Di recente sul Podcast BiggerPockets, ho intervistato Ashley Kehr, che ha condiviso come ha iniziato ad investire nel settore immobiliare senza soldi offrendo altri servizi, come trovare l’affare, portare la conoscenza, e fornire la gestione della proprietà.
Imparare sul lavoro
Nel Podcast BiggerPockets #348, ho chiesto ad Ashley come ha ottenuto il suo primo affare e come era il suo primo investimento. Ecco cosa ha detto.
Quindi, quando mi sono laureata ho trovato un lavoro di contabilità in una società di revisione. Sono durata sei mesi – ok, la stagione delle tasse.
E ho deciso che sarei stata solo una mamma a casa. Poi, il padre di un mio amico aveva assolutamente bisogno di qualcuno part-time per gestire alcuni complessi di appartamenti. Così, ho accettato di farlo.
Era una piccola stanza con scatole di carte e un cassetto pieno di chiavi, e lui, “Ecco qua. Puoi lavorare con questo?”
Ha iniziato con 40 unità; ora sono 80 unità. Così, ho appena guardato quello che stava facendo. Ha anche un sacco di proprietà commerciali. E mi sono detto, “Perché non posso farlo anch’io?”
Ho trovato un partner che aveva soldi, e ho detto, “Sai, l’ho fatto per un anno per questo grande complesso. So quello che faccio, e posso gestire un duplex”
Abbiamo guardato un duplex, e l’abbiamo comprato subito. Non c’erano altre offerte. Era in una città molto piccola.
E poi, da lì, ho iniziato a crescere e a mettermi in proprio. È così che ho iniziato. Ho accettato un lavoro in cui ero coinvolto nel giorno per giorno. E questo mi ha fatto davvero passare all’azione.
Penso che, se non avessi lasciato il mio lavoro di contabile e non avessi fatto questo, probabilmente non sarei mai passato all’investimento immobiliare.
Sono d’accordo con Ashley! Questo è un buon punto.
Penso che iniziare in questo modo sia una grande idea. Penso che molte persone trascurino questo – l’idea di iniziare in una situazione di lavoro, piuttosto che saltare subito dentro. Può essere il primo passo o il piccolo passo o le ruote d’allenamento di cui qualcuno ha bisogno per muoversi verso l’investimento.
Pitturavo case per il mio mentore Kyle. Ho dipinto case per lui per circa 300 dollari. Ero l’imbianchino più economico che sia mai vissuto.
Ma questo è ciò che mi ha fatto sentire sempre più a mio agio con il possedere case in affitto, mentre lavoravo con lui sempre di più. Abbiamo ancora oggi un ottimo rapporto. Quindi, è davvero un buon modo per iniziare.
Potere nella collaborazione
Volevo sapere di più su come Ashley ha trovato dei partner all’inizio della sua carriera di investitore. Ecco cosa ha detto.
In realtà è stato il ragazzo che mi ha assunto, suo figlio.
Ho detto: “Guarda cosa sta facendo tuo padre. Dovresti farlo anche tu. E lui ha detto, ‘Hai ragione'”
Così, ho rotto l’affare per lui, ho spiegato come funzionava, e lui ha messo i soldi per comprare la prima proprietà. Abbiamo formato una LLC insieme, e poi abbiamo acquistato la proprietà in contanti. Lui ha tenuto il mutuo.
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Bene, un paio di mesi dopo, abbiamo trovato un altro appartamento che volevamo comprare. Siamo andati in banca, abbiamo messo un’ipoteca sulla prima proprietà e ci siamo ripresi i suoi soldi. Ha tenuto l’ipoteca sulla seconda proprietà, ed è ancora così oggi – queste due proprietà.
La cosa più grande è stata quella di spiegargli come questo può funzionare e mostrargli esempi di ciò che suo padre stava facendo e fargli notare che poteva farlo anche lui.
Gli ho solo mostrato che tipo di soldi poteva fare, perché avrebbe costruito il capitale nell’edificio, avrebbe avuto parte del flusso di cassa, e stava ottenendo anche gli interessi sul mutuo. Era davvero un affare molto redditizio per lui. Poi, ho gestito tutto io. Lui non fa nulla per questo, il che suona come una brutta cosa, ma lui è l’uomo dei soldi e io mi prendo cura di tutto.
Amo, amo, amo questo, e parlo spesso di questo nei webinar.
Se puoi portare un po’ di esperienza e puoi portare un po’ di conoscenza al tavolo, non hai bisogno di portare i soldi. Trova qualcun altro che è là fuori che ha i soldi e non ha la conoscenza, l’esperienza. Fai leva su questo. Penso che la gente lo sottovaluti. Ashley ha continuato:
Così, abbiamo lavorato insieme per un po’. In questo momento abbiamo quattro proprietà insieme e una è di sei unità. E poi abbiamo anche venduto due che avevamo in portafoglio.
Ho iniziato con un altro partner probabilmente due anni fa. Era solo un amico e aveva un paio di sue proprietà. Abbiamo trovato questa città che… era una città di affittuari. La gente non poteva permettersi gli alloggi. Così abbiamo comprato un paio di proprietà lì. Abbiamo fatto tutto 50/50; abbiamo diviso i soldi.
Poi, quando abbiamo rifinanziato, eravamo entrambi sul mutuo. Lui si occupa della manutenzione e io del leasing e delle relazioni con gli inquilini.
Quindi, questo è il mio secondo partner. Ne ho due ora.
Questo è sicuramente qualcosa che vale la pena notare. Le partnership possono essere diverse. Alcuni partner sono partner di denaro, e mettono tutti i soldi e non fanno alcun lavoro. Anch’io ho dei partner così.
E altre volte, il tuo partner è 50-50. Vi dividete i ruoli e dividete i soldi. Anche questo va bene.
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Così di nuovo, quando le persone si sentono bloccate e come se non potessero investire perché non hanno soldi, c’è sempre un modo per scoprirlo.
C’è sempre un modo per trovare i soldi, anche. Impara.
Avvicinarsi a potenziali partner
Prossimo, il mio co-conduttore David Greene voleva sapere esattamente cosa disse Ashley quando andò dal figlio del suo capo e gli disse che avrebbero dovuto fare un affare insieme. Come ha posto la proposta e lo ha aiutato a vedere che era una buona idea?
OK. La prima cosa che ho fatto – e ricordo che in realtà è stato piuttosto misero – è che gli ho messo piccole pepite di informazioni nell’orecchio. Non l’ho sopraffatto con i numeri o qualcosa del genere. Gli ho solo dato esempi di persone che conoscevamo, incluso suo padre.
Gli ho detto, guarda il successo che hanno costruito. Suo zio aveva fatto la stessa cosa con il settore immobiliare. Gli ho solo messo delle piccole pepite nell’orecchio. E poi, quando ho effettivamente trovato la proprietà, gli ho portato i numeri e tutto il resto. E a quel punto, aveva già avuto un interesse nell’investimento immobiliare e l’avevo stimolato in lui.
Ha guardato i numeri, ed è venuto con me a vedere le proprietà. All’epoca aveva un compagno di stanza che era piuttosto pratico. Il suo compagno di stanza era del tipo: “Ehi, posso aiutarvi a rinnovare e a far parte di questo”
Così, è stato come mettergli la pulce nell’orecchio e costruirlo. Poi, quando ero pronto ad agire – ehi, guarda, ecco questa opportunità adesso – gli ho mostrato cosa avrebbe fatto con gli interessi per 15 anni e quale fosse il potenziale flusso di cassa.
E poi solo l’equità che avremmo costruito. La chiave è avere già capito tutto. Non doveva fare qualcosa che non gli piaceva. Ha detto: Ecco cosa mi serve da te. Ecco come sarà l’accordo. Ecco cosa faremo.
L’ha reso molto facile per lui dire, OK, sono a bordo. Ha reso facile per la persona associarsi con lei.
Un consiglio eccellente meno conosciuto
Una cosa che abbiamo fatto è stata avviare la LLC, e abbiamo ottenuto polizze di assicurazione sulla vita l’uno sull’altro. Così se gli succedesse qualcosa, potrei usare un’assicurazione sulla vita per rilevare lui e viceversa.
Wow, ho pensato. Abbiamo fatto 350 episodi e non credo che abbiamo mai dato questo consiglio. Questo è un ottimo consiglio.
Parla alla paura delle persone di perdere soldi più di “ecco tutti i soldi che puoi fare”. È venuta fuori e ha mostrato a questa persona come sono protetti prima di dire ciò di cui aveva bisogno da loro.
Abbiamo fatto un accordo operativo e poi le polizze di assicurazione sulla vita. Io ero sposata e lui non lo era all’epoca. Quindi se gli fosse successo qualcosa, sarebbe andato ai membri della sua famiglia. E io non volevo gestire queste proprietà con i suoi due fratelli e i suoi genitori. E lui non voleva affatto gestire le proprietà.
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Così se mi succedesse qualcosa, preferirebbe comprare la mia famiglia e poi vendere tutto probabilmente.
Abbiamo usato un avvocato per strutturare l’accordo. Lo stesso che abbiamo fatto per la chiusura della proprietà. In realtà l’avevo già usata per quando ho costruito la mia casa. L’abbiamo usata per varie cose, quindi è solo un piccolo avvocato locale.
In realtà mi ha dato la bozza che usa per l’accordo operativo. E mi ha permesso di entrare e renderlo specifico per come lo volevo io. E poi l’ha approvato, l’ha riletto e tutto il resto. Ma mi ha fatto risparmiare un sacco di spese legali per compilare le informazioni.
Credo sia stato forse 200 dollari al massimo.
Che modo fantastico di spendere 200 dollari per far sentire il tuo investitore a suo agio come partner.
Per altri consigli utili di Ashley, guarda l’intervista completa del podcast qui: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
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