A 1031 Exchange, znany również jako Like Kind Exchange, jest sposobem strukturyzacji sprzedaży niektórych rodzajów nieruchomości tak, że zysk sprzedawcy lub zysk nie jest obecnie opodatkowane. Zamiast tego, sprzedawana nieruchomość zostaje zastąpiona inną nieruchomością „podobnego rodzaju”. Jeśli transakcja jest odpowiednio skonstruowana, zysk lub zysk sprzedawcy jest odroczony do przyszłej daty. Zamiana 1031 może być doskonałym sposobem na sprzedaż istniejącej nieruchomości inwestycyjnej, a następnie zakup nowej nieruchomości inwestycyjnej, unikając jednocześnie kar z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Poniżej przedstawiamy kilka pomocnych informacji, aby lepiej wyjaśnić, czym jest wymiana 1031, jak działa oraz niektóre z zasad i przepisów z nią związanych.
***Niniejszy dokument ma na celu jedynie szybkie podsumowanie wymiany 1031 i nie ma na celu przeprowadzenia Cię przez cały proces.***
Jeśli uważasz, że wymiana 1031 może być korzystna dla Twojej sytuacji osobistej, możemy pomóc Ci skontaktować się z wykwalifikowanym doradcą ds. wymiany 1031.
Sekcja 1031 jest najczęściej stosowana w związku ze sprzedażą nieruchomości. Niektóre wymiany własności osobistej mogą kwalifikować się do Sekcji 1031. Wymiana akcji korporacyjnych w różnych firmach nie będzie się kwalifikować. Również nie kwalifikują się wymiany udziałów partnerskich w różnych spółkach i wymiany zwierząt gospodarskich różnej płci. W przypadku wymiany nieruchomości na podstawie sekcji 1031, każda nieruchomość, która jest uważana za „nieruchomość” zgodnie z prawem stanu, w którym znajduje się nieruchomość, będzie uważana za „podobną”, o ile zarówno stara, jak i nowa nieruchomość są w posiadaniu właściciela w celach inwestycyjnych lub w celu aktywnego wykorzystania w handlu lub biznesie, lub w celu uzyskania dochodu.
W celu uzyskania pełnej korzyści, nieruchomość zastępcza musi być równa lub większa wartość, a wszystkie przychody ze zrzeczonej nieruchomości muszą być wykorzystane do nabycia nieruchomości zastępczej. Podatnik nie może otrzymać wpływów ze sprzedaży starej nieruchomości; takie działanie dyskwalifikuje wymianę w odniesieniu do części wpływów ze sprzedaży, które otrzymał podatnik. Z tego powodu, zamiana (szczególnie zamiana nie równoczesna) jest zazwyczaj skonstruowana w taki sposób, że udział podatnika w nieruchomości, której się zrzeka, jest przypisany Kwalifikowanemu Pośrednikowi przed zamknięciem sprzedaży. W ten sposób podatnik nie ma dostępu do funduszy ani kontroli nad nimi w momencie zamknięcia sprzedaży starej nieruchomości.
Przy zamknięciu sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnował, wpływy są wysyłane przez agenta zamykającego transakcję (zazwyczaj jest to firma tytułowa, firma escrow lub adwokat zamykający transakcję) do Kwalifikowanego Pośrednika, który przechowuje fundusze do czasu, gdy transakcja nabycia nieruchomości zastępczej jest gotowa do zamknięcia. Wówczas wpływy ze sprzedaży odstąpionej nieruchomości zostają zdeponowane przez Kwalifikowanego Pośrednika na zakup nieruchomości zastępczej. Po zamknięciu transakcji nabycia nieruchomości zastępczej, Kwalifikowany Pośrednik dostarcza nieruchomość podatnikowi, a wszystko to bez „konstruktywnego otrzymania” środków przez podatnika.
Główną ideą stojącą za wymianą 1031 jest to, że ponieważ podatnik jedynie wymienia jedną nieruchomość na inną nieruchomość (nieruchomości) „podobnego rodzaju”, podatnik nie otrzymuje nic, co mogłoby być użyte do zapłacenia podatku. Ponadto, podatnik zachowuje ciągłość inwestycji poprzez zastąpienie starej nieruchomości. Wszystkie zyski są nadal zablokowane w wymienionej nieruchomości, a więc żaden zysk lub strata nie jest „uznany” lub twierdził, dla celów podatku dochodowego.
Przykłady 1031 wymiany
Inwestor kupuje strip mall nieruchomości komercyjnych za 200.000 dolarów. Po sześciu latach może sprzedać nieruchomość za 250 000 USD. Spowodowałoby to zysk w wysokości 50 000 USD, od którego inwestor musiałby zapłacić podatek od zysków kapitałowych, ale jeśli zainwestuje środki ze sprzedaży 250 000 USD w inną nieruchomość, wówczas nie musiałby płacić żadnych podatków od zysku w tym czasie. Właściciel domu jednorodzinnego na 3 akrach zostaje przeniesiony przez swojego pracodawcę do innego stanu. Zamiast sprzedać dom, który nie będzie już jego osobistą rezydencją, decyduje się na jego wynajem przez pewien okres czasu. Po dziesięciu latach decyduje, że chce go sprzedać, ale w tym samym czasie ma dorosłego syna, który będzie studiował w innym stanie. Postanawia, że chce kupić apartamentowiec w miasteczku uniwersyteckim dla syna i innych studentów do wynajęcia w czasie, gdy są w szkole. Wartość jego domu wzrosła z $200,000 do $300,000. W związku z tym, organizuje on IRC 1031 Exchange, i kupuje nową nieruchomość, unikając w ten sposób zysku kapitałowego w tym czasie.
Terminy:
Są BARDZO WAŻNE limity czasowe, o których należy pamiętać przy wymianie 1031. Skontaktuj się z nami, a my zapewnimy Ci kogoś, kto jest w pełni na bieżąco z aktualnym prawem i przepisami.
Zarówno nieruchomość, której się zrzekasz, jak i nieruchomość zamienna muszą być utrzymywane w celach inwestycyjnych lub w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub biznesie. Osobiste miejsce zamieszkania nie może być wymieniony.
Aktywa muszą być podobnego rodzaju. Nieruchomość musi być wymieniona na nieruchomość, chociaż szeroka definicja nieruchomości ma zastosowanie i obejmuje grunty, nieruchomości komercyjne i nieruchomości mieszkalne. Majątek osobisty musi być wymieniony na majątek osobisty. (Istnieją pewne skomplikowane zasady dotyczące tego – na przykład, zwierzęta hodowlane przeciwnej płci nie są uważane za mienie podobne dla celów wymiany 1031). Wpływy ze sprzedaży muszą być zainwestowane w podobny składnik majątku w ciągu 180 dni od sprzedaży. Jednakże, nieruchomość musi być zidentyfikowana w ciągu 45 dni, ale można zidentyfikować do trzech nieruchomości. Ograniczenia dotyczą liczby nieruchomości zamiennych, które mogą być zidentyfikowane jako potencjalne nieruchomości zamienne. Można zidentyfikować więcej niż jedną potencjalną nieruchomość zamienną, o ile spełni się jedną z tych zasad.
Boot
Ale termin „Boot” nie jest używany w Internal Revenue Code, jest on powszechnie używany przy omawianiu skutków podatkowych Wymiany 1031. Boot to staroangielski termin oznaczający „coś podanego dodatkowo”. „Boot received” to pieniądze lub godziwa wartość rynkowa „Innych Nieruchomości” otrzymanych przez podatnika w ramach wymiany. Pieniądze obejmują wszystkie ekwiwalenty pieniężne, długi, zobowiązania lub hipoteki podatnika przejęte przez drugą stronę, lub zobowiązania, którym podlega nieruchomość wymieniana przez podatnika. „Other Property” to mienie, które jest niepodobne do rzeczy, takie jak własność osobista, weksel własny od kupującego, obietnica wykonania prac na nieruchomości, przedsiębiorstwo, itp.
Istnieje wiele sposobów, aby podatnik otrzymał „Boot”, nawet nieumyślnie. Ważne jest, aby podatnik rozumiał, co może skutkować otrzymaniem „Boot”, jeśli chce uniknąć dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Najczęstsze źródła „Boot” obejmują następujące elementy:
Pobranie gotówki z wymiany. Zazwyczaj jest to „gotówka netto otrzymana”, czyli różnica pomiędzy gotówką otrzymaną ze sprzedaży nieruchomości, której się zrzeczono, a gotówką zapłaconą w celu nabycia nieruchomości zamiennej (lub zamiennych). Otrzymana gotówka netto może wynikać, gdy podatnik jest „Trading down” w wymianie (tj. cena sprzedaży nieruchomości zastępczej (ies) jest mniejsza niż cena nieruchomości, z której zrezygnowano). 3100>
Debt reduction boot, który występuje, gdy dług podatnika na nieruchomości zastępczej jest mniejszy niż dług, który był na nieruchomości zamiennej. Podobnie jak w przypadku gotówki, redukcja długu może wystąpić, gdy podatnik jest „Trading down” w wymianie.
Wpływy ze sprzedaży używane do opłacenia niekwalifikowanych wydatków. Na przykład, koszty obsługi przy zamykaniu transakcji, które nie są wydatkami zamykającymi. Jeżeli wpływy ze sprzedaży zostaną użyte do pokrycia kosztów nie będących kosztami zamknięcia transakcji, rezultat jest taki sam, jak gdyby podatnik otrzymał gotówkę z wymiany, a następnie użył jej do pokrycia tych kosztów. Zachęca się podatników do przyniesienia gotówki na zamknięcie transakcji sprzedaży swojej nieruchomości w celu opłacenia następujących kosztów: Non-transaction costs: i.e. Rent perorations, Utility escrow charges, Tenant damage deposits transferred to the buyer, and any other charges unrelated to the closing.
Excess borrowing to acquire replacement property. Pożyczenie więcej pieniędzy niż jest to konieczne do nabycia nieruchomości zastępczej nie spowoduje, że podatnik otrzyma wolne od podatku pieniądze z zamknięcia transakcji. Środki z pożyczki będą w pierwszej kolejności przeznaczane na zakup nieruchomości. Jeżeli dodanie funduszy z wymiany stworzy nadwyżkę na zamknięciu transakcji, wszystkie niewykorzystane fundusze z wymiany zostaną zwrócone do Kwalifikowanego Pośrednika, przypuszczalnie w celu wykorzystania ich do nabycia większej ilości nieruchomości zastępczej. Koszty uzyskania pożyczki (opłaty za udzielenie pożyczki i inne opłaty związane z uzyskaniem pożyczki) w odniesieniu do nieruchomości zamiennej powinny być wniesione do zamknięcia transakcji z osobistych funduszy podatnika. Podatnicy zazwyczaj stoją na stanowisku, że koszty uzyskania pożyczki są pokrywane z wpływów z pożyczki. Jednakże, IRS może stanąć na stanowisku, że koszty te są pokrywane z Exchange Funds. Takie stanowisko jest zazwyczaj również stanowiskiem instytucji finansującej. Niestety, w chwili obecnej nie ma wytycznych IRS w tej kwestii, które są pomocne.
Non-like-kind property, który jest otrzymywany z wymiany, oprócz like-kind property (nieruchomości).
Ograniczenia stóp: Wymieniający są zalecane do przestrzegania następujących wytycznych:
Zawsze do obrotu „w poprzek” lub w górę, ale nigdy nie handlu w dół w celu uniknięcia otrzymania boot, albo jako gotówka, zmniejszenie zadłużenia lub obu. Otrzymany bagażnik może być zrekompensowany przez koszty kwalifikowane zapłacone przez Wymieniającego.
Zawsze przynosić gotówkę do zamknięcia nieruchomości zastępczej w celu pokrycia opłat kredytowych lub innych opłat, które nie są kosztami kwalifikowanymi. (Patrz wyżej)
Nie należy otrzymywać nieruchomości, która nie jest podobna.
Nie należy nadmiernie finansować nieruchomości zamiennej, ponieważ finansowanie powinno być ograniczone do kwoty pieniędzy niezbędnej do zamknięcia nieruchomości zamiennej oprócz funduszy wymiany, które zostaną wniesione do zamknięcia nieruchomości zamiennej.
The Three-Property Rule – dowolne trzy nieruchomości niezależnie od ich wartości rynkowej.
The 95% Rule – dowolna liczba nieruchomości zamiennych, jeżeli godziwa wartość rynkowa nieruchomości faktycznie otrzymanych do końca okresu wymiany wynosi co najmniej 95% łącznej wartości FMV wszystkich zidentyfikowanych potencjalnych nieruchomości zamiennych.
Reguła 200% – Dowolna liczba nieruchomości, o ile łączna godziwa wartość rynkowa nieruchomości zamiennych nie przekracza 200% łącznej wartości FMV wszystkich nieruchomości zamiennych z początkowej daty przeniesienia.
Terminy i trudności związane z ich dotrzymaniem
Często najtrudniejszym elementem wymiany 1031 jest zidentyfikowanie nieruchomości zamiennej w ciągu pierwszych 45 dni po sprzedaży nieruchomości, której się zrzeknięto. IRS jest surowy i nie pozwala na przedłużenie terminu.
Wymiana 1031 jest podobna do tradycyjnego planu emerytalnego IRA lub 401K. Kiedy ktoś sprzedaje aktywa w planach emerytalnych z odroczonym podatkiem, zyski kapitałowe, które w przeciwnym razie podlegałyby opodatkowaniu, są odroczone do momentu, kiedy posiadacz zaczyna wypłacać środki z planu emerytalnego. Ta sama zasada obowiązuje w przypadku odroczonej podatkowo zamiany lub inwestycji w nieruchomości. Tak długo, jak pieniądze są ponownie inwestowane w inne nieruchomości, podatek od zysków kapitałowych może być odroczony. W przeciwieństwie do wyżej wymienionych kont emerytalnych, dochód z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych będzie nadal opodatkowany jako dochód netto jest realizowany.
An alternative to a 1031 exchange for someone who wants to defer capital gains tax, but who does not want to continue to hold property is a structured sale. Metoda ta oferuje zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu wiele korzyści i jest uważana za idealną dla tych, którzy chcą przejść na emeryturę lub wycofać się z rynku nieruchomości lub biznesu.
Jak dokonuje się wymiany 1031
Następująca sekwencja przedstawia kolejność kroków w typowej wymianie 1031:
Krok 1. Skorzystanie z usług doradcy podatkowego/CPA. Uzyskanie doradztwa od tych podmiotów.
Krok 2. Sprzedać nieruchomość, włączając do umowy sprzedaży Klauzulę Współpracy. „Kupujący jest świadomy, że sprzedający zamierza zakończyć 1031 Exchange przez tę transakcję i niniejszym zgadza się na współpracę ze sprzedawcą, aby osiągnąć to samo, bez dodatkowych kosztów lub odpowiedzialności kupującego”. Upewnij się, że twój escrow officer/closing agent kontaktuje się z Qualified Intermediary, aby zamówić dokumenty wymiany.
Krok 3. Zawrzyj umowę wymiany 1031 z Kwalifikowanym Pośrednikiem, w której Kwalifikowany Pośrednik jest wymieniony jako zleceniodawca sprzedaży nieruchomości, której się zrzekasz i późniejszego zakupu nieruchomości zamiennej. Umowa Wymiany 1031 musi spełniać wymagania IRS, szczególnie w odniesieniu do wpływów. Wraz z tą umową podpisywana jest poprawka do umowy escrow, która wymienia Pośrednika Kwalifikowanego jako sprzedającego. Zazwyczaj akt notarialny jest nadal przygotowywany do rejestracji przez podatnika na rzecz prawdziwego nabywcy. Jest to tak zwany direct deeding. Nie jest konieczne, aby w tym czasie zidentyfikować nieruchomość zastępczą.
Krok 4. Zrzeczone escrow zamyka się, a oświadczenie o zamknięciu odzwierciedla, że Kwalifikowany Pośrednik był sprzedającym, a wpływy trafiają do Twojego Kwalifikowanego Pośrednika. Fundusze powinny być umieszczone na oddzielnym, całkowicie wydzielonym koncie rynku pieniężnego, aby zapewnić płynność i bezpieczeństwo. Data zamknięcia depozytu odstąpionej nieruchomości jest Dniem 0 wymiany i to właśnie wtedy zegar wymiany zaczyna tykać. Pisemna identyfikacja adresu nieruchomości zastępczej musi zostać przesłana w ciągu 45 dni, a zidentyfikowana nieruchomość zastępcza musi zostać nabyta przez podatnika w ciągu 180 dni.
Krok 5. Podatnik wysyła pisemną identyfikację adresu lub opisu prawnego nieruchomości zamiennej do Kwalifikowanego Pośrednika, w dniu lub przed dniem 45 wymiany. Musi być ono podpisane przez wszystkich, którzy podpisali umowę wymiany, i może być przesłane faksem, dostarczone osobiście lub wysłane pocztą do Qualified Intermediary, sprzedawcy nieruchomości zamiennej lub jego agenta, lub do zupełnie niezwiązanego z nim prawnika. Wyślij go pocztą z potwierdzeniem odbioru. Będziesz miał wtedy dowód otrzymania od agencji rządowej.
Krok 6. Podatnik zawiera umowę kupna nieruchomości zastępczej, ponownie zawierając klauzulę o współpracy. „Sprzedający jest świadomy, że intencją kupującego jest dokonanie wymiany 1031 poprzez tę transakcję i niniejszym zgadza się na współpracę z kupującym w celu osiągnięcia tego samego, bez dodatkowych kosztów lub odpowiedzialności dla sprzedającego”. Podpisywana jest poprawka wymieniająca Kwalifikowanego Pośrednika jako kupującego, ale znów przekazanie następuje od prawdziwego sprzedawcy do podatnika.
Krok 7. Kiedy warunki są spełnione i depozyt jest przygotowany do zamknięcia i na pewno przed upływem 180 dni, zgodnie z Umową Wymiany 1031, Kwalifikowany Pośrednik przekazuje fundusze wymiany i wpływy z przyrostu do depozytu, a oświadczenie o zamknięciu odzwierciedla Kwalifikowanego Pośrednika jako kupującego. Ostateczne rozliczenie zostaje wysłane przez Kwalifikowanego Pośrednika do podatnika, pokazując fundusze przychodzące z jednego depozytu i wychodzące do drugiego, wszystko bez konstruktywnego odbioru przez podatnika.
Krok 8. Podatnik składa formularz 8824 w Urzędzie Skarbowym (IRS) przy składaniu zeznania podatkowego, oraz każdy podobny dokument wymagany w danym stanie.
.