Posted on December 23, 2020
Na rynku kupna lub wynajmu nieruchomości komercyjnych (CRE)? Będziesz chciał zapoznać się z jednym ważnym, powszechnym terminem: „vanilla shell”.
Co to jest Vanilla Shell?
Może to brzmieć jak pyszny wyrób cukierniczy, ale vanilla shell odnosi się do sposobu, w jaki nieruchomość CRE jest dostarczana do najemcy. Nieruchomości te, czasami określane również jako „white box” lub „warm shells”, zazwyczaj posiadają wykończone ściany wewnętrzne, wraz z innymi udogodnieniami.
– Działający system HVAC (stąd moniker ciepłej muszli)
– Podwieszane sufity akustyczne lub twarde pokrywy (gipsowo-kartonowe)
– Podstawowe podłogi
– Pomieszczenia wypoczynkowe
– Oświetlenie
Z pewnością zauważyłeś zastrzeżenie „powszechnie cecha” powyżej. To dlatego, że nie wszyscy właściciele mają taką samą definicję roboczą waniliowej powłoki. Niektórzy wymieniają przestrzenie bez podłogi jako white box. Inni mogą nawet wykluczyć oświetlenie i sufity. O co chodzi? Upewnij się, aby pracować z doświadczonym brokerem CRE, który będzie jasno komunikować stan przestrzeni, o której mowa i wynegocjować sprawiedliwy i rozsądny czynsz lub cenę za nieruchomość.
Waniliowa powłoka jest zdecydowanie najczęstszym sposobem CRE właściwości są wymienione.
Ale co jest alternatywą dla waniliowej powłoki? Byłoby to właściwości szarej powłoki.
Co to jest szara powłoka?
Przestrzenie szarej powłoki zazwyczaj nie są w ogóle ulepszone. Brakuje im ścian wewnętrznych, sufitów, toalet, podłóg, a nawet działającego systemu HVAC, który utrzymuje je w cieple w zimie i chłodzie w lecie – co jest również powodem, dla którego mogą być one określane jako „zimne powłoki”. Chociaż jest to bardziej kosztowne i czasochłonne, aby uzyskać szarej powłoki w stanie roboczym dla swoich wymagań biznesowych, można dostosować je do spełnienia wszelkich unikalnych potrzeb.
Waniliowa powłoka może wymagać tylko warstwę farby, armatury biurowej i komputerów, aby „otworzyć drzwi. Odwrotnie, poprawa szarej powłoki wymaga więcej inwestycji zarówno w czasie, jak i pieniądzach. Restrooms muszą być zbudowane, podobnie jak ściany wewnętrzne. Konieczne może być zainstalowanie systemu HVAC. Sufity muszą być obniżone (chyba że chcesz popularny odsłonięty wygląd). Oświetlenie trzeba będzie umieścić, jak również wszystko inne, co jest wymagane dla w pełni funkcjonującej i bezpiecznej przestrzeni roboczej.
Szare powłoki mogą być najlepiej dostosowane do unikalnych potrzeb tych najemców obsługujących przemysł opieki zdrowotnej lub innych firm potrzebujących (lub pragnących) podłogi do sufitu dostosowywania. Możliwość dostosowania oznacza, że przestrzeń może być wyposażona w jedną lub 15 łazienek, twardą podłogę lub miękką wykładzinę, twardą pokrywę lub akustyczne sufity kasetonowe, obramowanie dla małych sal egzaminacyjnych lub dużych obszarów operacyjnych i tak dalej.
Jakie są korzyści z waniliowej powłoki?
Pomimo, że szare powłoki mają imponujący potencjał, mogą nie być najlepsze dla większości najemców handlowych i biurowych, ze względu na koszty i czas potrzebny do ich ulepszenia. Z drugiej strony, waniliowe właściwości powłoki pochodzą z kilku trudnych doignore korzyści dla tych samych najemców.
– Krótki czas poprawy
– Minimalny koszt budowy
Inne względy
Przed podpisaniem na linii przerywanej dla waniliowej powłoki CRE nieruchomości, istnieje kilka innych rzeczy, które należy wiedzieć. Najemcy mogą być zobowiązani do białego pudełka nieruchomości po opuszczeniu – to jest, aby powrócić do pierwotnego stanu. Nieruchomości typu vanilla shell często osiągają wyższy czynsz niż inne opcje dostawy. I, na koniec, dla tych białych przestrzeni pudełkowych, które mogłyby korzystać z farby lub nowej podłogi, upewnij się, że Twój CRE broker wynegocjować dodatek najemcy poprawy, które mogą zrównoważyć, a nawet pokryć, wszystkie koszty związane z tymi wymaganymi modernizacjami przed wprowadzeniem się.
Chris Falk jest doświadczonym, Utah z siedzibą w Utah brokera nieruchomości komercyjnych, który specjalizuje się w i zapewnia kierunek na przejęcia, rozporządzeń i leasingu. Doradzał niektórym z największych organizacji w Utah. Jeśli potrzebujesz pomocy w poruszaniu się po krajobrazie CRE, skontaktuj się z nim już dziś, aby uzyskać reprezentację, która pomoże Ci znaleźć i zabezpieczyć najbardziej pasującą nieruchomość dla Ciebie i Twoich potrzeb biznesowych.