Executive Summary
W trwającym trudnym środowisku kredytowym, niektórzy potencjalni nabywcy domów znaleźli najlepszy sposób na sfinansowanie zakupu nie z dużego banku komercyjnego, ale z „banku rodzinnego” zamiast tego poprzez pożyczkę wewnątrzrodzinną. I tak długo, jak przestrzegane są wytyczne IRS, transakcja może być niezwykle atrakcyjna, z bardziej elastycznymi warunkami kredytowania, wymaganymi przez IRS Właściwymi Stawkami Federalnymi, które są nadal niższe niż komercyjne stopy hipoteczne, możliwością nadal odliczania płatności odsetek hipotecznych dla kredytobiorcy, unikania początkowych i wielu innych opłat związanych z transakcjami hipotecznymi oraz prostą korzyścią, że wszystkie odsetki i płatności kapitałowe ostatecznie pozostają w rodzinie.
Poważnym minusem jest jednak to, że aby IRS naprawdę respektował transakcję – i aby otrzymać niektóre z korzyści podatkowych, jak również – formalności pożyczki powinny być honorowane, w tym sporządzanie weksla, rejestrowanie hipoteki przeciwko rezydencji w odpowiedniej jurysdykcji, oraz wypełnianie rzeczywistych płatności odsetek i / lub kapitału.
Na szczęście pojawiło się nowe rozwiązanie – firma o nazwie National Family Mortgage, która wypełnia całą wymaganą dokumentację, rejestruje hipotekę, pomaga w obsłudze kredytu, a nawet wydaje wymagane formularze sprawozdawcze IRS, a wszystko to za ułamek kosztów tradycyjnej opłaty za uruchomienie kredytu hipotecznego. Choć nie będzie to oznaczać wielkiego boomu na wewnątrzrodzinne kredyty hipoteczne, to jednak sprawia, że strategia ta jest znacznie łatwiejsza do wdrożenia przez doradców w sposób efektywny dla klientów!
Autor: Michael Kitces
Michael Kitces jest szefem działu strategii planowania w Buckingham Wealth Partners, dostawcy usług zarządzania majątkiem „pod klucz”, wspierającym tysiące niezależnych doradców finansowych.
Strategie Pożyczek Wewnątrzrodzinnych
Podstawowa zasada pożyczki wewnątrzrodzinnej jest dość prosta – zamiast pożyczać pieniądze z banku, członek rodziny w potrzebie pożycza pieniądze od kogoś innego w rodzinie, np. dziecko pożycza pieniądze od swoich rodziców. Korzyści z takiego rozwiązania są znaczące: koszty odsetek zapłaconych przez dziecko pozostają w rodzinie (do wykorzystania przez rodziców lub w skrajnym przypadku do odziedziczenia przez dziecko w przyszłości!); można uniknąć opłat wstępnych i innych opłat transakcyjnych; koszt pożyczki dla dziecka jest zazwyczaj znacznie niższy niż oprocentowanie w banku; jednak (zwłaszcza w dzisiejszych warunkach) zapłacone oprocentowanie jest nadal lepsze niż to, które rodzice mogliby uzyskać z portfela obligacji.
Na przykład, na dzisiejszym rynku, rodzice mogliby pożyczyć pieniądze dziecku na 30-letni kredyt hipoteczny na 2,5%, co jest znacznie mniej kosztowne niż 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej na 3,5% (lub wyższej, w zależności od wartości kredytu, wielkości kredytu i oceny kredytowej kredytobiorcy). Jednak rodzice nadal generują odsetki w wysokości 2,5%; choć skromne, jest to lepsze niż to, co prawdopodobnie otrzymają z CD (chociaż, co warte podkreślenia, pożyczanie pieniędzy w formie kredytu hipotecznego jest znacznie mniej płynne dla pożyczkodawcy!) Ponadto, jeśli pożyczka jest kredytem hipotecznym, który jest faktycznie zabezpieczony na zakupionym przez dziecko mieszkaniu i jest odpowiednio zarejestrowany, dziecko może nadal odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone rodzicom! (Oczywiście, rodzice będą musieli zgłosić otrzymane odsetki na swoim zeznaniu podatkowym, tak jak wszelkie inne odsetki od „obligacji”). I pożyczka może być skonstruowana jako tylko odsetki, aby zmniejszyć zobowiązania przepływów pieniężnych dla dziecka (chociaż oczywiście brak amortyzacji kapitału pożyczki zmniejsza płatności przepływów pieniężnych dla rodziców, jak również).
Dodatkową korzyścią pożyczek wewnątrzrodzinnych, szczególnie jako hipoteka na zakup rezydencji, jest to, że niektóre z ograniczeń tradycyjnej pożyczki nie są już problemem; na przykład, członkowie rodziny nie muszą pobierać więcej opłat za dziecko ze złym wynikiem kredytowym i mogą swobodnie udzielać pożyczek do 100% ceny zakupu bez wymagania zaliczki. Pożyczka może być przeznaczona na zakup nieruchomości, refinansowanie lub remont, a nawet może być zorganizowana jako drugi lub trzeci zastaw na domu. Jedną z popularnych strategii jest pożyczanie przez dzieci do 80% przy użyciu tradycyjnego kredytu hipotecznego na zakup nowego domu, ale pożyczanie pieniędzy od rodziców w celu sfinansowania zaliczki na poczet pozostałych 20% (zarejestrowanych jako drugi zastaw na rezydencji).
Darowizna od rodziców czy pożyczka?
Ważnym zastrzeżeniem do pożyczek wewnątrzrodzinnych jest to, że aby były respektowane przez IRS, naprawdę muszą być pożyczkami, a nie prezentami.
Problem polega na tym, że kodeks podatkowy zezwala osobom na przekazanie komuś innemu do $14,000 (w 2013) rocznie bez ponoszenia konsekwencji podatkowych; kwota ta jest nazywana rocznym wykluczeniem podatkowym od prezentów. Podczas gdy $14,000 to dużo pieniędzy dla wielu rodzin, jest to bardzo mało dla innych, którzy woleliby przekazać jeszcze więcej pieniędzy za jednym razem komuś z rodziny. Niestety, większe darowizny zaczynają wykorzystywać dożywotnie zwolnienie z podatku od darowizn, potencjalnie zwiększając przyszłe obciążenie podatkiem od nieruchomości.
W konsekwencji, jedną ze strategii stosowanych w przeszłości w celu uniknięcia tego ograniczenia jest przekazywanie pieniędzy w formie pożyczki, a nie darowizny… a następnie po prostu umarzanie części odsetek i/lub kapitału pożyczki każdego roku, aż do momentu, gdy pożyczona kwota zostanie wygaszona. Jednakże, IRS przeanalizował wiele z tych transakcji na przestrzeni lat, często z negatywnym skutkiem; w końcu, jeśli $100,000 zostało przekazane, żadne odsetki nie zostały faktycznie zapłacone, a pożyczkodawca po prostu wybaczał odsetki i kapitał co roku przez 8 lat, aż pożyczka przestała istnieć, prawdopodobnie w rzeczywistości „pożyczkodawca” po prostu podarował $100,000 w pierwszym roku, a transakcja powinna być odpowiednio opodatkowana (darowizna). Ponadto, dla pożyczek rodzinnych większych niż $10,000, IRS zakłada, że odsetki zostały zapłacone, ale umorzone jako darowizna – co oznacza, że nie tylko pożyczkodawca ma do zrobienia potencjalne zgłoszenie podatku od darowizny, ale musi również zgłosić na zeznaniu podatkowym przypisane odsetki od pożyczki! (Uwaga redaktora: Niektóre wyjątki dotyczące odsetek przypisanych mają zastosowanie do kwot pożyczek pomiędzy $10,000 a $100,000; zobacz IRC Section 7872(d).)
Przez lata, kodeks podatkowy i orzecznictwo zostały splecione razem, aby sformułować pewne wytyczne dotyczące tego, jak zarządzać pożyczką wewnątrzrodzinną, aby była ona naprawdę respektowana jako pożyczka, a nie darowizna.
Przepisy i wymagania podatkowe pożyczki wewnątrzrodzinnej
Kluczem do pożyczki wewnątrzrodzinnej jest to, że aby pożyczka była honorowana przez IRS, musi być traktowana jako pożyczka bona fide, włączając w to warunki pożyczki przy „rynkowej” stopie procentowej, właściwe płatności odsetek i/lub kapitału, a najlepiej formalności związane z właściwą dokumentacją (chociaż dokumentacja nie jest ściśle wymagana).
Aby zastosować „rynkową” stopę procentową, warunki pożyczki powinny określać stopę procentową przynajmniej tak wysoką jak tzw. „Applicable Federal Rates” (lub AFR), które IRS publikuje co miesiąc na mocy IRC Section 1274. Tabela 1 w wytycznych IRS dotyczących AFR zawiera trzy stawki: krótkoterminową, średnioterminową i długoterminową. Stawki krótkoterminowe dotyczą pożyczek na okres 3 lat lub krótszy; stawki średnioterminowe dotyczą pożyczek na okres dłuższy niż 3 lata, ale krótszy niż 9 lat; natomiast stawki długoterminowe dotyczą pożyczek na okres 9 lat lub dłuższy.
Co jest godne uwagi, to fakt, że podczas gdy Obowiązujące Stawki Federalne są uważane za stawki „rynkowe”, w zakresie, w jakim płacenie odsetek od pożyczek wewnątrzrodzinnych na tych stawkach pozwala uniknąć traktowania ich jako darowizny, są one nadal niezwykle korzystne; w ostatnich miesiącach, stawka krótkoterminowa wynosiła tylko 1/4 1%, stawka średnioterminowa jest nieco poniżej 1%, a nawet stawka długoterminowa jest mniejsza niż 2,5%! Dla porównania, średnia krajowa dla 15-letniego kredytu hipotecznego wynosi około 2,8% (w momencie pisania tego tekstu), a dla 30-letniego prawie 3,5%. W rezultacie, wewnątrzrodzinne kredyty hipoteczne mogą być nadal bardzo atrakcyjne jako stopy pożyczkowe, nawet jeśli stopy są wymagane, aby być „wystarczająco wysokie”, aby spełnić wymagania IRS dotyczące AFR.
Wdrażanie wewnątrzrodzinnych pożyczek hipotecznych
Jednym z największych wyzwań dla wielu rodzin rozważających pożyczki wewnątrzrodzinne – w szczególności wewnątrzrodzinne pożyczki hipoteczne – jest po prostu praca administracyjna i wymagania, aby prawidłowo zakończyć pożyczkę, zwłaszcza, że pożyczka musi być odpowiednio zarejestrowana w stosunku do rezydencji, aby odsetki mogły być odliczone przez pożyczkobiorcę (a zwłaszcza, jasna dokumentacja pożyczki jest również wymagana, jeśli pożyczkodawca kiedykolwiek chce uzyskać odliczenie podatkowe za kwoty niespłacone w przypadku, gdy pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze zobowiązań).
Dodatkowo, niektóre rodziny faktycznie wolą bardziej formalną umowę pożyczki; na przykład, gdy rodzice-pożyczkodawcy naprawdę zamierzają przeprowadzić transakcję jako pożyczkę (a nie ukryty prezent), chcą być pewni, że dziecko-pożyczkobiorca szanuje ją odpowiednio i uczy się pewnej odpowiedzialności finansowej (aczkolwiek nadal ciesząc się bardziej korzystnymi warunkami pożyczki niż te otrzymane z banku i utrzymując odsetki od pożyczki w rodzinie). Alternatywnie, jeśli pieniądze są pożyczane z rodzinnego funduszu powierniczego, powiernik będzie prawdopodobnie chciał, aby pożyczka była odpowiednio udokumentowana i zarejestrowana, aby potwierdzić, że zobowiązania powiernicze do odpowiedzialnego zarządzania funduszem powierniczym są wypełniane.
Kosztem usługi jest jednorazowa opłata w wysokości od $725 do $2,100 (w zależności od wielkości pożyczki) za dokumenty pożyczkowe (która, co warte podkreślenia, jest generalnie wciąż o wiele niższa niż opłata za uruchomienie tradycyjnej hipoteki!), dodatkowy podatek od rejestracji płacony bezpośrednio do państwa/hrabstwa (dla jurysdykcji, które tego wymagają), a bieżąca obsługa kredytu (z wyciągami, elektronicznym transferem środków, raportowaniem IRS, itp.) kosztuje $15/miesiąc (lub nieco więcej dla większych kredytów, a także z dodatkową opłatą $15/miesiąc za usługi escrow). Czytelnicy tego bloga mogą otrzymać 15% zniżki na jednorazową opłatę dla każdego ze swoich klientów, którzy korzystają z tej usługi, wpisując kod kuponu „KitcesBlogDeal” (bez cudzysłowu), gdy klient się zarejestruje. (Uwaga redaktora: Jest to po prostu bezpłatna oferta dla czytelników tego bloga; nie ma żadnego wynagrodzenia finansowego lub innego związku między Nerd’s Eye View i National Family Mortgage.)
W ostatecznym rozrachunku, wewnątrzrodzinne pożyczki hipoteczne są nadal dość „niszową” strategią, ponieważ wymaga to pewnych znaczących środków finansowych dla rodziny, aby pozwolić sobie na pożyczkę dla dzieci lub innych członków rodziny w pierwszej kolejności. Niemniej jednak, usługi takie jak National Family Mortgage sprawiają, że proces ten jest znacznie łatwiejszy do wdrożenia i administrowania, a koszt, który jest nadal znacznie niższy niż opłata za uruchomienie tradycyjnego kredytu hipotecznego, przy jednoczesnym zachowaniu wszystkich bieżących płatności odsetkowych w rodzinie. A przy dzisiejszych obowiązujących stopach federalnych, istnieje wiele możliwości dla rodziców, aby pomóc dzieciom lub innym członkom rodziny w dokonaniu zakupu domu w bardziej przystępny sposób, nawet podczas generowania tego, co jest nadal rozsądnym zwrotem biorąc pod uwagę dzisiejsze środowisko niskich stóp zwrotu!
(Ten artykuł został włączony do Karnawału Bogactwa, I Stay Out Edition na Control Your Cash, Karnawału Inwestowania #13 na Investeem, Karnawału Planowania Finansowego na My Personal Finance Journey, a także Karnawału Finansów Osobistych #397 na My Personal Finance Journey).
.