Pomaganie osobom starszym żyć w komforcie jest głównym celem w niszy Assisted-Living w sektorze Healthcare Real Estate Investment Trust. Wiąże się to z zapewnieniem infrastruktury dla szerokiego spektrum usług, od kompleksów mieszkalnych po placówki opieki długoterminowej, znane również jako domy opieki. Starzejące się pokolenie wyżu demograficznego będzie w najbliższych dziesięcioleciach w coraz większym stopniu zgłaszać zapotrzebowanie na tego rodzaju usługi, co stanowi długoterminowy czynnik sprzyjający. Jednak obecnie firmy z tego sektora borykają się z problemami związanymi z nadmiarem budynków (domy spokojnej starości) i płatnościami (domy opieki). Dlatego też najlepszym rozwiązaniem jest trzymanie się największych i najbardziej zdywersyfikowanych operatorów. Oto dlaczego Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR), a dla tych z nieco większą tolerancją na ryzyko, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) są najlepszymi akcjami domów opieki do kupienia w 2019 roku.
Drogi, ale wraca do wzrostu
Akcje Welltower, jednego z największych REIT-ów opieki zdrowotnej, nie są dziś tanie. Jego rentowność wynosi stosunkowo skromne 5%, a wskaźnik ceny do funduszy operacyjnych jest wysoki i wynosi około 19 razy. Jednakże, jest tu coś więcej niż tylko te liczby.
Źródło obrazu: Getty Images
Welltower pracuje nad zwiększeniem odsetka klientów płacących prywatnie w swoich obiektach, ze względu na obawy związane z obcięciem przez rząd federalny tego, co Medicare i Medicaid wypłacają za świadczone przez nią usługi.
W tym momencie transformacja jest w dużej mierze zakończona, przy czym około 90% jej czynszów jest wspieranych głównie przez klientów płacących prywatnie. Mniej więcej dwie trzecie czynszów pochodzi z obiektów mieszkalnych dla seniorów, a kolejne 23% z ambulatoryjnych systemów medycznych i zdrowotnych. Tylko około 10% pochodzi z domów opieki, które są silnie narażone na płatników zewnętrznych.
Proces zmiany miksu portfela miał negatywny wpływ na wyniki Welltower: Fundusze z działalności operacyjnej spadły w 2017 roku i były w zasadzie płaskie w 2018 roku. Sytuacja ta znalazła również odzwierciedlenie w dywidendzie: rok 2018 był pierwszym od ponad dekady, w którym Welltower nie zaoferował inwestorom corocznego wzrostu wypłaty. Wstrzymanie było jednak rozsądnym posunięciem, ponieważ procentowy wskaźnik trailing-FFO do wypłaty jest wysoki i wynosi około 100%.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
To powiedziawszy, z tym przejściem w dużej mierze za sobą, Welltower powinien teraz być w stanie ponownie skupić się na wzroście. Na początku stycznia firma ogłosiła nabycie 55 budynków biur medycznych. Jest to poza obszarem mieszkań wspomaganych, ale rozszerza obecność w szybko rozwijającej się niszy opieki zdrowotnej i pomaga w dalszej dywersyfikacji portfela REIT. Warto również zauważyć, że przez cały ten okres spółka zachowała rating kredytowy na poziomie inwestycyjnym.
Podsumowując, Welltower jest jednym z największych graczy w branży Healthcare REIT, jest silny finansowo i zaczyna ponownie patrzeć w kierunku wzrostu. Pomimo podwyższonej wyceny (która jest w dużej mierze związana z przejściem w kierunku prywatnych płatności), Welltower powinien być na szczycie listy obserwacyjnej konserwatywnych inwestorów na 2019 rok.
Sprawdź transkrypt ostatniej rozmowy z Welltower.
Inny gigant do rozważenia
To powiedziawszy, Welltower nie jest jedynym dużym, silnym finansowo REIT-em opieki zdrowotnej. Ventas historycznie należał do najlepiej zarządzanych REIT-ów w sektorze, często zmieniając swoją pozycję przed rywalami w oczekiwaniu na zmieniające się warunki. Na przykład Ventas wydzielił większość swoich aktywów w domach opieki mniej więcej rok przed tym, jak sektor ten zaczął się załamywać. Dla porównania, HCP, inny gigant branży, nie działał wystarczająco szybko i musiał wydzielić swój biznes domów opieki z pozycji słabości — i dokonać kosztownego odpisu.
W rzeczywistości, kiedy porównamy wyniki FFO Ventas i Welltower, zauważymy, że Ventas radził sobie nieco lepiej w ciągu ostatnich pięciu lat. Nie znaczy to, że wyniki Ventasa były świetne, ale udało mu się przejść przez trudny okres przejściowy bez zadawania zbyt dużego bólu swoim akcjonariuszom. W międzyczasie przez osiem lat z rzędu zwiększał dywidendę.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Ventas jest mniej więcej tak samo zdywersyfikowany jak Welltower i podobnie jak jego rówieśnik o większej kapitalizacji rynkowej, ma bilans na poziomie inwestycyjnym. Ventas wygląda jednak nieco lepiej pod względem wybranych wskaźników, w tym wskaźnika zadłużenia finansowego do EBITDA i pokrycia kosztów stałych. Ventas ma nawet wyższą rentowność, która obecnie wynosi około 5,3%. Biorąc to wszystko pod uwagę, Ventas wygląda na lepszą opcję inwestycyjną niż Welltower – i może tak być. W rzeczywistości wskaźnik ceny Ventas do kroczącego FFO wynosi znacznie rozsądniejsze 14,5.
Ventas koncentruje się jednak na budownictwie w segmencie biurowym i badawczym. To dobra strategia, która pozwoli zdywersyfikować portfel REIT i wesprze wzrost FFO. Jest to jednak wolniejsze podejście do wzrostu niż przejęcia – obecnie preferowana przez Welltower metoda poszerzania portfolio. Ventas jest więc świetną opcją, ale Welltower wygląda na spółkę z większym potencjałem wzrostu w 2019 r. i dlatego to on jest tutaj na pierwszym miejscu.
To powiedziawszy, nie można się pomylić z żadną z tych nazw, jeśli szuka się inwestycji w mieszkania wspomagane – zauważając oczywiście, że każda z nich chce wyjść poza ten segment i rozszerzyć się na bardziej rozwojowe obszary przestrzeni nieruchomości opieki zdrowotnej.
Sprawdź transkrypt z ostatniej rozmowy telefonicznej Ventas.
Dla tych, którzy mają apetyt na wysokie ryzyko
Welltower i Ventas unikają domów opieki z powodu ryzyka związanego ze zmianami w płatnościach stron trzecich. Ostatnia inwestycja na tej liście, Omega Healthcare Investors, ma strategię, która jest całkowicie sprzeczna z tymi założeniami. Domy opieki stanowią około 83% jej czynszów – reszta przypada na mieszkania dla seniorów. Jest to w rzeczywistości jeden z największych graczy w sektorze opieki długoterminowej.
W tym rzecz: Omega poradziła sobie całkiem nieźle pomimo problemów, z jakimi borykały się domy opieki. Ostatnie kilka lat było trudne dla akcjonariuszy, a gwałtowny spadek FFO sprawił, że wskaźnik wypłaty FFO przekroczył przez pewien czas 100%. Jednak wyniki znów się poprawiły i wskaźnik wypłaty powrócił do poziomu 90%. Spółka pozostaje w miarę dobrze finansowana, ze wskaźnikiem długu do EBITDA na poziomie zbliżonym do Welltower i Ventas. Firma mieści się również w ramach kowenantów, a wskaźnik pokrycia czynszów w jej portfelu, który pokazuje jak dobrze radzą sobie najemcy, jest solidny i wynosi 1,7.
OHI data by YCharts.
A Omega kontynuuje rozbudowę swojego portfela poprzez zakupy częściowo finansowane ze zbycia aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością, wykorzystując słabość sektora domów opieki do rozwoju swojej działalności. Nie ma powodu, aby oczekiwać zmiany tej strategii.
Z taką historią — plus akcje wyceniane na relatywnie niski wskaźnik FFO wynoszący około 11,7 i rentowność 7,5% — Omega wygląda tu całkiem kusząco. Jednak inwestorzy, którzy chcą spać spokojnie w nocy, mogą sobie darować. W ciągu ostatnich kilku lat cena akcji była dość zmienna, a duża ekspozycja na płatników zewnętrznych jest dziką kartą. Innymi słowy, duże wahania cen mogą być normą dla tej akcji na chwilę.
Still, agresywni inwestorzy, którzy chcą zmaksymalizować dochody, które generują – i którzy są gotowi do jazdy przez wzloty i upadki z dobrze zarządzanym domu opieki – powinien prawdopodobnie wziąć czas na głębokie nurkowanie. Jeśli masz na to żołądek, Omega może być dobrą wysokodochodową opcją do dodania do portfela w 2019 r.
Sprawdź najnowszą transkrypcję rozmowy telefonicznej Omega Healthcare Investors.
Duży i silny
Większość inwestorów zainteresowanych przestrzenią mieszkań wspomaganych będzie najlepiej obsługiwana przez trzymanie się największych graczy sportowych solidnych fundamentów finansowych. Welltower, Ventas i Omega pasują do tej listy. Pomimo długiej i pełnej sukcesów historii, Welltower jest trochę jak po przejściach. Zmienił swój portfel w celu zmniejszenia ryzyka, a teraz wydaje się być z powrotem w trybie wzrostu. Ventas dokonał podobnej zmiany, ale koncentruje się na nowym budownictwie – jest to bardziej powolne i stabilne podejście, które konserwatywni, świadomi wartości inwestorzy prawdopodobnie uznają za atrakcyjne. Z kolei Omega, koncentrująca się na domach opieki i zapewniająca wysoką stopę dywidendy, jest najbardziej odpowiednia dla inwestorów tolerujących ryzyko.