Cos’è la sottoscrizione immobiliare e come funziona?

Come fanno gli investitori e i finanziatori immobiliari a sapere se una proprietà che produce reddito vale il prezzo… e il rischio?

Una proprietà che oggi è positiva per il flusso di cassa può trasformarsi rapidamente in un investimento che fa perdere soldi negli anni futuri se le proiezioni del reddito sono troppo ottimistiche o se l’acquirente si indebita troppo per acquistare la proprietà.

La sottoscrizione degli immobili è un processo complesso. È una delle parti meno comprese della qualificazione per un prestito, ma anche una delle più importanti da capire.

In questo articolo vedremo come funziona la sottoscrizione immobiliare, e come gli investitori immobiliari possono imparare a pensare come un prestatore per fare scelte di investimento migliori.

Cos’è la sottoscrizione nel settore immobiliare?

La sottoscrizione nel settore immobiliare è simile al processo di pre-approvazione per ottenere un prestito. A volte la sottoscrizione è automatizzata – un processo noto come “desktop underwriting” – e altre volte il processo è fatto da una persona “reale” quando una transazione è più complessa o non soddisfa i requisiti di prestito Fannie Mae o FHA.

Una volta che la domanda di prestito e i documenti del mutuatario sono presentati per la revisione, un sottoscrittore può chiedere informazioni più specifiche sul mutuatario o sulla proprietà. Questa è una delle ragioni per cui a volte sembra che il processo per ottenere un prestito si trascini all’infinito.

Su una proprietà di 100.000 dollari un compratore che usa un LTV conservativo può mettere 25.000 dollari in giù con il prestatore che fa un prestito per il saldo di 75.000 dollari. Anche se a nessun investitore piace essere rifiutato per un prestito, la sottoscrizione aiuta gli acquirenti e i prestatori ad evitare di mettere un capitale prezioso in una proprietà che potrebbe non rendere al meglio.

Quando vengono rifiutati per un prestito immobiliare, gli investitori esperti chiedono sempre “Perché?” prima di rivolgersi ad un altro prestatore. Se il potenziale acquisto non riesce a passare attraverso la sottoscrizione, può essere una bandiera rossa che l’affare non ha un buon senso finanziario.

Il ruolo di un sottoscrittore immobiliare

Un sottoscrittore immobiliare determina il livello di sicurezza e di rischio del prestito attraverso la ricerca delle credenziali dell’acquirente e il valore dell’investimento. Se il livello di rischio è troppo alto, il sottoscrittore può chiedere un acconto più grande o un tasso di interesse più alto in modo che il prestito valga il rischio aumentato.

Il debito e le garanzie sono due delle principali metriche che un sottoscrittore usa per approvare o disapprovare il finanziamento:

• DSCR (debt service coverage ratio) esamina il rapporto tra il reddito operativo netto e l’importo totale del prestito
• Il collaterale che garantisce il prestito include l’acconto del mutuatario e la differenza tra il valore stimato e il valore di mercato

Come funziona la sottoscrizione dei beni immobili

Il sottoscrittore è responsabile di rispondere a due domande importanti:

1. Il mutuatario è un buon rischio di cui ci si può fidare per effettuare i pagamenti in tempo e soddisfare tutti i termini e le condizioni del prestito?
2. La proprietà vale l’importo del prestito se il mutuatario è inadempiente e la proprietà deve essere ripresa dalla banca e poi rivenduta?

Alla fine della giornata, il sottoscrittore è la persona responsabile di garantire che i mutuatari possono pagare ciò che devono e se la proprietà è in grado di generare il reddito previsto.

Il processo di sottoscrizione può durare da pochi giorni a poche settimane, a seconda di quanto sia complessa la transazione. I passi fondamentali nella sottoscrizione di immobili sono:

• Esaminare le attività e le passività del mutuatario per verificare il reddito e il patrimonio netto
• Considerare la storia dei pagamenti del mutuatario e la storia dei pagamenti in tempo di diverse fonti di credito rotativo e non rotativo
• Elevare il punteggio di credito e controllare la storia del credito
• Analizzare il rapporto DTI (debito-(rapporto debito/reddito) del mutuatario
• Valutare la proprietà per determinare il valore di mercato
• Condurre una ricerca sul titolo di proprietà per conoscere la proprietà attuale e l’esistenza di eventuali vincoli
• Determinare se la posizione della proprietà è soggetta a inondazioni, uragani o tornado, o altri disastri naturali
• Richiedi ulteriori informazioni al mutuatario, se necessario

Comprendere il punto di vista del prestatore

Gli assicuratori comprendono che investire nel settore immobiliare è un gioco di numeri, dove i fatti sono ciò che conta di più. Le metriche e le misure finanziarie che un sottoscrittore immobiliare esamina includono:

1. DSCR (debt service coverage ratio) per misurare la quantità di NOI (net operating income) necessaria per ripagare il servizio del debito.

I sottoscrittori di solito preferiscono un DSCR di 1,25 o superiore. Per confronto, un rapporto di copertura del servizio del debito di 1.0 significa che una proprietà sta generando solo un reddito sufficiente a pagare il prestito, senza lasciare nulla in riserva, dopo che le normali spese operative sono state pagate.

2. Il NOI è calcolato dal sottoscrittore dopo aver esaminato il conto economico esistente, le proiezioni proforma e il registro degli affitti dei locatari.

I sottoscrittori spesso usano diverse variabili come un alto turnover degli inquilini, nessun aumento dell’affitto, o altri fattori di mercato per determinare l’effetto sul reddito operativo netto della proprietà.

3. LTV (loan-to-value ratio) misura l’ammontare del prestito rispetto al valore di mercato della proprietà. Agli occhi del sottoscrittore, un investitore che fa un acconto maggiore ha “più pelle nel gioco” e rappresenta meno rischio perché il LTV è più basso.

Per esempio, un acquirente che versa un acconto di 10.000 dollari su una proprietà di 100.000 dollari ha un LTV ad alto rischio del 90%. D’altra parte, un investitore conservatore con un LTV del 75% sta mettendo $25.000 del proprio denaro nell’affare, creando meno rischi per il prestatore.

Altri fattori che un sottoscrittore immobiliare considera includono il reddito lordo della proprietà e il potenziale per aggiungere valore.

Un sottoscrittore immobiliare guarda anche il track record del mutuatario. Gli investitori esperti che comprano lo stesso tipo di proprietà con cui hanno già dimostrato il loro successo aumentano le probabilità di ottenere un prestito.

Variabili che influenzano il processo di sottoscrizione

Anche se ci possono essere dozzine di fattori che influenzano l’approvazione o meno di un prestito, ci sono cinque variabili chiave che influenzano il processo di sottoscrizione:

Crescita dell’affitto

La quantità di affitto e la crescita prevista ha un effetto diretto su tutte le altre metriche utilizzate per analizzare la performance finanziaria di una proprietà a reddito. A volte gli investitori immobiliari alle prime armi “inseriscono” una percentuale fissa di crescita dell’affitto, ma questo può portare a prendere una cattiva decisione di investimento.

Alcuni mercati sono più stagionali di altri, quindi una proprietà con un contratto di locazione che scade in pieno inverno può richiedere più tempo per essere affittata. Nei mercati con una forte crescita della popolazione e dei posti di lavoro, la crescita degli affitti può essere molto più alta della media a causa di uno squilibrio tra la domanda e l’offerta di immobili in affitto.

Tasso di sfitto

Il tasso di sfitto nelle proprietà in affitto si crea in due modi diversi. In primo luogo, c’è il tempo necessario per trovare un nuovo inquilino quando quello vecchio se ne va. In secondo luogo, la vacanza può anche essere causata dallo sfratto e dal tempo di inattività necessario per fare le riparazioni prima che la proprietà possa essere affittata di nuovo.

Alcuni tipi di proprietà possono avere un numero maggiore di sfitti rispetto ad altri.

Per esempio, la maggior parte degli inquilini vede una casa monofamiliare come il tipo di proprietà più desiderabile da affittare, perché si sente più come a casa. Questo significa che i tassi di sfitto saranno di solito più bassi. Tuttavia, una casa sarà anche vacante al 100% tra un inquilino e l’altro, mentre le unità in una proprietà con più inquilini sono raramente vacanti allo stesso tempo.

Previsione del flusso di cassa

Prevedendo accuratamente la crescita degli affitti e i tassi di vacancy, gli investitori e i sottoscrittori possono creare previsioni di flusso di cassa più affidabili.

Il reddito locativo lordo o flusso di cassa è la quantità totale di entrate che una proprietà porterà, mentre il flusso di cassa netto o reddito operativo netto è il denaro rimasto per pagare le spese operative e il servizio del debito.

Il reddito netto è quello che rimane per finanziare le riparazioni di emergenza, pagare le tasse e mettere i soldi in banca come profitto. Una proprietà in affitto con poco o nessun reddito netto rappresenta un rischio maggiore per il sottoscrittore e l’investitore perché il potenziale di flusso di cassa negativo è maggiore.

Ritorno potenziale dell’investimento

Ci sono una varietà di modi per misurare il ritorno dell’investimento, incluso il rendimento lordo, il cash-on-cash, e l’IRR (o tasso di rendimento annualizzato). Ma una delle misure più semplici di rendimento sono i tassi di cap di entrata e di uscita.

Il tasso di entrata – o “entrata” – è facile da calcolare dividendo il reddito operativo netto effettivo per il valore corrente di mercato della proprietà: Cap rate = NOI / Valore di mercato.

Tuttavia, l’exit cap rate – o il “going out” – cap rate al momento della vendita della proprietà è molto più difficile da prevedere. Questo perché le previsioni accurate devono essere fatte di ciò che il reddito locativo, le spese operative, il valore di mercato della proprietà, e quali tassi di cap per proprietà simili saranno diversi anni in futuro.

Una ragione per cui un sottoscrittore prevede i tassi di cap in futuro è di confrontare la qualità della proprietà collaterale al saldo del prestito. Una proprietà che perde valore nel tempo perché gli affitti diminuiscono o perché le spese operative aumentano in modo sproporzionato rappresenta più di un rischio futuro per il finanziatore rispetto ad una proprietà in affitto che genera un sano flusso di cassa netto anno dopo anno.

Pensieri finali

L’underwriting nel settore immobiliare aiuta i finanziatori e gli investitori ad evitare di mettere capitale in una proprietà che ha un alto rischio di diventare un problema. A nessun investitore piace essere rifiutato per un prestito o gli si chiede di fare un acconto maggiore e di accettare un tasso di interesse più alto e termini di prestito più restrittivi.

Comprendendo come funziona la sottoscrizione immobiliare, gli investitori possono imparare a pensare come un prestatore e prendere decisioni migliori sulle proprietà in affitto che acquistano.