Af Cori Badgley og Nathan Jones
Spørgsmål om servitutter mellem naboejendomme er nemt brændstof til retssager. Generelt er en servitut en ret til at bruge en andens ejendom til et bestemt formål. Servitutter er for det meste ikke-eksklusive, hvilket betyder, at så længe den underliggende ejer af ejendommen ikke griber ind i servitutsindehaverens brugsret, kan han fortsætte med at bruge servitutsejendommen. Selv om dette er den generelle regel, er Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 en sag om en servitutstrid, hvor servitutsindehaveren (“Gray”) hævdede, at de underliggende grundejere (“McCormick”) ikke havde ret til at bruge en forbindelsesvej, der gik på tværs af deres ejendom, fordi Gray havde en eksklusiv servitut over McCormicks jord.
Parterne i denne sag er naboer i et masterplanlagt underafsnit. McCormick’s ejendom ligger ud til gaden. Grays ejendom ligger ved siden af gaden direkte bag McCormick og er forbundet med gaden via en forlænget indkørsel, der er placeret på den side af McCormicks ejendom, der er parallel med ejendomsgrænsen. Den registrerede servitut var ca. 16 fod bred og 90 fod lang. Servitutten blev registreret i CC&R’s for samfundet som en “eksklusiv” servitut. McCormick havde brugt servitutten til passage af deres heste, transport af deres hestefoder og gødning og adgang til deres stalde i deres baghave. Gray havde planer om at forbedre indkørslen, herunder at brolægge og anlægge et landskab på servitutten for at forbedre dens generelle udseende fra en ubehandlet grusvej til en formel indkørsel. Gray foretrak ikke at have hesteaffald. Der opstod en retssag, efter at parterne ikke kunne blive enige om McCormick’s brug. Gray hævdede, at han havde en absolut ret til at udelukke McCormick fra enhver brug af indkørslen.
McCormick svarede, at udtrykket “eksklusivt” kun havde til formål at udelukke udenforstående fra at bruge indkørslen, men ikke på deres brug, da servitutten går på tværs af McCormicks ejendom. Med andre ord, så længe McCormick ikke forstyrrede Grays adgang, ind- og udkørsel, kunne McCormick fortsætte med at bruge servitutten til adgang og brug til baghaven. McCormick hævdede endvidere, at eksklusive servitutter ikke er tilladt i henhold til californisk lov. Der blev afsagt dom i retten til fordel for McCormick. Denne appel fulgte.
Gray hævdede i appelsagen, at den eksklusive servitut gav ham ret til at udelukke McCormick fra ejendommen. Appeldomstolen analyserede den tilsigtede grad af eksklusivitet i servitutsproget i CC&Rs. “I henhold til § 806 i civillovbogen bestemmes omfanget af en af betingelserne i bevillingen.” Efter at have gennemgået servitutvilkårene erklærede retten, at den overordnede struktur i bevillingen sammen med de specifikke opregnede rettigheder i servitutten, såsom retten til at konstruere, installere, vedligeholde og reparere; og krav om at forsikre indkørslen, viste, at servitutten var tiltænkt at være eksklusiv. Selv om retten anerkendte, at den generelle regel om servitutter tillader gensidig brug, så længe der ikke sker nogen indblanding fra den servitutsberettigede grundejer i servitutsindehaverens rettigheder, citerede retten Pasadena v. California-Michigan osv. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, men appeldomstolen sondrede mellem denne sag, fordi der ikke var tale om en generel servitut. De sager, som McCormick citerede, vedrørte fortolkningen af ikke-eksklusive servitutter; de var derfor ikke afgørende autoritet.
McCormick hævdede, at eksklusive servitutter er forbudt i henhold til californisk lov, idet han hævdede, at de udgjorde et fuldstændigt ejerskab af fast ejendom, snarere end en tilladt anvendelse. Appelretten var uenig og fastslog, at tidligere retspraksis anerkendte, at eksklusive servitutter er levedygtige i Californien. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Det servitutsprog, der blev analyseret i Blackmore-sagen, som var endnu mindre restriktivt end i den aktuelle sag, resulterede i oprettelsen af en eksklusiv servitut. Appeldomstolen fastslog endvidere, at eksklusive servitutter kan skabes ved forældelse, herunder ved fejlagtig opførelse af forbedringer på en andens jord. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
På en interessant sidebemærkning anerkendte appeldomstolen, at eksklusive servitutter reelt udgør en overdragelse af ejendom, om end i en usædvanlig form. (Se analysen af Blackmore v. Powell (2007)). Retten omgik de materielle konsekvenser af spørgsmålet ved at finde statslig retspraksis, der allerede havde anerkendt brugen af eksklusive servitutter som passende i Californien. Af yderligere interesse var domstolenes afvisning af at overveje rettigheder under jorden og i luften i sagen for at afgøre, om McCormick beholdt en eller anden resterende ejendomsret under eller over indkørselsservitutten. Retten indskrænkede sagens afgørelse ved at fortolke vilkårene for den eksklusive servitut som anvendt på de faktiske omstændigheder her, hvor en tvist om rettigheder til undergrunden eller luftrettigheder ikke blev fremlagt under retssagen eller i appelsagen.
Appelretten omgjorde i realiteten retssagens afgørelse og fastslog, at enhver brug af servitutområdet på overfladen af McCormick var uforenelig med den eksklusive brug, der var givet til Grays. McCormick, selv om han er registreret ejer af ejendommen, kan nu ikke gå, ride eller få adgang til den side af ejendommen, som har servitutten. Selv om de betaler pant, skatter og forsikringer på ejendommen, har de ingen brugsret overhovedet. McCormick var måske ikke klar over, at de købte en ejendom, der var så skadet, men retten tog ikke hensyn til eventuelle ulemper for McCormick, som en afgørelse af sagen ville medføre. Denne sag understreger vigtigheden af at fastslå eksistensen og virkningerne af alle indgreb og begrænsninger, der findes på fast ejendom, før man beslutter sig for at købe, eller i det mindste forsøger at forudsige deres virkninger.
Cori Badgley er advokatfuldmægtig hos Abbott & Kindermann, LLP, og Nathan Jones er advokatfuldmægtig hos firmaet. For spørgsmål vedrørende denne artikel eller andre californiske spørgsmål vedrørende arealanvendelse, fast ejendom, miljø og/eller planlægning kontakt Abbott & Kindermann, LLP på (916) 456-9595.
Informationerne i denne artikel skal ikke opfattes som formel juridisk rådgivning fra Abbott & Kindermann, LLP, og heller ikke som dannelse af et advokat-klientforhold. På grund af den skiftende karakter af dette lovområde og betydningen af individuelle fakta, opfordres læserne til at søge uafhængig rådgivning om deres individuelle juridiske spørgsmål.