Jeśli słyszałeś o wymianie 1031 w Teksasie lub słyszałeś o przyjaciołach i kolegach robiących jedną, możesz się zastanawiać, co to jest wielka sprawa? Co to za gadanie o regule 45 dni i regule 180 dni? A ponieważ w Teksasie nie obowiązują państwowe podatki dochodowe, jaka jest korzyść?
Dla teksańskich inwestorów w nieruchomości jest to uczciwy sposób na zachowanie jak największej części zysków z inwestycji, zamiast przekazywania kolejnych pieniędzy rządowi. Oprócz oszczędności podatkowych ma to również wiele innych zalet. To może pomóc zapewnić elastyczność w rodzaju nieruchomości, które chcesz posiadać, i może pomóc poprawić cash flow.
W tym artykule, mamy wyjaśnione cztery główne powody wszyscy inwestorzy nieruchomości powinny zrobić 1031 wymiany. Nawet jeśli jesteś buy-and-hold typ, który nigdy nie sprzedaje, ten artykuł będzie pomocny w swojej prawdziwej podróży nieruchomości.
#1 – A 1031 Exchange in Texas Can Save You on Taxes
Pierwszym, i najważniejszym powodem każdy robi 1031 wymiany jest zaoszczędzić na podatkach. Prawie każda część stanu, od Austin do El Paso, i Amarillo do Houston widział ogromny wzrost wartości. Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem nieruchomości mieszkalnych czy komercyjnych, rynki nieruchomości w Teksasie były w ogniu w latach 2010-tych. Dodaj do tego zdrowego rynku pracy, boom gospodarki, a masowy napływ Kalifornijczyków i East Coaster’s. Jeśli posiadasz jakikolwiek rodzaj nieruchomości w Teksasie w ciągu ostatnich dwudziestu lat, prawdopodobnie byłeś zadowolony z wyniku.
Na początku, to oszczędności podatkowe korzyści mogą wydawać się oczywiste. Nikt nie chce płacić podatku od zysków kapitałowych, a 1031 wymiany jest ostatni prawdziwy sposób, aby uniknąć tych podatków. Ale w nieruchomości, istnieje tak wiele więcej podatków niż tylko zyski kapitałowe. Wymiana 1031 w Teksasie może pomóc z tych podatków, jak również:
- amortyzacji Recapture Tax – Czy masz amortyzowane nieruchomości, czy nie, IRS zakłada, że masz! Co gorsza, odzyskanie amortyzacji jest opodatkowane na poziomie zbliżonym do podatku dochodowego
- Podatek od nieruchomości – Stawki podatku od nieruchomości w Teksasie są jednymi z najwyższych w kraju. Jeśli chcesz dokonać wymiany 1031 w Teksasie i kupić nieruchomość zastępczą w innym stanie, możesz zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości. To może pomóc poprawić cash-flow dla nieruchomości
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8% Tax – Wprowadzony jako część reformy opieki zdrowotnej podczas prezydentury Obamy, jeśli masz wysoki dochód, będziesz podlegać dodatkowemu 3,8% podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Wymiana 1031 w Teksasie może odroczyć lub wyeliminować ten podatek
#2 – Większa elastyczność w zakresie typu nieruchomości
Większość wszystkich wie, że głównym celem wymiany 1031 jest odroczenie podatków, ale nie tak wielu mówi o elastyczności, jaką może zapewnić wymiana 1031 w Teksasie. Zamiast utknąć w typie posiadanej nieruchomości (wielorodzinna mieszkalna, przemysłowa, biznesowa, itp.), wymiana 1031 może być najlepszym sposobem na zakup innego typu nieruchomości.
Niektórzy są zdezorientowani terminem „podobny” i zakładają, że oznacza to, że musisz wymienić nieruchomość detaliczną na inną nieruchomość detaliczną lub dom jednorodzinny na inny dom jednorodzinny. To nie jest przypadek! Każda nieruchomość, która jest „używana w produktywnym biznesie lub inwestycji” jest podobna do innej. Tak długo, jak to nie jest twój osobisty majątek (tj. nie mieszkasz w nim), 1031 wymiana jest fair game.
To może być świetne dla inwestorów, którzy zbudowali portfel mieszkaniowych czynszów, i chcą zanurzyć palec w nieruchomości komercyjnej. Lub, jeśli jesteś chory na toalety, lokatorów i śmieci, można spojrzeć na DST lub NNN właściwości. Są to zarówno struktury, które pozwalają być w pełni ręce-off z inwestycji. Inne sposoby, że inwestorzy dążyć są ropa & gaz royalties, które są podobne do najmu nieruchomości, wierzcie lub nie.
Różnorodność geograficzna
Nie tylko można użyć 1031 wymiany w Teksasie, aby zapewnić elastyczność na typach nieruchomości, może być używany do zakupu nieruchomości w innym obszarze. Powiedzmy, że posiadasz nieruchomość na rynku, który Twoim zdaniem będzie doświadczał spowolnienia w ciągu najbliższych kilku lat. Zapomnij o próbie szybkiej sprzedaży swojej nieruchomości (co może być trudne, jeśli jesteś na rynku kupującego) i płacenia podatków od sprzedaży. Zamiast tego, 1031 wymiany pozwala na elastyczność, aby odroczyć podatki i zakup w innym obszarze płynnie.
Wielu inwestorów, którzy mieszkają na wybrzeżach wyrażają chęć inwestowania w więcej nieruchomości, ale czują, że ceny i stopy kapitalizacji nie są wystarczająco kuszące. Sprzedając inwestycję w Kalifornii, można kupić wiele nieruchomości do wynajęcia na całym środkowym zachodzie lub na południu. To dywersyfikuje swój portfel z ryzyka geograficznego, a prawdopodobnie zwiększa cashflow.
#3 – 1031 Exchange „Trade Up”
Inną wielką zaletą 1031 wymiany w Teksasie jest możliwość korzystania z istniejącego kapitału własnego do „handlu w górę” w wartości nieruchomości. Na przykład, powiedzmy, że posiadasz nieruchomość do wynajęcia o wartości 500 000 USD i nadal jesteś winien 300 000 USD z tytułu kredytu hipotecznego. Twój kapitał własny w tej nieruchomości wynosi 200 000 USD. Z 1031 wymiany, można sprzedać tę istniejącą nieruchomość i użyć, że cały $ 200,000 jako zaliczki na większe, potencjalnie $ 1M nieruchomości.
Z tradycyjnej sprzedaży, prawdopodobnie trzeba będzie zapłacić podatek od zysków kapitałowych i amortyzacji podatku odzyskania, więc nie można wdrożyć, że cały $ 200,000 w następnej nieruchomości. To jest, gdy ludzie zdają sobie sprawę, 1031 wymiany jest prawdopodobnie jednym z najlepszych narzędzi inwestorów mają do gromadzenia fortuny w buy-and-hold nieruchomości. Poprzez odroczenie podatków, można nadal „handlu w górę”, aż jesteś ustawiony z dużym nieruchomości i stale spłacać kredyt hipoteczny.
To prawda, że oryginalna kwota podatku od zysków kapitałowych jest „ukryte” w nieruchomości zastępczej, czekając aż sprzedać. Wspaniałą rzeczą jest to, że można kontynuować odroczenie poprzez dokonanie kolejnej wymiany 1031. Następnie, możesz przekazać nieruchomość swoim spadkobiercom, a oni odziedziczą ją na „podwyższonej” podstawie. Oznacza to, że podstawa Twoich spadkobierców będzie równa godziwej wartości rynkowej w momencie dziedziczenia. Omówimy, w jaki sposób wymiana 1031 może być wykorzystana jako świetne narzędzie planowania nieruchomości w dalszej części numeru pięć.
#4 – Mnóstwo wykwalifikowanych pośredników w Teksasie
Kolejną zaletą dokonywania wymiany 1031 w Teksasie jest to, że ma on jednych z najbardziej wykwalifikowanych pośredników na mieszkańca. Aby dokonać wymiany 1031 w Teksasie (lub gdziekolwiek indziej), należy skorzystać z usług wykwalifikowanego pośrednika.
W wielu stanach w ich granicach znajduje się tylko garstka wykwalifikowanych pośredników. Niektóre z nich nie mają żadnych wykwalifikowanych pośredników w całym stanie. W Teksasie, z drugiej strony, działa 18 wykwalifikowanych pośredników. Jeśli jesteś w ciągu 45 dni lub 180 dni i pracujesz w napiętym okresie, możesz być spokojny wiedząc, że wykwalifikowany pośrednik jest gotowy do pomocy.
#5 – 1031 Exchange in Texas for Estate Planning
While 1031 exchange jest najlepiej znany jako strategia odroczenia podatku, może być również doskonałym narzędziem planowania nieruchomości. Jak wspomnieliśmy wcześniej w artykule, wielu inwestorów planuje „zamianę do upadłego”. Oznacza to, że będą one zrobić 1031 wymiany aż do ich przejścia, a ich spadkobiercy będą dziedziczyć nieruchomości lub właściwości na „step-up” basis.
Ale co, jeśli wolisz sprzedać właściwości posiadasz przed tym i inwestować w coś, co jest łatwiejsze do zarządzania? Chyba że twoje dzieci lub znaczący inny ma doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, przy użyciu 1031 wymiany do planowania nieruchomości może być świetną opcją.
Taktyka do rozważenia jest zrobienie wymiany z jednej nieruchomości i zakup wielu udziałów w różnych Delaware Statutory Trusts (DST). Są to „crowdfunded” inwestycje w nieruchomości, gdzie jesteś właścicielem określonej kwoty procentowej. Dużą zaletą jest to, że są one zarządzane dla Ciebie, a otrzymasz czek w poczcie każdego miesiąca.
Powiedzmy, że jesteś właścicielem budynku mieszkalnego, który został doceniony w ciągu ostatnich kilku lat. Załóżmy również, że masz troje dzieci i chcesz dać każdemu z nich równy udział. Przekazując cały budynek i dzieląc udział między troje dzieci, mogą pojawić się konflikty dotyczące tego, kiedy sprzedać lub co zrobić z budynkiem.
Jeśli sprzedasz budynek i dasz każdemu dziecku wpływy, dostaniesz uderzenie z ogromnym rachunkiem podatkowym. Dokonując wymiany 1031 i kupując trzy udziały w oddzielnych nieruchomościach DST, to rozwiązuje problem. Każde dziecko otrzymuje oddzielną inwestycję, która zapewnia „pieniądze na skrzynkę pocztową” i może zdecydować, co zrobić z własnym udziałem na własną rękę.