Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Avvisi preliminari di pegno

I “Preliminari” dovrebbero essere sempre dati (solitamente necessari per perfezionare le richieste di pegno, bond e stop notice) Inviare entro venti (20) giorni dal primo giorno di fornitura di materiali/lavoro (“20-day notice/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Deve inviare al proprietario, al finanziatore della costruzione e alla “persona con cui è stato stipulato il contratto” (A.R.S. § 33-992.01(B)) Può inviare più tardi di 20 giorni dopo il primo giorno di fornitura di materiali/lavoro, ma il preliminare raggiungerà solo indietro e catturerà i materiali/lavoro forniti entro 20 giorni prima del preliminare (A.R.S. § 33-992.01(E))

Richieste di pegno dei meccanici/materiali

Devono essere registrate nell’ufficio del registro della contea in cui si trova il lavoro entro un periodo di tempo legale dopo il “completamento” o la registrazione di un “avviso di completamento”. (A.R.S. § 33-993) “Completamento” è definito come trenta (30) giorni dopo l’ispezione finale e l’accettazione finale scritta dall’ente governativo che ha rilasciato il permesso, o la cessazione del lavoro per 60 giorni consecutivi. (A.R.S. § 33-993(C))

Se nessun avviso di completamento è registrato e notificato, un richiedente ha centoventi (120) giorni dalla data di “completamento” del progetto (non necessariamente il completamento del contratto del richiedente) per registrare la sua richiesta di pegno. Regola empirica: Un richiedente ha 150 giorni dalla data di rilascio del certificato di occupazione per registrare un pegno (30 giorni per il “completamento” più 120 giorni). (A.R.S. § 33-993(A))
Se un avviso di completamento è registrato e notificato, un richiedente di pegno ha sessanta (60) giorni dopo per registrare la sua richiesta di pegno nella contea in cui si trova la proprietà. (A.R.S. § 33-993(A))

Lien Claim Foreclosure Lawsuit

La causa deve essere presentata entro sei mesi dalla data di registrazione della richiesta di pegno. (A.R.S. § 33-998) Un avviso di pendenza dell’azione (chiamato anche “lis pendens”) deve essere registrato entro cinque giorni dalla presentazione della causa di pignoramento. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) L’incapacità di presentare tempestivamente la causa o di registrare tempestivamente la litispendenza è tipicamente fatale per una causa di preclusione del diritto di pegno.

Avvisi di arresto – (Non applicabile a progetti pubblici o abitazioni occupate dal proprietario)

Fornitori e subappaltatori autorizzati a registrare un pegno possono servire un avviso di arresto al proprietario o al prestatore di costruzione, personalmente o per posta certificata. L’appaltatore generale autorizzato a registrare un pegno non può notificare il proprietario, ma può notificare il creditore. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Deve essere notificato “prima della scadenza del tempo concesso per la registrazione”. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Regola empirica: Se si è in grado di registrare un pegno, si è in grado di notificare un avviso di sospensione.

Citazione di avviso di sospensione

La causa può essere presentata in qualsiasi momento dopo dieci giorni dalla data in cui è stato notificato l’avviso di sospensione – anche prima del completamento del progetto – ma non può essere presentata più tardi di tre mesi dopo la scadenza del tempo per registrare il pegno. (A.R.S. § 33-1063(A)) “Avviso di inizio” di un’azione per far valere una richiesta di notifica di arresto deve essere dato entro cinque giorni dopo l’inizio ai destinatari della notifica di arresto. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act molto simile, ma non richiede un preliminare)

Se non si tratta di un contratto diretto con il committente, deve essere notificato un preliminare di 20 giorni (distinzione principale rispetto al Miller Act). (ARS 34-223(A)) Se non c’è un contratto diretto con il committente, la lettera di notifica di reclamo deve essere ricevuta dall’appaltatore generale entro novanta (90) giorni dall’ultima data in cui sono stati forniti materiali/lavoro. Regola empirica: I 90 giorni decorrono dall’ultima data di fornitura di manodopera/materiali per contratto e non necessariamente dalla data della fattura, e la garanzia/il lavoro della lista di punzonatura e gli interessi/oneri finanziari in genere non estendono il tempo. (ARS 34-223(A)) La lettera di reclamo deve fornire “con sostanziale accuratezza” l’importo richiesto e il nome della parte a cui è stato fornito il materiale/lavoro, e dovrebbe dichiarare che il richiedente sta cercando il principale vincolo per il pagamento. Fare riferimento al numero della garanzia, se noto. Se il contratto è diretto con il committente, non sono richiesti né un preliminare di 20 giorni né una “lettera di 90 giorni”, ma entrambi sono raccomandati. (ARS 34-223(A)) Consiglio pratico: Solo l’appaltatore principale deve ricevere la lettera dei 90 giorni, ma copiare la fideiussione, il proprietario, il prestatore, il subappaltatore e le altre parti interessate può far sì che il pagamento venga effettuato prima.

Legge sulle garanzie di pagamento per progetti pubblici

Per i progetti pubblici dell’Arizona e federali, la causa può essere presentata dopo il 90° giorno – ma non oltre un anno – dall’ultima data in cui i materiali/la manodopera sono stati forniti al progetto in esecuzione del contratto. (ARS 34-223(B)) Il lavoro puramente correttivo non può estendere questo termine.

Private Project Payment Bond Claims

Ottenere una copia dell’obbligazione, seguire i requisiti di notifica e reclamo specificati nell’obbligazione, e fare causa entro il tempo specificato nell’obbligazione. La legge dell’Arizona richiede probabilmente che le obbligazioni di pagamento private non siano più restrittive delle obbligazioni di pagamento per progetti pubblici. (ARS 33-1003 (B)) Tuttavia, sbagliare sul lato della cautela e rispettare l’avviso, il reclamo, e requisiti di causa di cui al legame.

Chi l’autore: Mark Bogard è un avvocato di diritto edilizio presso lo studio legale di Phoenix di Jaburg Wilk. Per quasi 20 anni ha assistito fornitori, appaltatori, proprietari/sviluppatori, prestatori e professionisti registrati praticamente in tutte le aree del diritto edilizio, compresi i rimedi di pagamento come le ipoteche dei meccanici, le obbligazioni di pagamento, le notifiche di arresto e il “pagamento rapido” su progetti privati e pubblici.

Si tratta di un avvocato di diritto edilizio.