Di Cori Badgley e Nathan Jones
Le dispute sulla servitù tra proprietari di immobili vicini sono facile combustibile per le cause legali. In generale, una servitù è un diritto di utilizzare la proprietà di un altro, per uno scopo specifico. Per la maggior parte, le servitù sono non esclusive, il che significa che finché il proprietario della proprietà sottostante non interferisce con il diritto d’uso del titolare della servitù, questi può continuare a usare la proprietà della servitù. Mentre questa è la regola generale, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 è un caso di disputa di servitù in cui il titolare della servitù (“Gray”) sosteneva che i proprietari della proprietà servente (“McCormick”) non avevano il diritto di utilizzare una strada di collegamento che attraversava la loro proprietà perché Gray deteneva una servitù esclusiva sulla terra di McCormick.
Le parti in questo caso sono vicini in una suddivisione principale pianificata. La proprietà di McCormick si affaccia sulla strada. La proprietà del Gray è messa fuori della via direttamente dietro McCormick ed è collegata alla via da una strada privata estesa che è situata dal lato della proprietà del McCormick che parallelamente alla linea di proprietà . La servitù registrata era circa 16 piedi di larghezza per 90 piedi di lunghezza. La servitù è stata registrata nel CC&Rs per la comunità come una servitù “esclusiva”. McCormick stava usando la servitù per il passaggio dei loro cavalli, il trasporto per il loro mangime e concime di cavallo e l’accesso alle loro stalle nel loro cortile. Gray aveva in programma di migliorare il vialetto, compresa la pavimentazione e l’abbellimento della servitù per migliorare il suo aspetto generale da una pista di terra non migliorata a un vialetto formale. Gray preferiva non rifiutare i cavalli. La controversia ha seguito dopo che le parti non potrebbero accostare sull’uso del McCormick. Gray ha sostenuto che ha avuto un diritto assoluto di escludere McCormick da tutto l’uso della strada privata.
McCormick ha ricambiato che il termine “esclusivo” era inteso soltanto per escludere gli estranei dall’uso della strada privata, ma non al loro uso, poiché la servitù corre attraverso la proprietà del McCormick. In altre parole, finchè McCormick non ha interferito con l’accesso, l’entrata e l’uscita del Gray, McCormick potrebbe continuare ad usare la servità per accesso ed uso al cortile posteriore. McCormick ha inoltre sostenuto che le servitù esclusive non sono consentite dalla legge della California. Una sentenza della corte di prova è stata inserita a favore di McCormick. Questo appello ha seguito.
Gray ha sostenuto su appello che la servità esclusiva gli ha permesso di escludere McCormick dalla proprietà . La corte d’appello ha analizzato il grado previsto di esclusività nella lingua della servitù contenuta nel CC&Rs. “Ai sensi della sezione 806 del codice civile, il grado di a è determinato dai termini della concessione.” Dopo aver esaminato i termini della servitù, il tribunale ha dichiarato che la struttura generale della concessione, insieme con i diritti specifici enumerati della servitù, come il diritto di costruire, installare, mantenere e riparare, e i requisiti per assicurare la strada privata, ha dimostrato che la servitù era destinata ad essere esclusiva. Mentre la corte ha riconosciuto che la regola generale delle servitù permette l’uso reciproco finché non c’è interferenza da parte del proprietario terriero servente con i diritti del titolare della servitù, citando Pasadena v. California-Michigan ecc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, la corte d’appello ha distinto questo caso perché una servitù generale non era in questione. I casi citati da McCormick riguardavano l’interpretazione di servitù non esclusive; pertanto non erano autorità di controllo.
McCormick sosteneva che le servitù esclusive sono vietate dalla legge della California, sostenendo che equivalevano alla completa proprietà della proprietà reale, piuttosto che ad un uso consentito. La corte d’appello non è stata d’accordo e ha sostenuto che la giurisprudenza precedente ha riconosciuto la fattibilità delle servitù esclusive in California. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Il linguaggio della servitù analizzato nel caso Blackmore, che era ancora meno restrittivo che nel caso immediato, ha portato alla creazione di una servitù esclusiva. La corte d’appello ha inoltre affermato che le servitù esclusive possono essere create per prescrizione, compresa la costruzione errata di miglioramenti sulla terra di un altro. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
In una interessante nota a margine, la corte d’appello ha riconosciuto che le servitù esclusive equivalgono effettivamente ad un trasferimento di proprietà, anche se in una forma insolita. (Vedere l’analisi di Blackmore v. Powell (2007). La corte ha evitato le conseguenze sostanziali della questione trovando la giurisprudenza statale che aveva già riconosciuto l’uso delle servitù esclusive come corretto in California. Di ulteriore interesse è stato il rifiuto della corte di considerare i diritti di sottosuolo e di aria nel caso per determinare se McCormick ha mantenuto qualche diritto di proprietà rimanente sotto o sopra la servitù di passaggio. La corte ha ristretto la tenuta del caso nell’interpretazione dei termini della servità esclusiva applicata ai fatti qui, in cui una disputa sopra i diritti del sottosuolo o dell’aria non è stata presentata alla prova o sul ricorso.
La corte d’appello efficacemente ha invertito la sentenza di prova, ritenente che tutto l’uso della zona di servità di superficie da McCormick era incompatibile con l’uso esclusivo assegnato ai grigi. McCormick, anche se proprietario record della proprietà , non può ora camminare, guidare, o accedere al lato della proprietà che tiene la servità . Mentre pagano il mutuo, le tasse e l’assicurazione sulla proprietà, non hanno alcun diritto d’uso. McCormick potrebbe non essere stato consapevole del fatto che stavano comprando una proprietà così compromessa, ma la corte non ha considerato alcuna difficoltà per McCormick che la sua risoluzione del caso avrebbe creato. Questo caso sottolinea l’importanza di determinare l’esistenza e gli effetti di tutti gli sconfinamenti e le restrizioni che esistono sulla proprietà immobiliare prima di decidere di acquistare, o almeno di tentare di prevedere i loro effetti.
Cori Badgley è un associato di Abbott & Kindermann, LLP e Nathan Jones è un assistente legale dello studio. Per domande relative a questo articolo o a qualsiasi altro uso del territorio californiano, questioni immobiliari, ambientali e/o di pianificazione contattare Abbott & Kindermann, LLP al (916) 456-9595.
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