik/inwestor wykorzystuje te fundusze do sfinansowania pierwszego zamknięcia w tym samym czasie (A→B).
Wiele państw nie zezwala już na tę praktykę, więc hurtownicy/inwestorzy mogą albo wykorzystać swój własny kapitał lub znaleźć finansowanie transakcyjne.
Finansowanie transakcyjne jest wtedy, gdy kredytodawca pożyczy inwestorowi/hurtownikowi do pełnej kwoty transakcji, aby zakończyć zakup A→B. To pozwala inwestorowi zamknąć bez lewarowania jego / jej własne pieniądze.
Transakcyjne kredytodawcy finansowania będzie zazwyczaj pobierać procent kredytu, jak również opłaty za rozpoczęcie. Opłaty te nie są tanie! Jednakże, jeśli transakcja jest wystarczająco słodkie i inwestor stwierdził, że transakcja ma sens, to finansowanie może być tego warte.
Transakcyjne kredytodawców finansowania, w przeciwieństwie do twardych kredytodawców pieniędzy, będzie zazwyczaj wymagają szybkiego czasu zwrotu, aby uzyskać spłatę. Dlatego podwójne zamknięcie musi nastąpić szybko, zazwyczaj w ciągu kilku godzin lub 1-2 dni roboczych, aby to źródło finansowania działało.
Here’ a video przegląd finansowania transakcji dla nieruchomości podwójne zamknięcia:
Tradycyjne opcje hipoteczne, takie jak konwencjonalne lub FHA pożyczki nie będzie działać z podwójnym zamknąć inwestowania transakcji ze względu na krajowe przepisy i wymagania seasoning.
Czy chcesz dowiedzieć się, jak budować listę nabywców gotówki? Sprawdź Cash Buyers: The Beginner’s Guide!
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
Istnieje wiele zalet podwójnego zamknięcia.
W przeciwieństwie do tradycyjnego zlecenia umowy, podwójne zamknięcie pozwala na więcej prywatności. Inwestor zysk netto, gdy hurtowania transakcji będzie poufne z oryginalnego sprzedawcy i nabywcy końcowego z powodu dwóch oddzielnych zamknięć odbywających się.
Jest to szczególnie korzystne, jeśli są nettoting wyższy zysk lub jeśli były w stanie sprzedać nieruchomość za wyższą cenę niż oryginalny sprzedawca myślał nieruchomość była warta.
Niektórzy sprzedawcy lub nabywcy końcowi mogą być sfrustrowani lub grozić wycofaniem się z transakcji, jeśli uważają, że hurtownik / inwestor „zrobił zbyt wiele” na deal.
Podwójne zamknięcie pozwala na prywatność, tak że te inne strony nie znają swojego zysku końcowego.
Wady podwójnego zamknięcia
Podwójne zamknięcia są droższe niż proste zlecenie, ponieważ są dwie transakcje zamykające, a nie tylko jedna. Dlatego hurtownik / inwestor musi być przygotowany do zapłaty za koszty zamknięcia na dwóch transakcjach: po stronie kupna (A→B) i po stronie sprzedaży (B→C).
Podwójne zamknięcie wymaga również więcej pracy od inwestora / hurtownika. Ten inwestor jest zarządzanie dwie transakcje nieruchomości, dwie oddzielne linie komunikacji ze sprzedającym i nabywcą końcowym, i wszystkie związane z tym papierkowej roboty.
Jednakże większe ryzyko i wymagane roboczogodziny mogą być warte dodatkowego wysiłku, ponieważ inwestor może potencjalnie zrobić znacznie więcej na podwójnym zamknięciu nad tradycyjną transakcją cesji.
Final Thoughts On Double Closing
Zrozumienie, jak i kiedy korzystać z podwójnego zamknięcia może być mądrą metodą dla inwestorów nieruchomości wszystkich poziomów doświadczenia.
Czy jesteś flipping domy, hurtowych distressed właściwości, lub szukasz długoterminowego dochodu pasywnego, znalezienie niezawodnego inwestowania niszę i strategię będzie służyć dobrze, jak szukać własnych ofert nieruchomości!