Postata il 23 dicembre 2020
Sei sul mercato per comprare o affittare una proprietà immobiliare commerciale (CRE)? Vorrai conoscere un termine importante e comune: “vanilla shell”.
Che cos’è un guscio di vaniglia?
Può sembrare un dolce delizioso, ma il guscio di vaniglia si riferisce a come una proprietà CRE viene consegnata al locatario. Queste proprietà, a volte indicate anche come ‘white box’ o ‘warm shells’, sono comunemente caratterizzate da pareti interne rifinite, insieme ad altri servizi.
– Sistema HVAC funzionante (da qui il soprannome warm shell)
– Soffitti sospesi acustici o rigidi (cartongesso)
– Pavimentazione di base
– Bagni
– Illuminazione
Sicuramente, avete notato il disclaimer ‘comunemente caratteristica’ sopra. Questo perché non tutti i proprietari hanno la stessa definizione operativa di vanilla shell. Alcuni elencano gli spazi senza pavimento come scatola bianca. Altri possono anche escludere l’illuminazione e i soffitti. Il punto? Assicuratevi di lavorare con un broker CRE esperto che comunichi chiaramente le condizioni dello spazio in questione e negozi un affitto o un prezzo equo e ragionevole per la proprietà.
Vanilla shell è di gran lunga il modo più comune in cui le proprietà CRE sono elencate.
Ma qual è l’alternativa a una vanilla shell? Sarebbero le proprietà gray shell.
Che cos’è un Gray Shell?
Gli spazi con guscio grigio di solito non sono affatto migliorati. Mancano di pareti interne, soffitti, bagni, pavimenti e persino di un sistema HVAC funzionante che li mantenga caldi d’inverno e freschi d’estate – che è anche il motivo per cui questi possono essere definiti “gusci freddi”. Mentre è più costoso e richiede tempo per ottenere un guscio grigio in condizioni di lavoro per le vostre esigenze aziendali, è possibile personalizzarlo per soddisfare qualsiasi esigenza unica.
Un guscio vaniglia può richiedere solo una mano di vernice, infissi per ufficio e computer per ‘aprire le porte’. Al contrario, migliorare un guscio grigio richiede più investimenti in tempo e denaro. I servizi igienici devono essere costruiti, così come le pareti interne. Potrebbe essere necessario installare un sistema HVAC. I soffitti devono essere abbassati (a meno che non si voglia il popolare look a vista). L’illuminazione dovrà essere posizionata, così come tutto ciò che è necessario per uno spazio di lavoro pienamente funzionante e sicuro.
I gusci grigi possono essere più adatti alle esigenze uniche di quegli inquilini che servono l’industria sanitaria o altre imprese che hanno bisogno (o desiderano) una personalizzazione dal pavimento al soffitto. La personalizzazione significa che lo spazio può essere equipaggiato con uno o 15 bagni, pavimenti duri o tappeti morbidi, soffitti con coperchio duro o piastrelle acustiche, intelaiatura per piccole sale d’esame o grandi aree operative e così via.
Quali sono i vantaggi di una Vanilla Shell?
Mentre i gusci grigi hanno un impressionante potenziale di ‘trucco’, potrebbero non essere i migliori per la maggior parte dei locatari di negozi e uffici, a causa del costo e del tempo richiesto per migliorarli. D’altra parte, le proprietà vanilla shell hanno un paio di vantaggi difficili da ignorare per questi stessi inquilini.
– Breve tempo di miglioramento
– Costo minimo di costruzione
Altre considerazioni
Prima di firmare sulla linea tratteggiata per una proprietà CRE vanilla shell, ci sono alcune altre cose che dovreste sapere. Agli inquilini può essere richiesto di mettere in scatola bianca la proprietà quando la lasciano, cioè di riportarla alle sue condizioni originali. Le proprietà vanilla shell spesso ottengono un affitto maggiore rispetto ad altre opzioni di consegna. E, infine, per quegli spazi a scatola bianca che potrebbero usare la vernice o una nuova pavimentazione, assicuratevi di avere il vostro broker CRE per negoziare un’indennità di miglioramento dell’inquilino che può compensare, o addirittura coprire, tutti i costi associati a questi aggiornamenti richiesti prima di trasferirvi.
Chris Falk è un esperto broker immobiliare commerciale con sede nello Utah, specializzato in e fornisce indicazioni su acquisizioni, cessioni e leasing. Ha assistito alcune delle più grandi organizzazioni dello Utah. Se avete bisogno di aiuto per navigare nel paesaggio CRE, contattatelo oggi stesso per la rappresentanza che può aiutarvi a trovare e assicurarvi la proprietà più adatta a voi e alle vostre esigenze aziendali.