Il patrimonio netto della casa è la differenza tra ciò che un ipotecario deve e il valore equo di mercato della casa. È un’attività potenziale che può migliorare le prospettive di pensionamento o lo stile di vita, e molti pensionati hanno un’equità significativa nelle loro case. Un’ipoteca inversa può attingere a quell’equità per denaro, e un’ipoteca inversa per l’acquisto può anche essere usata per comprare una casa.
Questa opzione è conosciuta come un’ipoteca di conversione dell’equità domestica (HECM) per l’acquisto.
Un’ipoteca inversa può beneficiare i pensionati che non vogliono necessariamente rimanere nella casa di famiglia negli anni della pensione. Stanno cercando un modo conveniente per ridimensionare le loro spese di alloggio, trovare una casa più adatta a questa stagione della vita, o trasferirsi in un luogo più adatto alla pensione.
La definizione di un Reverse Mortgage (HECM)
Un HECM permette ai proprietari di case senior di prendere in prestito contro il capitale della loro residenza primaria. Devono avere almeno 62 anni per qualificarsi, e nessun rimborso del mutuo è richiesto fino a quando la proprietà viene venduta o il mutuatario muore o se ne va dalla casa.
L’importo che si può prendere in prestito dipende dall’età del mutuatario e del coniuge, dai tassi di interesse correnti, dal valore della casa basato su una valutazione, e dal premio assicurativo ipotecario iniziale (IMIP) – una tassa di chiusura del prestito una tantum.
I pagamenti al proprietario della casa possono essere una somma forfettaria o periodici. Stanno essenzialmente raccogliendo l’equità nelle loro case in contanti. A differenza di un mutuo tradizionale, non sono richiesti pagamenti mensili, ma gli interessi si accumulano e devono essere rimborsati insieme all’importo originale preso in prestito. Il mutuo scade quando la casa viene venduta, il mutuatario muore, o si trasferisce per 12 mesi o più.
I mutui inversi sono disponibili solo attraverso prestatori approvati dalla FHA.
Usare un mutuo inverso per acquistare una casa
I mutui inversi sono stati comunemente usati per aiutare strategicamente i pensionati a rimanere nelle loro case mentre invecchiano e per migliorare il loro flusso di cassa. L’HECM per l’acquisto fornisce al mutuatario un prestito forfettario a tasso fisso che viene applicato all’acquisto di una casa. L’ipoteca inversa forma un pegno contro la proprietà proprio come farebbe un prestito tradizionale.
Il programma di prestito è sponsorizzato dal U.S. Department of Housing and Urban Development, Federal Housing Administration (HUD-FHA).
Qualifiche del mutuatario
I mutuatari devono soddisfare determinati requisiti per qualificarsi per un HECM per l’acquisto. Oltre alle regole di età, queste condizioni devono essere soddisfatte:
- La casa acquistata deve diventare la vostra residenza primaria entro 60 giorni dalla chiusura.
- Dovete essere in grado di continuare a pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione, le quote HOA, o qualsiasi altro costo di manutenzione della proprietà.
- È necessario partecipare a una sessione di consulenza approvata da HUD.
- Non si deve avere alcun obbligo di debito federale.
Restrizioni sulla proprietà
Ci sono anche restrizioni sulle proprietà che possono essere acquistate. La casa deve essere una residenza monofamiliare. Un’abitazione da due a quattro unità è anche accettabile, purché si occupi una delle unità come residenza primaria. Anche le case fabbricate approvate dalla FHA e i condomini sono idonei.
Richiesto l’acconto
È richiesto un acconto significativo, in genere molto più di quanto si pagherebbe per un mutuo tradizionale. Dovrete pagare circa la metà del prezzo della casa usando i vostri contanti e risparmi – di solito da qualche parte dal 45% al 62%.
Ci saranno anche costi di chiusura, e possono essere più di quelli associati con altri tipi di mutui.
L’acconto può venire sotto forma di un regalo da amici o familiari, tuttavia. Non dovete possedere una proprietà esistente o vendere la vostra casa esistente per qualificarvi, a patto che la casa che state acquistando attraverso un HECM diventi la vostra residenza primaria.
Opzioni di rimborso
Come ripagare il mutuo dipende da voi. Potete fare pagamenti mensili se volete, tanto o poco quanto volete, o potete non fare pagamenti mensili e il prestito sarà ripagato proprio come un’ipoteca inversa tradizionale – il saldo sarà dovuto al momento della vostra morte, quando lascerete la casa, o se non rispetterete i termini dell’ipoteca.
Vantaggi di un’ipoteca inversa per l’acquisto
È possibile acquistare una casa senza prosciugare i risparmi della pensione per fare pagamenti mensili regolari perché non sono richiesti pagamenti mensili. Questo permette ai pensionati o ai pre-pensionati di acquistare case che potrebbero essere in una posizione di pensionamento più desiderabile o più adatta alle loro mutevoli esigenze senza perdere il potere d’acquisto del loro intero gruzzolo pensionistico.
La Federal Housing Administration fornisce questi prestiti con una caratteristica di non regresso in modo che voi o i vostri eredi non dovrete mai più del valore della casa quando l’HECM arriverà a scadenza.
Svantaggi di un mutuo inverso per l’acquisto
Uno dei più grandi svantaggi di un mutuo inverso è il costo delle spese. I pensionati con problemi di flusso di cassa potrebbero alla fine scoprire che le tasse di proprietà, l’assicurazione e altre spese diventano difficili da mantenere.
Un altro rischio potenziale è che gli interessi che maturano finiranno per consumare il vostro capitale. Più a lungo vivete e rimanete nella proprietà, maggiore è la possibilità che il vostro capitale si riduca drasticamente o addirittura scompaia.
Uno scopo dell’incontro con un consulente approvato per qualificarsi per il programma HECM comporta una valutazione della vostra situazione finanziaria personale.
Un’altra paura è che la vostra famiglia non sia in grado di rilevare la casa dopo la vostra morte. Dovrebbero rifinanziare la proprietà o altrimenti pagare l’ipoteca inversa se volessero tenerla.