Sommario esecutivo
Nel difficile ambiente di prestito in corso, alcuni potenziali acquirenti di case hanno trovato il modo migliore per finanziare un acquisto non da una grande banca commerciale, ma dalla “banca di famiglia” invece attraverso un mutuo intrafamiliare. E finché le linee guida dell’IRS sono seguite, la transazione può essere notevolmente attraente, con termini di prestito più flessibili, tassi federali applicabili richiesti dall’IRS che sono ancora più bassi dei tassi ipotecari commerciali, la possibilità di dedurre ancora i pagamenti degli interessi ipotecari per il mutuatario, evitare l’origination e molte altre spese di transazione ipotecaria, e il semplice vantaggio che tutti gli interessi e i pagamenti principali rimangono alla fine nella famiglia.
Un grande svantaggio, tuttavia, è che per assicurare che l’IRS rispetti veramente la transazione – e per ricevere anche alcuni dei benefici fiscali – le formalità del prestito dovrebbero essere onorate, compresa la redazione di una nota promissoria, la registrazione dell’ipoteca contro la residenza nella giurisdizione appropriata, e il completamento dei pagamenti effettivi di interesse e/o capitale.
Fortunatamente, una nuova soluzione è emersa – una società chiamata National Family Mortgage, che completa tutta la documentazione richiesta, registra l’ipoteca, aiuta a servire il prestito, e persino emette i moduli di segnalazione IRS richiesti, tutto per una frazione del costo di una tradizionale tassa di accensione del mutuo. Anche se questo non segnerà probabilmente un grande boom dei prestiti ipotecari intra-familiari, rende comunque la strategia molto più facile per i consulenti da implementare in modo efficiente per i clienti!
Autore: Michael Kitces
Michael Kitces è responsabile della strategia di pianificazione presso Buckingham Wealth Partners, un fornitore di servizi di gestione patrimoniale chiavi in mano che supporta migliaia di consulenti finanziari indipendenti.
Inoltre, è co-fondatore di XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder, e New Planner Recruiting, l’ex Practitioner Editor del Journal of Financial Planning, l’ospite del podcast Financial Advisor Success, e l’editore del popolare blog di pianificazione finanziaria Nerd’s Eye View attraverso il suo sito Kitces.com, dedicato a promuovere la conoscenza nella pianificazione finanziaria. Nel 2010, Michael è stato riconosciuto con uno dei premi “Heart of Financial Planning” della FPA per la sua dedizione e il suo lavoro nel promuovere la professione.
Strategie di prestito intrafamiliare
Il principio di base di un prestito intrafamiliare è abbastanza semplice – piuttosto che prendere in prestito denaro da una banca, un membro della famiglia in difficoltà prende in prestito denaro da qualcun altro della famiglia, come un bambino che prende in prestito denaro dai suoi genitori. I vantaggi di fare così sono significativi: i costi di interesse pagati dal bambino rimangono in famiglia (per essere usati dai genitori o, in caso estremo, ereditati dal bambino in futuro!); l’origination e altre spese di transazione possono essere evitate; il costo del prestito per il bambino è tipicamente molto più basso dei tassi di interesse della banca; tuttavia (specialmente nell’ambiente di oggi) il tasso di interesse pagato è ancora meglio di quello che i genitori potrebbero essere stati in grado di guadagnare da un portafoglio di obbligazioni.
Per esempio, nel mercato di oggi, i genitori potrebbero prestare denaro al figlio per un mutuo trentennale al 2,5%, che è molto meno costoso di un mutuo trentennale a tasso fisso al 3,5% (o superiore, a seconda del valore del prestito, la dimensione del prestito, e il punteggio di credito del mutuatario). Eppure i genitori generano ancora un interesse del 2,5%; anche se magro, è meglio di quello che probabilmente otterranno dai CD (anche se, in particolare, prestare denaro come un mutuo è molto meno liquido per il prestatore!) Inoltre, se il prestito è un mutuo che è effettivamente garantito contro la residenza che il bambino acquista ed è correttamente registrato, il bambino può ancora dedurre l’interesse ipotecario pagato ai genitori! (Naturalmente, i genitori dovranno riportare l’interesse ricevuto sulla loro dichiarazione dei redditi, proprio come qualsiasi altro interesse “obbligazionario”). E il prestito può essere strutturato come solo interesse per ridurre gli obblighi di flusso di cassa per il bambino (anche se ovviamente non ammortizzando il capitale del prestito diminuisce anche i pagamenti di flusso di cassa per i genitori).
Un ulteriore vantaggio dei prestiti intrafamiliari, specialmente come mutuo per l’acquisto di una residenza, è che alcuni dei vincoli di sottoscrizione dei prestiti tradizionali non sono più un problema; per esempio, i membri della famiglia non devono chiedere di più per un bambino con un cattivo punteggio di credito, e possono liberamente fornire prestiti fino al 100% del prezzo di acquisto senza richiedere un anticipo. Il prestito potrebbe essere per un acquisto primario, o un rifinanziamento, o una ristrutturazione, e può anche essere strutturato come un 2° o 3° pegno contro la casa. Una strategia popolare è per i bambini di prendere in prestito fino all’80% usando un mutuo tradizionale per l’acquisto di una nuova casa, ma prendere in prestito denaro dai genitori per finanziare l’acconto per il restante 20% (registrato come secondo pegno sulla residenza).
Ovviamente, l’avvertenza è che impegnarsi in tali strategie crea un rischio genuino per il prestatore che gli interessi del prestito e/o il capitale non saranno completamente rimborsati (c’è una ragione per cui le banche richiedono tassi più alti per compensare i maggiori rischi di credito e i minori acconti!), così il membro della famiglia-come-prestatore dovrebbe essere cauto nel non prestare fondi in un modo in cui un’inadempienza parziale del mutuatario familiare potrebbe effettivamente creare difficoltà finanziarie alla famiglia! Allo stesso modo, il membro della famiglia-come-prestatore deve essere prudente per non rimanere bloccato in una posizione troppo illiquida, anche se è sempre possibile inserire una clausola di richiesta nel prestito familiare (che, naturalmente, corre ancora il rischio che la famiglia-mutuataria non sarà in grado di rifinanziare o ripagare la nota nella sua interezza in modo tempestivo).
Un regalo dei genitori o un prestito?
Un avvertimento importante per i prestiti intrafamiliari è che, per essere rispettati dal fisco, devono davvero essere prestiti, e non regali.
Il problema è che il codice fiscale permette agli individui di regalare fino a 14.000 dollari (nel 2013) a qualcun altro ogni anno senza incorrere in alcuna conseguenza fiscale; questo importo è chiamato esclusione annuale dell’imposta sulle donazioni. Mentre 14.000 dollari sono un sacco di soldi per molte famiglie, però, è molto poco per altri, che in realtà preferirebbero trasferire ancora più soldi in una volta a qualcun altro della famiglia. Sfortunatamente, però, i regali più grandi iniziano a consumare l’esenzione dell’imposta sulle donazioni a vita dell’individuo, aumentando potenzialmente l’esposizione futura all’imposta patrimoniale.
Di conseguenza, una strategia usata in passato per evitare questa limitazione è quella di trasferire il denaro come un prestito, non un regalo… e poi semplicemente perdonare una parte degli interessi del prestito e/o il capitale ogni anno fino a quando l’importo preso in prestito è stato estinto. Tuttavia, l’IRS ha esaminato molte di queste transazioni nel corso degli anni, spesso con risultati negativi; dopo tutto, se 100.000 dollari sono stati trasferiti, nessun interesse è stato effettivamente pagato, e il prestatore ha semplicemente perdonato l’interesse e il capitale ogni anno per 8 anni fino a quando il prestito è andato, probabilmente la realtà è che il “prestatore” in realtà ha appena regalato 100.000 dollari nel primo anno, e la transazione dovrebbe essere tassata (regalo) di conseguenza. Inoltre, per i prestiti familiari superiori a 10.000 dollari, l’IRS presume che l’interesse sia stato pagato ma perdonato come un regalo – il che significa che non solo il prestatore ha un potenziale rapporto sull’imposta sui regali da fare, ma deve riportare sulla dichiarazione dei redditi anche l’interesse imputato dal prestito! (Nota del redattore: alcune eccezioni di interesse figurativo si applicano per importi di prestito tra $ 10.000 e $ 100.000; vedere IRC Sezione 7872 (d).)
Nel corso degli anni, il codice fiscale e la giurisprudenza sono stati tessuti insieme per formulare alcune linee guida su come gestire un prestito intra-familiare in modo che sia veramente rispettato come un prestito, e non un dono.
Regole e requisiti fiscali per i prestiti intrafamiliari
La chiave per i prestiti intrafamiliari è che, affinché il prestito sia onorato dall’IRS, deve essere trattato come un prestito in buona fede, compresi i termini del prestito ad un tasso di interesse “di mercato”, pagamenti adeguati di interessi e/o capitale, e idealmente le formalità della documentazione adeguata (anche se la documentazione non è strettamente necessaria).
Per applicare un tasso d’interesse “di mercato”, i termini del prestito dovrebbero specificare un tasso d’interesse almeno pari ai cosiddetti “Applicable Federal Rates” (o AFR) che l’IRS pubblica su base mensile ai sensi della IRC Section 1274. La tabella 1 della guida AFR dell’IRS include tre tassi: a breve termine, a medio termine e a lungo termine. I tassi a breve termine sono per prestiti con un termine di 3 anni o meno; il tasso a medio termine è per prestiti più lunghi di 3 anni ma inferiori a 9 anni; e il tasso a lungo termine è per prestiti di 9 anni o più.
Quello che è degno di nota, però, è che mentre i tassi federali applicabili sono considerati tassi “di mercato”, nella misura in cui pagare gli interessi dei prestiti intrafamiliari a questi tassi evita il trattamento di regalo, sono ancora tassi notevolmente favorevoli; negli ultimi mesi, il tasso a breve termine è stato solo 1/4 dell’1%, il tasso a medio termine è appena sotto l’1%, e anche il tasso a lungo termine è meno del 2,5%! Al contrario, la media nazionale per un mutuo a 15 anni è di circa il 2,8% (al momento di questa scrittura), e un mutuo a 30 anni è quasi il 3,5%. Di conseguenza, i mutui ipotecari intrafamiliari possono essere ancora molto attraenti come tassi di prestito, anche quando i tassi devono essere “abbastanza alti” per soddisfare i requisiti AFR dell’IRS.
Implementazione dei prestiti ipotecari intrafamiliari
Una delle maggiori sfide per molte famiglie che considerano i prestiti intrafamiliari – in particolare i mutui intrafamiliari – è semplicemente il lavoro amministrativo e i requisiti per completare il prestito correttamente, specialmente perché il prestito deve essere correttamente registrato contro la residenza affinché l’interesse sia deducibile per il mutuatario (e in particolare, una chiara documentazione del prestito è anche richiesta se il mutuante vuole una deduzione fiscale per gli importi non rimborsati nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente).
Inoltre, alcune famiglie preferiscono effettivamente un accordo di prestito più formale; per esempio, quando i genitori-come-prestatori intendono veramente la transazione come un prestito (e non un regalo mascherato), vogliono essere certi che il bambino-come-mutuatario la rispetti in modo appropriato e impari una certa responsabilità finanziaria (pur continuando a godere di condizioni di prestito più favorevoli di quelle che riceverebbe da una banca, e mantenendo gli interessi del prestito nella famiglia). In alternativa, se il denaro viene prestato da un trust familiare, l’amministratore fiduciario probabilmente vorrà che il prestito sia adeguatamente documentato e registrato per comprovare che gli obblighi fiduciari di gestire il corpo del trust in modo responsabile sono stati soddisfatti.
Un’interessante nuova soluzione in questo spazio è National Family Mortgage, una società che funziona come “uomo medio” per aiutare a elaborare e mantenere i prestiti ipotecari intrafamiliari, gestendo tutto dalla stesura della nota promissoria tra le parti, documentando l’atto di fiducia che impegna la proprietà come garanzia e registrandolo nella giurisdizione appropriata, stabilire accordi di trasferimento elettronico di fondi per i pagamenti del prestito (compreso il deposito a garanzia per l’assicurazione dei proprietari di casa e l’imposta sulla proprietà, se desiderato) e inviare avvisi di pagamento ed estratti conto, e anche emettere i moduli di segnalazione IRS appropriati (il modulo 1098 al mutuatario per gli interessi ipotecari pagati, e il modulo 1099-INT al prestatore per gli interessi ricevuti). Se il prestito è strutturato come solo interessi, il servizio National Family Mortgage può anche aiutare ad organizzare una parte del prestito da perdonare annualmente (il che è molto meno probabile che scateni un controllo dell’IRS quando gli interessi sono pagati, i documenti del prestito sono registrati, e tutte le altre formalità della transazione sono rispettate).
Il costo per il servizio è una tassa una tantum tra i 725 e i 2.100 dollari (a seconda della dimensione del prestito) per i documenti di prestito (che, in particolare, è generalmente ancora molto meno della tassa d’origine per un mutuo tradizionale!), un’ulteriore tassa di registrazione pagata direttamente allo stato/contea (per le giurisdizioni che la richiedono), e il servizio di prestito in corso (con le dichiarazioni, il trasferimento elettronico di fondi, la segnalazione dell’IRS, ecc.) costa 15 dollari al mese (o leggermente di più per i prestiti più grandi, e con un costo aggiuntivo di 15 dollari al mese per i servizi di deposito a garanzia). I lettori di questo blog possono ricevere uno sconto del 15% sulla tariffa una tantum per qualsiasi loro cliente che utilizzi il servizio, inserendo il codice coupon “KitcesBlogDeal” (senza le virgolette) quando il cliente si iscrive. (Nota del redattore: Questa è semplicemente un’offerta gratuita per i lettori di questo blog; non c’è alcuna remunerazione finanziaria o altra relazione tra Nerd’s Eye View e National Family Mortgage.)
In definitiva, i prestiti ipotecari intrafamiliari sono ancora una strategia abbastanza “di nicchia”, in quanto richiede alcuni mezzi finanziari significativi per la famiglia per permettersi il prestito ai bambini o altri membri della famiglia in primo luogo. Ciononostante, servizi come National Family Mortgage rendono il processo significativamente più facile da implementare e amministrare, e per un costo che è ancora molto inferiore alla tassa di origination per un mutuo tradizionale, mentre simultaneamente mantiene tutti i pagamenti degli interessi in corso nella famiglia. E ai tassi federali applicabili di oggi, c’è un sacco di opportunità per i genitori di aiutare i figli o altri membri della famiglia a rendere l’acquisto di una casa più conveniente, anche generando quello che è ancora un ritorno ragionevole dato l’ambiente a basso rendimento di oggi!
(Questo articolo è stato incluso nel Carnevale della ricchezza, e stare fuori edizione su Control Your Cash, il Carnevale di investire #13 su Investeem, il Carnevale della pianificazione finanziaria su My Personal Finance Journey, e anche il Carnevale della finanza personale #397 su My Personal Finance Journey).
