Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Preliminary Lien Notices
“Prelims” bør altid gives (normalt nødvendigt for at gøre krav på pant, kaution og stop notice gældende) Send inden for tyve (20) dage efter den første dag, hvor materialer/arbejde blev leveret (“20-day notices/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C))) Skal sendes til bygherren, bygningslångiver og “person, med hvem der er indgået kontrakt” (A.R.S. § 33-992.01(B)) Kan sende senere end 20 dage efter den første dag, hvor der er leveret materialer/arbejde, men foreløbigt krav vil kun omfatte materialer/arbejde, der er leveret inden for 20 dage før foreløbigt krav (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mekanikeres/materielmænds pantskrav
Skal registreres på registerkontoret i det amt, hvor arbejdet er placeret, inden for en lovbestemt periode efter “færdiggørelse” eller registrering af en “meddelelse om færdiggørelse”. (A.R.S. § 33-993) “Færdiggørelse” defineres som tredive (30) dage efter den endelige inspektion og den skriftlige endelige godkendelse fra det offentlige organ, der har udstedt tilladelsen, eller ophør af arbejdet i 60 på hinanden følgende dage. (A.R.S. § 33-993(C))
- Hvis der ikke er registreret og forkyndt nogen meddelelse om færdiggørelse, har en panthaver 120 dage fra datoen for “færdiggørelse” af projektet (ikke nødvendigvis færdiggørelse af kravhaverens kontrakt) til at registrere sit krav på panthaverposten. En tommelfingerregel: En rettighedshaver har 150 dage fra datoen for udstedelse af certifikatet for indflytning til at registrere en rettighed (30 dage for “færdiggørelse” plus 120 dage). (A.R.S. § 33-993(A))
- Hvis en meddelelse om færdiggørelse er registreret og forkyndt, har en panthaver 60 dage derefter til at registrere sit krav på pant i det amt, hvor ejendommen er beliggende. (A.R.S. § 33-993(A))
Lien Claim Foreclosure Lawsuit
Søgsmål skal indgives inden for seks måneder fra datoen for registrering af pantkrav. (A.R.S. § 33-998) Der skal registreres en meddelelse om, at sagen verserer (også kaldet en “lis pendens”) inden for fem dage efter indgivelse af retssagen om udlægsret. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Manglende rettidig indgivelse af søgsmålet eller rettidig registrering af lis pendens er typisk skæbnesvangert for en retssag om tvangsauktion af panthaverkrav.
Stop Notices – (Gælder ikke for offentlige projekter eller ejerboliger)
Leverandører og underleverandører, der er berettiget til at registrere et panthaverkrav, kan personligt eller med anbefalet brev sende en stop notice til ejeren eller bygningslångiveren. En hovedentreprenør, der er berettiget til at registrere en tilbageholdelsesret, kan ikke forkyndes for ejeren, men kan forkyndes for långiveren. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A))) Skal forkyndes “inden udløbet af den tid, der er givet til at registrere .” (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Tommelfingerregel: Hvis du kan registrere en tilbageholdelsesret, kan du også forkyndes en stop notice.
Stop Notice Lawsuit
Søgsmål kan indgives når som helst efter ti dage fra den dato, hvor stop notice blev forkyndt – selv før projektet er afsluttet – men kan ikke indgives senere end tre måneder efter udløbet af fristen for at registrere tilbageholdelsesretten. (A.R.S. § 33-1063(A)) “Meddelelse om påbegyndelse” af en sag om håndhævelse af et krav på stop notice skal gives inden for fem dage efter påbegyndelsen til modtagerne af stop notice’en. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act meget lig Miller Act, men kræver ikke forudgående forkyndelse)
Hvis der ikke er indgået direkte kontrakt med hovedentreprenøren, skal der forkyndes 20 dages forudgående forkyndelse (stor forskel fra Miller Act). (ARS 34-223(A)) Hvis der ikke er tale om en direkte kontrakt med hovedentreprenøren, skal hovedentreprenøren modtage en meddelelse om krav på kaution inden 90 dage efter sidste dato for levering af materialer/arbejde. Tommelfingerregel: De 90 dage løber fra sidste dato for levering af arbejdskraft/materialer i henhold til kontrakten og ikke nødvendigvis fra fakturadatoen, og garanti/punch-listearbejde og renter/finansieringsomkostninger forlænger typisk ikke fristen. (ARS 34-223(A)) Meddelelse om krav på kaution skal “med stor nøjagtighed” angive det krævede beløb og navnet på den part, som materialet/arbejdet blev leveret til, og bør angive, at sagsøgeren henvender sig til kautionens hovedstol for at få betaling. Der skal henvises til kautionsnummeret, hvis det er kendt. Hvis der er tale om en direkte kontrakt med hovedleverandør, kræves der hverken 20 dages forudgående krav eller et “90-dages brev”, men begge dele anbefales. (ARS 34-223(A)) Praksistip: Kun hovedentreprenøren skal modtage 90-dagesbrevet, men ved at sende en kopi til kautionisten, ejeren, långiveren, underleverandøren og andre interesserede parter kan det medføre, at betalingen sker hurtigere.
Sag om betalingsgaranti for offentlige projekter
For offentlige projekter i Arizona og på forbundsniveau kan der anlægges sag efter den 90. dag – men ikke senere end et år – fra den sidste dato, hvor materialer/arbejde er leveret til projektet som led i kontraktens opfyldelse. (ARS 34-223(B)) Rent afhjælpende arbejde kan ikke forlænge denne frist.
Krav i forbindelse med betalingsgarantier for private projekter
Få en kopi af garantien, følg de krav om meddelelse og krav, der er angivet i garantien, og anlægge sag inden for den frist, der er angivet i garantien. Ifølge Arizonas lov skal private betalingsgarantier ikke være mere restriktive end betalingsgarantier for offentlige projekter. (ARS 33-1003(B)) Men vær forsigtig og overhold kravene om meddelelse, krav og sagsanlæg, der er fastsat i kautionen.
Om forfatteren: Mark Bogard er advokat inden for byggelovgivning i advokatfirmaet Jaburg Wilk i Phoenix. I næsten 20 år har han hjulpet leverandører, entreprenører, ejere/udviklere, långivere og registrerede fagfolk inden for stort set alle områder af byggelovgivningen, herunder betalingsmidler såsom mekanikerpanterettigheder, betalingsgarantier, stopnotifikationer og “prompt pay” på private og offentlige projekter.