Jak inwestorzy nieruchomości i kredytodawcy naprawdę wiedzą, czy nieruchomość przynosząca dochód jest warta swojej ceny … i ryzyka?
Nieruchomość, która jest dziś dodatnim przepływem pieniężnym, może szybko zamienić się w inwestycję tracącą pieniądze w przyszłych latach, jeśli prognozy dochodu są zbyt optymistyczne lub kupujący zaciąga zbyt duży dług na zakup nieruchomości.
Uprawnienia w obrocie nieruchomościami to złożony proces. Jest to jeden z najmniej zrozumiałych części kwalifikacji do kredytu, ale również jednym z najważniejszych do zrozumienia.
W tym artykule przyjrzymy się, jak underwriting nieruchomości działa, i jak inwestorzy nieruchomości czynszowych mogą nauczyć się myśleć jak kredytodawca, aby dokonać lepszych wyborów inwestycyjnych.
Co to jest Underwriting w nieruchomości?
Underwriting w nieruchomości jest podobny do procesu preapproval na uzyskanie kredytu. Czasami proces ten jest zautomatyzowany – proces znany jako „underwriting biurkowy” – a innym razem proces ten jest wykonywany przez „prawdziwą” osobę, gdy transakcja jest bardziej złożona lub nie spełnia wymogów kredytowych Fannie Mae lub FHA.
Po złożeniu wniosku kredytowego i dokumentów kredytobiorcy do przeglądu, underwriter może poprosić o bardziej szczegółowe informacje na temat kredytobiorcy lub nieruchomości. Jest to jeden z powodów, dla których czasami wydaje się, że proces uzyskania kredytu przeciąga się w czasie.
Na nieruchomości o wartości 100 000 USD kupujący, który stosuje konserwatywne LTV, może wyłożyć 25 000 USD, a pożyczkodawca udzielić pożyczki na kwotę 75 000 USD. Chociaż żaden inwestor nie lubi być odrzucony na pożyczkę, underwriting pomaga kupującym i pożyczkodawcom uniknąć umieszczania cennego kapitału w nieruchomości, która może się nie sprawdzić.
Gdy są odrzucone na pożyczkę na nieruchomości, doświadczeni inwestorzy zawsze pytają „Dlaczego?” przed zwróceniem się do innego pożyczkodawcy. Jeśli potencjalny zakup nie przejdzie przez underwriting, może to być czerwona flaga, że transakcja nie ma dobrego sensu finansowego.
Rola underwritera nieruchomości
Realizator nieruchomości określa poziom bezpieczeństwa i ryzyka pożyczki poprzez badanie referencji kupującego i wartości inwestycji. Jeśli poziom ryzyka jest zbyt wysoki, underwriter może poprosić o większą zaliczkę lub wyższą stopę procentową, aby pożyczka była warta zwiększonego ryzyka.
Dług i zabezpieczenie to dwie główne metryki, które underwriter wykorzystuje do zatwierdzenia lub odrzucenia finansowania:
- DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia) przegląda relację pomiędzy dochodem operacyjnym netto a całkowitą kwotą pożyczki
- Zabezpieczenie zabezpieczające pożyczkę obejmuje zaliczkę kredytobiorcy oraz różnicę pomiędzy wartością wycenioną a wartością rynkową
How Underwriting Real Estate Works
Agent ubezpieczeniowy jest odpowiedzialny za udzielenie odpowiedzi na dwa ważne pytania:
- Czy pożyczkobiorca jest dobrym ryzykiem, któremu można zaufać, że dokona płatności w terminie i spełni wszystkie warunki pożyczki?
- Czy nieruchomość jest warta kwoty pożyczki, jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze zobowiązań i nieruchomość musi zostać odebrana przez bank, a następnie odsprzedana?
Na koniec dnia, underwriter jest osobą odpowiedzialną za zapewnienie, że pożyczkobiorcy mogą zapłacić to, co są winni i jeśli nieruchomość jest w stanie wygenerować oczekiwany dochód.
Proces underwriting może trwać od kilku dni do kilku tygodni, w zależności od tego, jak złożona jest transakcja. Podstawowe kroki w underwriting nieruchomości są:
- Przegląd aktywów i pasywów kredytobiorcy w celu zweryfikowania dochodu i wartości netto
- Rozważenie historii płatności kredytobiorcy i historii płacenia różnych źródeł kredytu odnawialnego i nieodnawialnego na czas
- Wyciągnij ocenę kredytową i sprawdź historię kredytową
- Analiza DTI (debt-do dochodu) kredytobiorcy
- Oszacowanie nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej
- Przeprowadzenie wyszukiwania tytułów własności w celu poznania aktualnego stanu posiadania i istnienia wszelkich zastawów
- Określenie, czy lokalizacja nieruchomości jest narażona na powodzie, huragany lub tornada, lub inne klęski żywiołowe
- Zażądaj dodatkowych informacji od kredytobiorcy w razie potrzeby
Understanding The Lender’s Perspective
Underwriters zrozumieć, że inwestowanie w nieruchomości jest gra liczb, gdzie fakty są tym, co ma największe znaczenie. Metryki finansowe i pomiary, które przegląda underwriter nieruchomości obejmują:
1. DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia) do pomiaru kwoty NOI (dochód operacyjny netto) potrzebnej do spłacenia obsługi zadłużenia.
Na przykład, kupujący wpłacający $10,000 zaliczki na nieruchomość o wartości $100,000 ma LTV wysokiego ryzyka na poziomie 90%. Z drugiej strony, konserwatywny inwestor z LTV 75% wkłada $25 000 własnych pieniędzy w transakcję, tworząc mniejsze ryzyko dla pożyczkodawcy.
Inne czynniki brane pod uwagę przez underwritera nieruchomości to dochód brutto nieruchomości i potencjał do zwiększenia wartości.
A real estate underwriter patrzy również na historię kredytobiorcy. Doświadczeni inwestorzy, którzy kupują ten sam rodzaj nieruchomości, z którymi już udowodnili swój sukces, zwiększają szanse na uzyskanie pożyczki.
Zmienne wpływające na proces oceny
Ale mogą istnieć dziesiątki czynników, które wpływają na to, czy pożyczka zostanie zatwierdzona, czy nie, istnieje pięć kluczowych zmiennych, które wpływają na proces oceny:
Rent Growth
Wysokość czynszu i prognozowany wzrost mają bezpośredni wpływ na wszystkie inne wskaźniki wykorzystywane do analizy wyników finansowych nieruchomości przynoszącej dochód. Czasami początkujący inwestorzy nieruchomości „podłączyć” stałą kwotę procentową wzrostu czynszu, ale to może prowadzić do podejmowania złych decyzji inwestycyjnych.
Niektóre rynki są bardziej sezonowe niż inne, więc nieruchomość z najmu, który wygasa w środku zimy może trwać dłużej do wynajęcia. Na rynkach z silnym wzrostem liczby ludności i miejsc pracy, wzrost czynszu może być znacznie wyższy niż średnia z powodu braku równowagi między podażą a popytem na nieruchomości do wynajęcia.
Stopa pustostanów
Pustostany w nieruchomościach do wynajęcia powstają na dwa różne sposoby. Po pierwsze, jest to czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy, gdy stary odchodzi. Po drugie, pustostany mogą być również spowodowane eksmisją i przestojem potrzebnym do dokonania napraw, zanim nieruchomość będzie mogła być ponownie wynajęta.
Niektóre typy nieruchomości mogą mieć wyższe pustostany niż inne.
Na przykład, większość najemców widzi dom jednorodzinny jako najbardziej pożądany typ nieruchomości do wynajęcia, ponieważ czuje się bardziej jak w domu. Oznacza to, że wskaźnik pustostanów będzie zazwyczaj niższy. Jednak dom będzie również w 100% pusty pomiędzy najemcami, podczas gdy jednostki w nieruchomości z wieloma najemcami rzadko są puste w tym samym czasie.
Prognoza przepływów pieniężnych
Dokładnie przewidując wzrost czynszu i wskaźniki pustostanów, inwestorzy i subemitenci mogą tworzyć bardziej wiarygodne prognozy przepływów pieniężnych.
Dochód z najmu brutto lub przepływ gotówki to całkowita kwota przychodu, jaką przyniesie nieruchomość, podczas gdy przepływ gotówki netto lub dochód operacyjny netto to pieniądze pozostałe na pokrycie kosztów operacyjnych i obsługę długu.
Dochód netto jest to, co pozostało do finansowania napraw awaryjnych, płacić podatki i umieścić pieniądze w banku jako zysk. Nieruchomość do wynajęcia z małym lub żadnym dochodem netto stanowi większe ryzyko dla ubezpieczyciela i inwestora, ponieważ potencjał negatywnego przepływu środków pieniężnych jest większy.
Potencjalny zwrot z inwestycji
Istnieją różne sposoby pomiaru zwrotu z inwestycji, w tym rentowność brutto, cash-on-cash i IRR (lub annualizowana stopa zwrotu). Ale jedną z najprostszych miar zwrotu są stopy kapitalizacji wejścia i wyjścia.
Stopa wejścia – lub „wchodzenia” – jest łatwa do obliczenia poprzez podzielenie rzeczywistego dochodu operacyjnego netto przez aktualną wartość rynkową nieruchomości: Cap rate = NOI / wartość rynkowa.
Jednakże exit cap rate – czyli „wychodząca” – stopa kapitalizacji w momencie sprzedaży nieruchomości jest znacznie trudniejsza do przewidzenia. To dlatego, że dokładne prognozy muszą być wykonane z tego, co przychody z najmu, koszty operacyjne, wartość rynkowa nieruchomości, a co cap rates dla podobnych nieruchomości będzie kilka lat w przyszłości.
Jednym z powodów underwriter prognozuje cap rates w przyszłości jest porównanie jakości zabezpieczenia nieruchomości do salda pożyczki. Nieruchomość, która traci wartość w czasie, ponieważ czynsze spadają lub ponieważ koszty operacyjne nieproporcjonalnie wzrastają stanowi większe przyszłe ryzyko dla kredytodawcy niż nieruchomość, która generuje zdrowe przepływy pieniężne netto rok po roku.
Myślenie końcowe
Underwriting w nieruchomościach pomaga kredytodawcom i inwestorom uniknąć lokowania kapitału w nieruchomości, która ma wysokie ryzyko stania się problemem. Żaden inwestor nie lubi być odrzucony na pożyczkę lub poproszony o większą zaliczkę i zaakceptować wyższą stopę procentową i bardziej restrykcyjne warunki pożyczki.
Dzięki zrozumieniu, jak działa underwriting w nieruchomościach, inwestorzy mogą nauczyć się myśleć jak pożyczkodawca i podejmować lepsze decyzje dotyczące nieruchomości, które kupują.