Las Vegas ha dominato la scena nazionale per le vendite di nuove case nel 2018 nelle comunità master-planned come non faceva da più di un decennio, piazzandone quattro tra le prime 21, secondo le classifiche rilasciate da due società di consulenza immobiliare.
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Anche se il numero di vendite di case complessive rimane ben al di sotto dei livelli pre-recessione e Las Vegas ha rallentato nella seconda metà del 2018, è lo spettacolo più forte come gruppo di piani generali da prima della Grande Recessione negli anni 2000.
Nel 2018, Summerlin è passata dal quarto al terzo. Inspirada a ovest di Henderson è sceso di un posto al nono. Cadence a est di Henderson è salito dal 23° al 19° posto. Skye Canyon nella valle nordoccidentale è balzato dal 50° al 21°.
È la dimostrazione più dominante del Nevada meridionale nella classifica nazionale dei piani regolatori dal 2007 prima della Grande Recessione, quando Mountain’s Edge era n. 1, Providence era n. 5 e Summerlin era n. 8, secondo i numeri storici di RCLCO. Anche John Burns Real Estate Consulting ha fornito le classifiche.
Nel 2004 – uno dei più dominanti mai nelle classifiche nazionali per i costruttori di Las Vegas – Southern Highlands si classificò quarto; Summerlin, quinto; e Aliante a North Las Vegas sesto. Sun City Anthem era ottavo.
In generale, le vendite di nuove case sono state forti a Las Vegas nel 2018, in aumento del 15,5% fino alla fine di novembre, secondo Home Builders Research.
Sono state ancora più forti a Summerlin con 1.318 vendite, in aumento del 25% rispetto alle 1.052 del 2017, secondo le società immobiliari, che ottengono i dati dagli sviluppatori del master-plan.
Inspirada è stata un’eccezione con le sue 717 vendite, il 14 per cento in meno rispetto alle 837 del 2017.
Cadence è aumentato del 5 per cento da 456 a 481, mentre Skye Canyon ha registrato il più grande aumento percentuale di qualsiasi master plan nella top 50 guadagnando il 52 per cento da 315 a 478. Era a due vendite dall’essere nella top 20.
Las Vegas è sempre stata una città che ha abbracciato i piani regolatori, secondo Ken Perlman, un principale con John Burns Consulting, che segue il mercato del Nevada meridionale. Durante la crisi, un sacco di sviluppo, compresi i piani regolatori, si è fermato a causa di quanto fosse difficile il mercato, ha aggiunto.
“Mostra che il mercato di Las Vegas è tornato e si è ripreso”, ha detto Perlman. “Ci mostra che Las Vegas non è più solo una comunità dove i costruttori mettono le case per terra e gli acquirenti le comprano. Ci mostra che Las Vegas è una comunità di sviluppatori sofisticati che capiscono cosa vuole il consumatore e stanno impiegando molto tempo e pensiero per realizzarlo. Las Vegas non è più solo un mercato di secondo livello dove la gente va per la convenienza economica… è un mercato dove la gente vuole andare per lo stile di vita e la qualità delle case. Gli sviluppatori stanno riconoscendo che bisogna produrre una comunità per essere in grado di vendere case.”
Dopo le quattro comunità master-planned di Las Vegas nella top 21, la California Orange County ne ha tre, Phoenix ne ha tre, e Houston ne ha due. Ce ne sono cinque in Florida, ma sono sparsi in tutto lo stato. The Villages in Florida è al primo posto nella nazione con 2.134 vendite, un calo del 4 per cento rispetto al 2017.
Texas, Florida e California rappresentano il 68 per cento delle vendite totali tra le 50 comunità più vendute, con la quota di vendite totali in altri stati che rimane a circa il 32 per cento dal 2017, secondo RCLCO.
La Florida continua a dominare i primi cinque della lista, con The Villages, Lakewood Ranch e West Villages classificati rispettivamente al n. 1, n. 2 e n. 5. Lakewood Ranch a Sarasota ha avuto 1.482 vendite, circa 164 in più di Summerlin.
“Avere quattro nella top 21 è un’impresa incredibile”, ha detto Perlman. “Ciò che vi dice è che gli sviluppatori sono stati in grado di creare delle comunità pianificate davvero grandi. Stanno pensando attraverso il prodotto che stanno costruendo oggi, e stanno dando alle persone ciò che vogliono in termini di salute, benessere e interazione sociale e di accesso.
Perlman ha detto che Summerlin “rappresenta il punto più alto dell’acqua” per le case a Las Vegas, e ha tutto ciò che un acquirente vuole in un piano regolatore: case per le famiglie, prodotti da spostare, accesso a servizi e spazi di incontro della comunità. Il centro di Summerlin si è evoluto in un epicentro per il cibo, la vendita al dettaglio e l’intrattenimento, ha detto. E c’è una forte componente attiva per gli adulti, ha aggiunto.
“Quando si guarda a ciò che gli acquirenti della comunità master-plan vogliono, oggi, sono spazi interattivi, spazi sociali, cibo e intrattenimento”, ha detto Perlman. “Summerlin lo fa in abbondanza. È stato divertente vedere cosa è diventata Summerlin. (Non è solo uno dei migliori piani regolatori di Las Vegas, ma di tutto il paese. È uno dei piani generali che la gente a livello nazionale conosce e riconosce”.
Perlman ha detto che Inspirada “fa anche molto di questo,” e dimostra che le famiglie vogliono servizi e una grande posizione. Ha grandi parchi, un mercato agricolo, lezioni di yoga, salute e benessere, ha detto.
“È lo stesso tema di interazione comunitaria, salute, benessere e socializzazione”, ha detto Perlman. “Summerlin lo sta facendo. Inspirada lo sta facendo. Cadence lo sta facendo. Skye Canyon lo sta facendo. Questo è uno dei motivi per cui hanno avuto successo.
Nel suo rapporto, RCLCO, ha detto che le vendite di nuove case a Las Vegas hanno “eseguito eccezionalmente bene” a causa di una mancanza di rifornimento nella zona. Ha citato significativi aumenti di prezzo con novembre che registra il quinto mese consecutivo di aumenti di prezzo a due cifre su base annua.
Gregg Logan, l’amministratore delegato di RCLCO, ha detto che Las Vegas che si piazza quattro nella top 21 è impressionante anche se ha avuto un rallentamento nella seconda metà dell’anno.
Summerlin ha mantenuto la posizione n. 3 dalla classifica di metà anno ma ha avuto 226 vendite in meno rispetto alla prima metà. Inspirada è scesa di un posto al nono con 233 vendite in meno nella seconda metà. Cadence è scesa dal 12° posto nella prima metà con 187 vendite in meno nella seconda metà. Skye Canyon è sceso dal 17° posto nella prima metà con 90 vendite in meno nella seconda metà, secondo i numeri della RCLCO.
“Eravamo tutti un po’ preoccupati, e il mercato stava mostrando alcuni segni di raffreddamento un po’ durante l’estate”, ha detto Logan. “Quello che ci dice è che anche se il mercato si è moderato un po’, le comunità master-planned sono ancora viste come un posto più desiderabile dove stare. Penso che si veda sempre di più una fuga verso la qualità. Non siamo in una fase di recessione, ma quando il mercato ha rallentato, sembra che le comunità master-planned lo abbiano sperimentato molto meno. I loro acquirenti sono attratti dall’avere servizi ricreativi e sociali oltre a belle case”.
Logan ha detto che la preoccupazione per Las Vegas è l’accessibilità, anche se i consumatori sono disposti a pagare un premio per essere in un piano regolatore per i servizi. Alcuni degli altri mercati della nazione, più di Las Vegas, sembrano avere un problema più grande di accessibilità con l’aumento dei tassi di interesse e l’aumento dei prezzi delle case, ha detto.
“I piani regolatori di Las Vegas non sono economici, ma offrono un buon valore, e il consumatore vede questo rapporto prezzo-valore”, ha detto Logan. “I costruttori hanno un buon lavoro di una strategia di segmentazione in cui stanno offrendo il prodotto a una gamma di acquirenti di case e non solo alla fascia alta.”
Logan ha detto che si aspetta che il 2019 sia simile al 2018, e non prevede alcun rallentamento drammatico. I prezzi sono stati striscianti, ma la fiducia dei consumatori a Las Vegas è buona, ha detto.
“Le comunità faranno bene come hanno fatto nei buoni (tempi), ma sarà difficile superare drammaticamente quello che è successo nel 2018”, ha detto Logan. “C’è una probabilità che manterranno vicino al ritmo del 2018.”
Perlman ha detto di essere ottimista su dove finiranno le vendite di case, ma il potenziale aumento dei tassi di interesse e le preoccupazioni per l’accessibilità sono fattori.
“Prevediamo che le vendite di nuove case rimarranno piuttosto piatte, e vedremo un po’ di apprezzamento dei prezzi”, ha detto Perlman.
“Il ritmo di crescita dell’occupazione potrebbe rallentare un po’ perché è difficile far crescere l’economia allo stesso ritmo quando tutti hanno un lavoro. La cosa più grande per Las Vegas è proprio come per molti mercati del paese. La chiave più grande per Las Vegas è l’accessibilità economica. C’è molto poco rischio di eccesso di offerta. Non c’è troppo inventario. La domanda è ancora abbastanza buona, ma la sfida è l’accessibilità”
Il Burns Affordability Index ha Las Vegas a 8,6 su 10 e con i prezzi delle case in aumento, ha detto Perlman. La più grande sfida per Las Vegas è quella di continuare a produrre grandi case a prezzi che la gente possa permettersi.
Uno dei modi per creare accessibilità è quello di costruire prodotti diversi: case più piccole, case a più alta densità, prodotti con spazi interni ed esterni, ha detto Perlman. E ciò che aiuta gli acquirenti a compensare una casa più piccola o una casa a più alta densità o un lotto più piccolo è la capacità di interagire con la loro comunità e avere un grande spazio comunitario, ha detto.
“Ecco perché Summerlin, Inspirada, Cadence e Skye Canyon stanno facendo così bene”, ha detto Perlman. “Ci sono costruttori che costruiscono grandi prodotti a più alta densità a Las Vegas che sono di bell’aspetto, a prezzi più accessibili e lo fanno all’interno dei costrutti di questi piani generali in cui gli acquirenti stanno dicendo che sono d’accordo con un po’ di piccole case. ‘Ho ancora il prezzo che posso permettermi e tutti questi fantastici servizi che sono associati ad esso in questa grande comunità’. Questo è il compromesso che gli acquirenti sono disposti a fare.”
Las Vegas è pronta a gestire ciò che sta arrivando, ha detto Perlman. Guardando a livello locale e nazionale, ci sono due grandi profili di acquirenti in arrivo: il giovane acquirente che acquista la prima casa e il trasloco, l’adulto attivo che cerca uno stile di vita, ha detto.
“Quando si pensa a quali comunità sono impostate per catturare questi acquirenti, non c’è posto migliore di Las Vegas per questi acquirenti”, ha detto Perlman. “Quando si guarda ad alcuni dei prodotti che vengono costruiti là fuori per l’acquirente adulto attivo, mi piace quello che Toll Brothers sta facendo a Regency at Summerlin. Sono entusiasta di vedere Shea evolversi a Trilogy. Las Vegas sta iniziando a guardare alla nuova generazione di acquirenti che si trasferiscono. Allo stesso tempo, il primo acquirente che cerca uno stile di vita, un’interazione sociale e prezzi accessibili, questi acquirenti hanno delle opportunità anche lì. Inspirada, Cadence, Skye Canyon e anche parti di Summerlin hanno prodotti che parlano perfettamente a questi acquirenti”.