Come il clima odierno di inventario record basso e prezzi di vendita delle case record continua, gli investitori immobiliari devono capire e implementare una vasta gamma di tattiche e strategie per mantenere i loro portafogli vivo e redditizio.
Quando fatto correttamente, una doppia chiusura permette agli investitori di muoversi rapidamente sull’acquisizione di proprietà di investimento con capitale minimo. L’utilizzo di una doppia chiusura è una strategia di uscita creativa per la vendita all’ingrosso di immobili.
In questa guida definitiva, vi spiegheremo tutto quello che dovete sapere sull’utilizzo del metodo della doppia chiusura.
Dopo aver letto questo articolo, imparerete quanto segue:
- Saprete la differenza tra l’assegnazione e la doppia chiusura.
- Saprete come e quando utilizzare un incarico o doppia chiusura a vostro vantaggio.
- Avrete una nuova tattica di uscita da aggiungere alla vostra strategia di investimento immobiliare.
Speriamo che vi piaccia Double Closing: La Guida definitiva! Immergiamoci e impariamo come chiudere più affari!
- Cos’è una doppia chiusura?
- Come funziona una doppia chiusura nel Real Estate?
- La doppia chiusura è illegale?
- Come fare una doppia chiusura (5 passi)
- Hai bisogno di soldi per una doppia chiusura? Assignment
- È normale una doppia chiusura con le società di titoli?
- Come finanziare una doppia chiusura?
- Pro e contro della doppia chiusura nel real estate
Cos’è una doppia chiusura?
La doppia chiusura è una strategia di investimento immobiliare usata principalmente dai grossisti. Questo metodo fornisce un’opzione di chiusura secondaria per ottenere un affare di investimento fatto.
Una doppia chiusura è quando due transazioni immobiliari hanno luogo allo stesso tempo e tipicamente coinvolgono tre parti: il venditore originale, il grossista/investitore, e l’acquirente finale. Il grossista/investitore è coinvolto in entrambe le chiusure.
Nell’attuale mercato immobiliare 2020, l’inventario rimane basso. Tuttavia, ci sono venditori là fuori che devono vendere rapidamente. Gli investitori che capiscono la strategia di uscita a doppia chiusura possono capitalizzare su questo e impostare un affare dove tutte le parti vincono.
Come funziona una doppia chiusura nel settore immobiliare?
Una doppia chiusura è organizzata e coordinata dall’investitore immobiliare/grossista. Questo investitore agisce essenzialmente come un intermediario.
Siccome ci sono così tante parti in movimento per una doppia chiusura, l’investitore deve essere organizzato, conoscere a fondo le comps del mercato immobiliare, essere comunicativo con tutte le parti, e lavorare con una società di titoli competente.
Pensate ai due affari come:
La prima transazione (A→B): Il venditore è “A” e il grossista/investitore è “B”.
La seconda transazione (B→C): Il grossista/investitore è “B” e l’acquirente finale è “C”.
Come investitore (“B”), si acquista una proprietà soggetta ad uno sconto da un venditore e poi si vende immediatamente quella proprietà ad un nuovo acquirente finale, “C”.
Il finanziamento può essere impostato in modo che il ricavato in contanti dalla vendita dell’investitore all’acquirente finale (B→C) possa finanziare l’acquisto dal venditore originale (A→B) attraverso il deposito a garanzia.
Quando la title company riceve i fondi dell’acquirente finale e chiude la transazione A→B, l’investitore può quindi chiudere immediatamente la vendita di B→C.
Quando B→C chiude, i proventi sono ciò che l’investitore guadagna sull’affare!
Perché queste due transazioni avvengono contemporaneamente, è stato coniato il termine “doppia chiusura”. Una doppia chiusura può anche essere chiamata “chiusura simultanea” o “chiusura back to back”.
La doppia chiusura è illegale?
Ogni stato avrà i suoi requisiti e le sue regole per condurre una doppia chiusura. Detto questo, la doppia chiusura è legale in molti stati americani. Gli investitori dovrebbero sempre lavorare con un avvocato immobiliare locale rispettabile per rimanere aggiornati sulle ultime norme e regolamenti.
Molti stati permettono la vendita all’ingrosso e la doppia chiusura con avvertenze intorno ai seguenti punti:
- Dipende dal fatto che l’investitore è un principale nell’affare, nel senso che l’investitore sta acquistando la proprietà per se stesso.
- Dipende dalla fonte di finanziamento utilizzata per entrambi i lati della doppia chiusura.
- Dipende dal fatto che l’investitore sia un agente immobiliare autorizzato o meno.
Ci sono molte idee sbagliate sui concetti di vendita all’ingrosso e doppia chiusura. Questa confusione può spaventare gli investitori da opportunità di investimento perfettamente legali. E’ molto importante cercare una consulenza legale immobiliare e capire cosa si può o non si può fare nel proprio stato.
Doppia chiusura in California
Una doppia chiusura è legale in California. Tuttavia, la doppia chiusura “nello stesso giorno” avrà in realtà luogo in almeno due giorni. La transazione da B a C si chiuderà almeno un giorno dopo la chiusura della transazione da A a B.
Questo permette di avere il tempo minimo richiesto dallo stato della California per la “title policy procurement”. Ogni parte della doppia chiusura deve chiudersi indipendentemente con i propri fondi.
Doppia chiusura in Florida
Una doppia chiusura è legale in Florida. Tuttavia, gli investitori non possono più utilizzare i fondi di acquisto dell’acquirente finale per finanziare il loro acquisto della proprietà soggetta dal venditore originale. Pertanto, gli investitori devono anticipare il proprio capitale per chiudere l’acquisto A→B.
Doppia chiusura in Texas
Una doppia chiusura è legale in Texas con alcune limitazioni.
Proprio come in Florida e California, gli investitori non possono più utilizzare i fondi di acquisto della transazione C per finanziare la parte A→B della doppia chiusura.
Un investitore può utilizzare il finanziamento transazionale o l’hard money per finanziare l’acquisto iniziale. Il finanziamento transazionale può anche essere chiamato “finanziamento flash”, “fondi dello stesso giorno”, “finanziamento ABC”, o “prestito ponte di un giorno”.
Come fare una doppia chiusura (5 passi)
Ecco una panoramica passo dopo passo su come fare una doppia chiusura immobiliare:
Passo 1: Trovare l’affare
Il grossista/investitore troverà un venditore motivato e una proprietà soggetta utilizzando i suoi sforzi di marketing, il Multiple Listing Service (MLS), la rete degli investitori, la lista degli acquirenti, la guida per i dollari, i cani da uccello, i cartelli di banditi, la posta diretta, o altri metodi pubblicitari.
Step 2: Negoziare il contratto
Il grossista/investitore lavorerà con il proprietario/venditore per negoziare un prezzo di acquisto e assicurare la proprietà con un contratto di compravendita. Questa è la parte A→B della doppia chiusura.
*Nota: Se il grossista sta considerando un accordo tradizionale all’ingrosso a questo punto, sarebbe fondamentale includere una clausola di cessione. Tuttavia, dato che il grossista/investitore sta pianificando una doppia chiusura, una clausola di assegnazione non è più necessaria.
Step 3: Individuare un acquirente finale
Il grossista/investitore lavorerà per individuare un nuovo acquirente finale per la proprietà. Una volta trovato questo acquirente, il grossista/investitore negozierà con l’acquirente finale e si assicurerà un accordo separato di compravendita. Questa è la parte B→C della doppia chiusura.
Step 4: Allineare entrambe le chiusure
Il grossista/investitore lavorerà con una società di titoli e un agente di chiusura favorevole agli investitori per coordinare queste chiusure. Idealmente, entrambe le chiusure avranno luogo allo stesso tempo o entro poche ore l’uno dall’altro, a seconda dei requisiti statali intorno al finanziamento.
Step 5: Chiudere gli affari &Vieni pagato!
Quando la società titolo chiude entrambe le transazioni, l’acquirente prende la proprietà della proprietà, il venditore raccoglie i proventi della vendita, e il grossista raccoglie una bella tassa all’ingrosso!
Per saperne di più su ciò che accade durante una chiusura immobiliare, guardate questo breve video:
Hai bisogno di soldi per chiudere due volte?
Se avete bisogno di soldi per chiudere due volte o no dipende dal vostro stato specifico.
Se il finanziamento tramite escrow è un’opzione:
Se lo stato permette che la chiusura A→B sia finanziata con un finanziamento B→C, il grossista/investitore non ha bisogno di portare soldi al tavolo per la chiusura.
In questo caso, l’acquirente finale porta in definitiva i soldi che finanzieranno entrambi gli affari. L’acquirente finale porta i fondi per acquistare la proprietà in questione e la società di titoli detiene questo denaro in deposito a garanzia.
Se il finanziamento in deposito a garanzia non è un’opzione:
Se lo stato non permette che i fondi della seconda chiusura siano usati per l’acquisto nella prima chiusura, l’investitore deve portare il proprio capitale al tavolo. Se l’investitore non vuole utilizzare il proprio denaro, si può ricorrere a finanziamenti transazionali o a breve termine.
Doppia chiusura vs. assegnazione
La doppia chiusura e l’assegnazione sono due strategie di uscita comunemente usate dai grossisti immobiliari. Ci sono differenze chiave tra le due strategie.
In una cessione di contratto, il grossista/investitore non acquista o possiede effettivamente l’immobile in questione. Il grossista ottiene la proprietà soggetta sotto contratto di acquisto con una clausola di assegnazione e poi assegna il diritto di acquisto ad un acquirente finale diverso.
Il grossista fa soldi raccogliendo una tassa di assegnazione quando la chiusura immobiliare avviene. Pertanto, il grossista non è mai il proprietario dell’immobile e non appare mai nella catena del titolo di proprietà.
In una doppia chiusura, il grossista/investitore sarà brevemente proprietario della proprietà prima di venderla all’acquirente finale. Questo significa che il grossista/investitore apparirà nella catena del titolo di proprietà.
Una doppia chiusura comporta due chiusure separate con due serie separate di informazioni di chiusura, HUD-1 o altre dichiarazioni di liquidazione, e l’assicurazione del titolo/le spese di chiusura. L’investitore acquisterà o venderà effettivamente una proprietà nella prima chiusura e poi acquisterà o venderà la proprietà nella seconda chiusura.
Una doppia chiusura è anche più costosa di una cessione. In una doppia chiusura, l’investitore paga i costi di chiusura su due transazioni separate.
In un accordo di assegnazione, l’investitore non possiede mai effettivamente la proprietà. Questo significa che l’investitore in genere non dovrà pagare i costi di chiusura per entrambe le transazioni!
Il grossista/investitore deve valutare il livello di rischio che lui o lei è comodo assumere quando si decide di fare un incarico o una doppia chiusura.
È normale la doppia chiusura con le società di titoli?
Alcune società di titoli possono eseguire doppie chiusure. Tuttavia, date le esigenze uniche di tempistica e le molteplici parti in movimento di questo tipo di operazioni di investimento, è di vitale importanza che l’investitore lavori con una società di titoli favorevole agli investitori o con un avvocato esperto di chiusura.
Molte società di titoli non sanno come eseguire una doppia chiusura o si rifiutano di farla. E’ importante intervistare più società di titoli e chiedere raccomandazioni alla propria rete di investitori per individuare quelle più adatte agli investitori.
Come finanziare una doppia chiusura?
Finanziare una doppia chiusura può avvenire in uno dei due modi.
Il primo modo è se l’acquirente finale porta fondi per acquistare la proprietà in questione (B→C) e il grossista/investitore usa quei fondi per finanziare la prima chiusura allo stesso tempo (A→B).
Molti stati non permettono più questa pratica, quindi i grossisti/investitori possono utilizzare il proprio capitale o trovare un finanziamento transazionale.
Il finanziamento transazionale è quando un prestatore presterà fino all’intero importo dell’affare all’investitore/grossista per completare l’acquisto A→B. Questo permette all’investitore di chiudere senza far leva sul proprio denaro.
Il finanziatore transazionale tipicamente addebiterà una percentuale del prestito e una commissione d’origine. Queste commissioni non sono economiche! Tuttavia, se l’affare è abbastanza buono e l’investitore ha trovato che l’affare ha senso, questo finanziamento può valere la pena.
I prestatori di finanziamenti transazionali, a differenza dei prestatori di denaro duro, richiedono tipicamente un tempo di ritorno rapido per essere ripagati. Pertanto, una doppia chiusura deve avvenire rapidamente, in genere entro ore o 1-2 giorni lavorativi, perché questa fonte di finanziamento funzioni.
Qui c’è una panoramica video del finanziamento transazionale per le doppie chiusure immobiliari:
Le opzioni ipotecarie tradizionali come un prestito convenzionale o FHA non funzionano con offerte di investimento a doppia chiusura a causa dei regolamenti nazionali e dei requisiti di stagionatura.
Vuoi imparare a costruire una lista di acquirenti in contanti? Dai un’occhiata a Acquirenti in contanti: The Beginner’s Guide!
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
Ci sono molti vantaggi nella doppia chiusura.
A differenza di una tradizionale cessione di contratto, una doppia chiusura permette una maggiore privacy. Il profitto netto dell’investitore quando vende all’ingrosso l’affare sarà riservato al venditore originale e all’acquirente finale a causa delle due chiusure separate che hanno luogo.
Questo è particolarmente vantaggioso se si ottiene un profitto più alto o se si è in grado di vendere la proprietà ad un prezzo più alto di quello che il venditore originale pensava che la proprietà valesse.
Alcuni venditori o acquirenti finali possono essere frustrati o minacciare di tirarsi indietro da un affare se pensano che un grossista/investitore “ha fatto troppo” sull’affare.
Una doppia chiusura permette la privacy in modo che queste altre parti non conoscano il vostro profitto finale.
Svantaggi della doppia chiusura
Le doppie chiusure sono più costose di una semplice cessione perché ci sono due operazioni di chiusura, non una sola. Pertanto, il grossista/investitore deve essere preparato a pagare i costi di chiusura su due transazioni: sul lato dell’acquisto (A→B) e sul lato della vendita (B→C).
Una doppia chiusura richiede anche più lavoro da parte dell’investitore/grossista. Questo investitore sta gestendo due transazioni immobiliari, due linee separate di comunicazione con il venditore e l’acquirente finale, e tutte le scartoffie associate.
Tuttavia, il rischio maggiore e le ore di lavoro richieste possono valere lo sforzo extra in quanto l’investitore può potenzialmente fare molto di più su una doppia chiusura rispetto a un accordo di assegnazione tradizionale.
Pensieri finali sulla doppia chiusura
Capire come e quando utilizzare una doppia chiusura può essere un metodo saggio per investitori immobiliari di tutti i livelli di esperienza.
Sia che tu stia flippando case, vendendo all’ingrosso proprietà in difficoltà, o cercando un reddito passivo a lungo termine, trovare una nicchia e una strategia di investimento affidabile ti servirà bene mentre cerchi i tuoi affari immobiliari!