Un proprietario può recuperare il possesso di un’unità in affitto per l’occupazione del proprietario o di un parente del proprietario per usarla come residenza principale per un periodo di almeno 36 mesi continui. Uno sfratto per trasloco di un parente è permesso solo per certi parenti stretti del proprietario, inclusi un figlio, un genitore, un nonno, un nipote, un fratello o il coniuge del proprietario o i coniugi di tali parenti. Il termine “coniuge” include i partner domestici. Tuttavia, i proprietari che sfrattano perché questi parenti si trasferiscano devono già vivere nell’edificio o trasferirsi nell’edificio allo stesso tempo del parente.
Il proprietario o il parente devono trasferirsi nell’unità entro tre mesi e intendono occupare l’unità come residenza principale di quella persona per almeno 36 mesi continui. Se un’unità comparabile nell’edificio è vacante o diventa vacante durante il periodo dell’avviso di fine locazione, allora l’avviso deve essere annullato. Un’unità libera e non comparabile di proprietà a San Francisco deve essere offerta all’inquilino che viene sfrattato.
Un proprietario che vuole sfrattare un inquilino per l’occupazione del proprietario o di un parente deve avere almeno un interesse del 25% nell’edificio, se l’interesse di proprietà è stato registrato dopo il 21 febbraio 1991. Se la proprietà è stata registrata il 21 febbraio 1991 o prima, allora il proprietario deve avere solo un interesse minimo del 10%. I partner domestici possono combinare i loro interessi per raggiungere l’interesse richiesto del 10% o 25% per occupare un’unità.
L’ordinanza generalmente permette lo sfratto degli inquilini da una sola unità per edificio per uso e occupazione del proprietario. Dove un inquilino è sfrattato per l’occupazione del proprietario dopo il 18 dicembre 1998, quell’unità è designata come l’unità del proprietario ai fini dei successivi sfratti di occupazione del proprietario, a meno che la disabilità del proprietario o altre difficoltà simili impediscano l’occupazione di quell’unità.
Gli inquilini che hanno almeno 60 anni o che soddisfano le linee guida di disabilità per il reddito federale di sicurezza supplementare e che hanno vissuto nell’unità per almeno 10 anni, o gli inquilini che sono catastroficamente malati e che hanno vissuto nell’unità per almeno 5 anni, hanno uno status protetto e non possono essere sfrattati per il proprietario o il parente del proprietario di trasferirsi in un edificio che ha 2 o più unità. Tuttavia, gli inquilini che altrimenti avrebbero uno status protetto possono essere sfrattati se l’unità è l’unica unità in affitto di proprietà del proprietario nell’edificio, o se il parente qualificato del proprietario che si trasferirà ha 60 anni o più e ogni unità in affitto di proprietà del proprietario nello stesso edificio (tranne l’unità occupata dal proprietario) è occupata da un inquilino con status protetto. È un reato penale rifiutarsi di affittare ad un anziano perché quella persona acquisirebbe diritti in base all’ordinanza sugli affitti.
Inoltre, ogni inquilino che ha risieduto in un’unità per 12 mesi o più non può essere sfrattato per un proprietario o un parente che si trasferisce durante l’anno scolastico per il San Francisco Unified School District, se un bambino sotto i 18 anni o una persona che lavora in una scuola di San Francisco risiede nell’unità in affitto, è un inquilino dell’unità o ha una relazione di custodia o familiare con un inquilino dell’unità.
Ogni inquilino che sostiene di avere uno status protetto deve informare il proprietario dello status protetto dell’inquilino entro 30 giorni dal ricevimento di un avviso di sgombero o di una richiesta scritta del proprietario di dichiarare lo status protetto dell’inquilino. L’inquilino deve anche includere le prove a sostegno della richiesta di status protetto. La mancata presentazione da parte dell’inquilino di una dichiarazione entro il periodo di 30 giorni è considerata un’ammissione che l’inquilino non ha lo status protetto. I proprietari che vogliono recuperare il possesso dell’unità locativa per l’occupazione del proprietario o di un parente possono contestare la rivendicazione dello status protetto dell’inquilino presentando una petizione alla Commissione per l’Affitto o attraverso un procedimento di sfratto in tribunale.
Se un avviso di sfratto del proprietario o di un parente è stato notificato prima del 1 gennaio 2018 e l’unità locativa viene offerta in affitto durante il periodo di tre anni successivo alla notifica dell’avviso di sfratto, il proprietario deve prima offrire l’unità all’inquilino sfollato.
Se un avviso di sfratto per trasloco del proprietario o di un parente è stato notificato il o dopo il 1 gennaio 2018 e l’unità locativa viene offerta in affitto durante il periodo di cinque anni successivo alla notifica dell’avviso di sgombero, il proprietario deve prima offrire l’unità all’inquilino sfollato e il proprietario deve depositare una copia dell’offerta di riaffitto presso la Commissione per gli affitti entro 15 giorni dall’offerta. L’inquilino ha 30 giorni dal ricevimento dell’offerta per notificare al proprietario l’accettazione o il rifiuto dell’offerta e, se accettato, deve rioccupare l’unità entro 45 giorni dal ricevimento dell’offerta.
Se un avviso di sfratto del proprietario o di un parente è stato notificato prima del 9 novembre 2015 e il proprietario riaffitta l’unità all’inquilino sfollato o a un nuovo inquilino entro tre anni dalla notifica dell’avviso, l’affitto iniziale è limitato a non più di quello che l’inquilino sfollato avrebbe pagato se l’inquilino sfollato fosse rimasto in occupazione, più qualsiasi aumento consentito.
Se un avviso di sfratto per trasloco del proprietario o di un parente è stato notificato il o dopo il 9 novembre 2015 e il proprietario riaffitta l’unità all’inquilino sfollato o a un nuovo inquilino entro cinque anni dal servizio dell’avviso, l’affitto iniziale è limitato a non più di quello che l’inquilino sfollato avrebbe pagato se l’inquilino sfollato fosse rimasto in occupazione, più eventuali aumenti ammissibili.
Per gli avvisi di sfratto del proprietario o di un parente, notificati a partire dal 1° gennaio 2018, ci sono nuovi requisiti di segnalazione per quanto riguarda l’uso di un’unità in affitto dopo un tale avviso di sfratto. I padroni di casa saranno tenuti a presentare al Rent Board una dichiarazione di occupazione con almeno 2 forme di documentazione di supporto per il periodo di cinque anni dopo il recupero del possesso dell’unità, a meno che la dichiarazione di occupazione non riveli che il padrone di casa non sta più tentando di recuperare il possesso dell’unità e il Rent Board ha concesso la richiesta scritta del padrone di casa per la rescissione dell’avviso di sfratto, nel qual caso non è necessario presentare ulteriori dichiarazioni di occupazione. Le sanzioni amministrative per la mancata presentazione della dichiarazione di occupazione richiesta e/o della documentazione di supporto sono obbligatorie nella quantità di $250 per la prima violazione, $500 per la seconda violazione, e $1,000 per ogni successiva violazione.
Il Rent Board invierà una copia di ogni dichiarazione di occupazione all’inquilino sfollato all’indirizzo registrato presso il Rent Board, o un avviso che il proprietario non ha presentato la dichiarazione di occupazione richiesta. Il Rent Board invierà anche un avviso annuale all’unità da cui l’inquilino è stato spostato indicando l’affitto massimo per l’unità.
Un proprietario che cerca di recuperare il possesso di un’unità per un proprietario o un parente per trasferirvisi, deve farlo in buona fede, senza secondi fini e con intenzione onesta.
La prova che il padrone di casa non ha agito in buona fede in uno sfratto per trasloco del proprietario o di un parente può includere, ma non si limita a quanto segue:
- Il padrone di casa ritarda il servizio dell’avviso, o la presentazione di un’azione per recuperare il possesso, in modo da evitare di trasferirsi in un’unità comparabile, o per evitare di offrire all’inquilino un’unità sostitutiva;
- Il padrone di casa non ha depositato l’avviso di sfratto presso la Commissione per gli affitti;
- Il padrone di casa o un parente per il quale l’inquilino è stato sfrattato non si è trasferito nell’unità entro tre mesi dopo che il padrone di casa ha recuperato il possesso dell’unità e poi occupare l’unità come residenza principale di quella persona per un minimo di 36 mesi consecutivi;
- Il padrone di casa o un parente per il quale l’inquilino è stato sfrattato manca di una ragione legittima e in buona fede per non trasferirsi nell’unità entro tre mesi e/o occupare l’unità come residenza principale di quella persona per almeno 36 mesi consecutivi;
- Il padrone di casa non ha depositato una dichiarazione di occupazione richiesta con il Rent Board;
- Il padrone di casa ha affittato l’unità ad un nuovo inquilino ad un affitto più alto di quello che l’inquilino sfollato avrebbe pagato se fosse rimasto in occupazione continua;
- Il proprietario ha notificato un avviso di sfratto separato per un’altra unità e non ha chiesto la rescissione o il ritiro di tale avviso;
- Il proprietario ha sfrattato gli inquilini da più unità in affitto nello stesso edificio entro 180 giorni dalla notifica dell’avviso di sfratto del proprietario; e
- Il proprietario ha completato i negoziati di acquisto ai sensi della Sezione 37.9E(c) con qualsiasi altro inquilino nello stesso edificio dove il possesso è richiesto.
Ogni mese la Commissione per l’Affitto selezionerà un campione casuale del 10% di tutte le Dichiarazioni di Occupazione presentate alla Commissione per l’Affitto, e compilerà una lista di tutte le unità per le quali la Dichiarazione di Occupazione richiesta non è stata presentata e le trasmetterà al Procuratore Distrettuale per le indagini. Qualsiasi padrone di casa che fa pagare un affitto eccessivo per un’unità entro cinque anni dal servizio di un avviso di sgombero per il proprietario o per un trasloco di un parente è colpevole di un reato e sarà punito con una multa obbligatoria di 1.000 dollari per ogni mese o parte di esso in cui il padrone di casa fa pagare un affitto eccessivo. Oltre alla multa obbligatoria, il padrone di casa può anche essere punito con la reclusione nella prigione della contea per un periodo non superiore a sei mesi.
In aggiunta alle sanzioni penali, nei casi in cui un padrone di casa ha riaffittato un’unità entro cinque anni dalla notifica di un avviso di sfratto per proprietario o parente e fa pagare al nuovo inquilino un affitto eccessivo, l’inquilino può fare causa al padrone di casa per un provvedimento ingiuntivo e/o danni in denaro non inferiori a tre volte l’importo dell’affitto in eccesso raccolto. Le organizzazioni senza scopo di lucro per i diritti degli inquilini di San Francisco hanno anche la possibilità, in alcune circostanze, di intentare un’azione civile per ottenere un provvedimento ingiuntivo e/o danni contro un proprietario che ha riscosso un affitto eccessivo da un nuovo inquilino a seguito di uno sfratto per trasferimento del proprietario o di un parente.
I locatori sono tenuti a pagare le spese di trasferimento agli inquilini che vengono sfrattati per trasferimento del proprietario o di un parente. Ogni occupante autorizzato, indipendentemente dall’età, che ha risieduto nell’unità per almeno un anno, ha diritto a un pagamento di trasferimento di 4.500,00 dollari, con un pagamento massimo di 13.500,00 dollari per unità. Inoltre, ogni inquilino anziano che ha 60 anni o più, e ogni inquilino disabile, e ogni famiglia con uno o più figli minori, ha diritto a un pagamento aggiuntivo di 3.000,00 dollari. Ogni anno a partire dal 1 marzo 2007, l’importo di questi pagamenti di trasferimento, comprese le spese massime di trasferimento per unità, viene adeguato all’inflazione. Le informazioni riguardanti gli attuali importi di trasferimento possono essere ottenute dal Rent Board chiamando il 415-252-4602 o visitando il nostro sito web www.sfrb.org. Un elenco degli importi di trasferimento è anche disponibile presso l’ufficio del Rent Board.
Il padrone di casa è tenuto a dare a tutti gli occupanti dell’unità una notifica scritta dei diritti di trasferimento su o prima della data di notifica dell’avviso di sfratto e deve anche fornire una copia della Sezione 37.9C dell’ordinanza. Tale notifica deve includere una dichiarazione che descrive le spese aggiuntive di trasferimento disponibili per gli inquilini idonei che sono anziani o disabili e per le famiglie con bambini. Il padrone di casa deve depositare una copia di questa notifica al Rent Board entro 10 giorni dalla notifica dell’avviso, insieme ad una copia dell’avviso di sfratto e la prova della notifica all’inquilino. Entro 30 giorni dal ricevimento di una richiesta di pagamento supplementare da parte dell’inquilino a causa dell’età, della disabilità o della presenza di bambini nel nucleo familiare, il locatore deve informare per iscritto la Commissione per l’Affitto della richiesta dell’inquilino e se il locatore contesta o meno la richiesta. Tuttavia, il Rent Board non ha l’autorità di accettare o decidere le petizioni riguardanti la richiesta di un inquilino di spese di trasferimento aggiuntive basate sull’età, l’invalidità o la presenza di bambini nel nucleo familiare. Tali controversie devono essere risolte in un altro forum.