A 1031 Exchange, conosciuto anche come Like Kind Exchange, è un modo di strutturare una vendita di certi tipi di proprietà in modo che il profitto o guadagno del venditore non sia attualmente tassato. Invece, la proprietà che viene venduta viene sostituita con un’altra proprietà “simile”. Se la transazione è strutturata correttamente, il profitto o il guadagno del venditore è rimandato a una data futura. Uno scambio 1031 può essere un ottimo modo per vendere una proprietà d’investimento esistente, e poi comprare una nuova proprietà d’investimento, evitando le sanzioni fiscali sulle plusvalenze. Sotto, abbiamo alcune informazioni utili per spiegare meglio cos’è uno scambio 1031, come funziona e alcune delle regole e dei regolamenti coinvolti.
***Questo è inteso semplicemente per darvi un rapido riassunto degli scambi 1031 e non intende guidarvi attraverso il processo.***
Se pensate che uno scambio 1031 possa funzionare bene per la vostra situazione personale, possiamo aiutarvi a mettervi in contatto con un accomodatore qualificato per lo scambio 1031.
La sezione 1031 è più spesso usata in relazione alle vendite di beni immobili. Alcuni scambi di beni personali possono qualificarsi sotto la sezione 1031. Gli scambi di azioni di società in diverse società non si qualificano. Non si qualificano anche gli scambi di interessi di partnership in partnership diverse e gli scambi di bestiame di sesso diverso. Per gli scambi di beni immobili sotto la Sezione 1031, qualsiasi proprietà che è considerata “proprietà reale” sotto la legge dello stato in cui si trova la proprietà sarà considerata “simile” fino a quando sia la vecchia che la nuova proprietà sono detenute dal proprietario per investimento, o per uso attivo in un commercio o affari, o per la produzione di reddito.
Per ottenere pieno beneficio, la proprietà sostitutiva deve essere di valore uguale o maggiore, e tutti i proventi della proprietà ceduta devono essere utilizzati per acquistare la proprietà sostitutiva. Il contribuente non può ricevere i proventi della vendita della vecchia proprietà; così facendo squalificherà lo scambio per la parte dei proventi della vendita che il contribuente ha ricevuto. Per questo motivo, gli scambi (in particolare quelli non simultanei) sono tipicamente strutturati in modo che l’interesse del contribuente nella proprietà ceduta sia assegnato a un intermediario qualificato prima della chiusura della vendita. In questo modo, il contribuente non ha accesso o controllo sui fondi quando la vendita della vecchia proprietà si chiude.
Al termine della vendita della proprietà ceduta, i proventi sono inviati dall’agente di chiusura (tipicamente una società di titoli, una società di deposito a garanzia o un avvocato di chiusura) all’Intermediario Qualificato, che tiene i fondi fino al momento in cui la transazione per l’acquisizione della proprietà sostitutiva è pronta a chiudere. Quindi il ricavato della vendita della proprietà ceduta viene depositato dall’Intermediario Qualificato per acquistare la proprietà sostitutiva. Dopo che l’acquisizione della proprietà sostitutiva si chiude, l’intermediario qualificato consegna la proprietà al contribuente, il tutto senza che il contribuente abbia mai “ricevuto costruttivamente” i fondi.
L’idea prevalente dietro lo scambio 1031 è che poiché il contribuente sta semplicemente scambiando una proprietà con un’altra proprietà “simile” non c’è niente ricevuto dal contribuente che possa essere usato per pagare le tasse. Inoltre, il contribuente ha una continuità di investimento sostituendo la vecchia proprietà. Tutto il guadagno è ancora bloccato nella proprietà scambiata e quindi nessun guadagno o perdita è “riconosciuto” o rivendicato ai fini dell’imposta sul reddito.
Esempi di uno scambio 1031
Un investitore acquista una proprietà commerciale in un centro commerciale per 200.000 dollari. Dopo sei anni potrebbe vendere la proprietà per 250.000 dollari. Questo comporterebbe un guadagno di 50.000 dollari su cui l’investitore dovrebbe pagare una tassa sui guadagni di capitale, ma, se investe il ricavato della vendita di 250.000 dollari in un’altra proprietà, allora non dovrebbe pagare alcuna tassa sul guadagno in quel momento. Un proprietario di una casa indipendente su 3 acri viene trasferito dal suo datore di lavoro in un altro stato. Piuttosto che vendere la casa, che non sarà più la sua residenza personale, sceglie di affittarla per un periodo di tempo. Dopo dieci anni, decide di volerla vendere ma, allo stesso tempo, ha un figlio grande che andrà all’università in un altro stato. Decide che vuole comprare un edificio di appartamenti nella città universitaria per il figlio e altri studenti da affittare mentre sono a scuola. La sua casa si è apprezzata da 200.000 a 300.000 dollari. Pertanto, organizza uno scambio IRC 1031 e compra la nuova proprietà, evitando così il guadagno di capitale in quel momento.
Limiti di tempo:
Ci sono limiti di tempo MOLTO IMPORTANTI da conoscere in uno scambio 1031. Contattateci, e possiamo fornirvi qualcuno che è completamente aggiornato con le leggi e i regolamenti attuali.
Sia la proprietà ceduta che la proprietà sostitutiva devono essere tenute per investimento o per uso produttivo in un commercio o in un’impresa. Una residenza personale non può essere scambiata.
I beni devono essere di tipo simile. I beni immobili devono essere scambiati con beni immobili, sebbene si applichi un’ampia definizione di beni immobili che include terreni, proprietà commerciali e residenziali. I beni personali devono essere scambiati con beni personali. (Ci sono alcune regole complicate che circondano questo – per esempio, il bestiame di sesso opposto non è considerato proprietà simile ai fini di uno scambio 1031). Il ricavato della vendita deve essere investito in un bene simile entro 180 giorni dalla vendita. Tuttavia, la proprietà deve essere identificata entro 45 giorni, ma possono essere identificate fino a tre proprietà. Sono imposte restrizioni sul numero di proprietà sostitutive che possono essere identificate come potenziali proprietà sostitutive. Più di una potenziale proprietà sostitutiva può essere identificata purché si soddisfi una di queste regole.
Boot
Anche se non è usato nel codice tributario interno, il termine “Boot” è comunemente usato nel discutere le implicazioni fiscali di uno scambio 1031. Boot è un vecchio termine inglese che significa “Qualcosa dato in aggiunta a”. Il “Boot ricevuto” è il denaro o l’equo valore di mercato di “Other Property” ricevuto dal contribuente in uno scambio. Il denaro include tutti gli equivalenti in denaro, i debiti, le passività o le ipoteche del contribuente assunte dall’altra parte, o le passività a cui è soggetta la proprietà scambiata dal contribuente. “Altra proprietà” è la proprietà che non è simile in natura, come la proprietà personale, una nota promissoria da parte dell’acquirente, una promessa di eseguire lavori sulla proprietà, un business, ecc.
Ci sono molti modi per un contribuente di ricevere “Boot”, anche inavvertitamente. È importante per un contribuente capire cosa può risultare in un avvio se il reddito imponibile deve essere evitato.
Le fonti più comuni di avvio includono le seguenti:
Avvio in contanti preso dallo scambio. Questo sarà di solito sotto forma di “denaro netto ricevuto”, o la differenza tra il denaro ricevuto dalla vendita della proprietà ceduta e il denaro pagato per acquistare la proprietà sostitutiva. I contanti netti ricevuti possono risultare quando un contribuente è “Trading down” nello scambio (cioè il prezzo di vendita della proprietà sostitutiva (ies) è inferiore a quello della proprietà ceduta.)
Riduzione del debito boot che si verifica quando il debito di un contribuente sulla proprietà sostitutiva è inferiore al debito che era sulla proprietà di scambio. Come nel caso dell’avvio in contanti, l’avvio di riduzione del debito può verificarsi quando un contribuente è “Trading down” nello scambio.
I proventi della vendita utilizzati per pagare spese non qualificate. Per esempio, i costi di servizio alla chiusura che non sono spese di chiusura. Se il ricavato della vendita viene usato per pagare le spese non qualificate alla chiusura, il risultato è lo stesso che se il contribuente avesse ricevuto contanti dallo scambio, e poi avesse usato i contanti per pagare queste spese. I contribuenti sono incoraggiati a portare contanti alla chiusura della vendita della loro proprietà per pagare quanto segue: Costi non legati alla transazione: vale a dire perorazioni per l’affitto, spese di deposito a garanzia, depositi per danni dell’inquilino trasferiti all’acquirente, e qualsiasi altra spesa non legata alla chiusura.
Prestito eccessivo per acquistare una proprietà sostitutiva. Prendere in prestito più denaro di quanto sia necessario per chiudere la proprietà sostitutiva non porterà il contribuente a ricevere denaro esente da tasse dalla chiusura. I fondi del prestito saranno i primi ad essere applicati all’acquisto. Se l’aggiunta di fondi di scambio crea un’eccedenza alla chiusura, tutti i fondi di scambio inutilizzati saranno restituiti al Qualified Intermediary, presumibilmente per essere usati per acquistare un’altra proprietà sostitutiva. I costi di acquisizione del prestito (commissioni di origine e altre commissioni relative all’acquisizione del prestito) rispetto alla proprietà sostitutiva dovrebbero essere portati alla chiusura dai fondi personali del contribuente. I contribuenti di solito assumono la posizione che i costi di acquisizione del prestito sono pagati dai proventi del prestito. Tuttavia, l’IRS può assumere la posizione che questi costi sono pagati con i fondi di scambio. Questa posizione è di solito anche quella dell’istituto finanziatore. Sfortunatamente, al momento attuale non c’è una guida da parte dell’IRS su questa questione che sia utile.
Proprietà non in natura che viene ricevuta dallo scambio, oltre alla proprietà in natura (beni immobili).
Limitazioni di scambio: Si consiglia agli scambiatori di seguire le seguenti linee guida:
Sempre di scambiare “attraverso” o verso l’alto, ma mai di scambiare verso il basso per evitare di ricevere l’avvio, sia come contanti, riduzione del debito o entrambi. Il bagaglio ricevuto può essere compensato da costi qualificati pagati dall’Exchanger.
Per portare sempre contanti alla chiusura della proprietà sostitutiva per coprire le spese del prestito o altre spese che non sono costi qualificati. (Vedi sopra)
Non ricevere proprietà che non siano simili.
Non sovra-finanziare la proprietà sostitutiva, poiché il finanziamento dovrebbe essere limitato all’ammontare di denaro necessario per chiudere la proprietà sostitutiva in aggiunta ai fondi dello scambio che saranno portati alla chiusura della proprietà sostitutiva.
La regola delle tre proprietà – Qualsiasi tre proprietà indipendentemente dai loro valori di mercato.
La regola del 95% – Qualsiasi numero di proprietà sostitutive se il valore equo di mercato delle proprietà effettivamente ricevute entro la fine del periodo di scambio è almeno il 95% del FMV aggregato di tutte le potenziali proprietà sostitutive identificate.
La Regola del 200% – Qualsiasi numero di proprietà, purché il valore di mercato equo aggregato delle proprietà sostitutive non superi il 200% del FMV aggregato di tutte le proprietà scambiate alla data di trasferimento iniziale.
Limiti di tempo e difficoltà nel soddisfarli
Frequentemente, la componente più difficile di uno scambio 1031 è identificare una proprietà sostitutiva entro i primi 45 giorni dalla vendita della proprietà ceduta. L’IRS è rigoroso nel non permettere estensioni.
Uno scambio 1031 è simile a un tradizionale piano di pensionamento IRA o 401K. Quando qualcuno vende dei beni in piani di pensionamento fiscalmente differiti, le plusvalenze che sarebbero altrimenti tassabili sono differite fino a quando il detentore inizia a incassare il piano di pensionamento. Lo stesso principio vale per scambi fiscalmente differiti o investimenti immobiliari. Finché il denaro continua ad essere reinvestito in altri immobili, le tasse sulle plusvalenze possono essere differite. A differenza dei conti pensionistici di cui sopra, il reddito da locazione sugli investimenti immobiliari continuerà ad essere tassato man mano che il reddito netto viene realizzato.
Un’alternativa allo scambio 1031 per qualcuno che vuole differire l’imposta sulle plusvalenze, ma che non vuole continuare a tenere la proprietà è una vendita strutturata. Questo metodo offre molti vantaggi sia al compratore che al venditore ed è considerato ideale per coloro che cercano di ritirarsi o uscire dal mercato immobiliare o commerciale.
Come si realizza uno scambio 1031
La seguente sequenza rappresenta l’ordine dei passi in un tipico scambio 1031:
Passo 1. Contattare un consulente fiscale/CPA. Farsi consigliare dallo stesso.
Fase 2. Vendere la proprietà, includendo la clausola di cooperazione nel contratto di vendita. “L’acquirente è consapevole che l’intenzione del venditore è di completare uno scambio 1031 attraverso questa transazione e con la presente accetta di cooperare con il venditore per realizzare lo stesso, senza costi aggiuntivi o responsabilità per l’acquirente”. Assicuratevi che il vostro escrow officer/agente di chiusura contatti il Qualified Intermediary per ordinare i documenti di scambio.
Passo 3. Stipulare un accordo di scambio 1031 con il vostro Intermediario Qualificato, in cui l’Intermediario Qualificato è nominato come mandante nella vendita della vostra proprietà ceduta e nel successivo acquisto della vostra proprietà sostitutiva. L’accordo di scambio 1031 deve soddisfare i requisiti dell’IRS, specialmente per quanto riguarda il ricavo. Insieme a tale accordo, viene firmato un emendamento all’escrow che nomina il Qualified Intermediary come venditore. Normalmente l’atto viene ancora preparato per la registrazione dal contribuente al vero acquirente. Questo è chiamato deeding diretto. Non è necessario avere la proprietà sostitutiva identificata in questo momento.
Passo 4. L’escrow ceduto si chiude, e l’estratto conto di chiusura riflette che il Qualified Intermediary era il venditore, e il ricavato va al vostro Qualified Intermediary. I fondi dovrebbero essere messi in un conto del mercato monetario separato e completamente segregato per assicurare liquidità e sicurezza. La data di chiusura del deposito a garanzia della proprietà ceduta è il giorno 0 dello scambio, ed è allora che l’orologio dello scambio comincia a ticchettare. L’identificazione scritta dell’indirizzo della proprietà sostitutiva deve essere inviata entro 45 giorni e la proprietà sostitutiva identificata deve essere acquisita dal contribuente entro 180 giorni.
Step 5. Il contribuente invia l’identificazione scritta dell’indirizzo o della descrizione legale della proprietà sostitutiva al Qualified Intermediary, il giorno 45 dello scambio o prima. Deve essere firmato da tutti coloro che hanno firmato l’accordo di scambio, e può essere inviato via fax, consegnato a mano, o spedito per posta all’Intermediario Qualificato, al venditore della proprietà sostitutiva o al suo agente, o a un avvocato totalmente estraneo. Inviatelo per posta certificata, con ricevuta di ritorno richiesta. Avrete così la prova della ricezione da parte di un’agenzia governativa.
Passo 6. Il contribuente stipula un accordo per l’acquisto della proprietà sostitutiva, includendo di nuovo la clausola di cooperazione. “Il venditore è consapevole che l’intenzione dell’acquirente è di completare uno scambio 1031 attraverso questa transazione e con la presente accetta di cooperare con l’acquirente per realizzare lo stesso, senza costi aggiuntivi o responsabilità per il venditore”. Viene firmato un emendamento che nomina il Qualified Intermediary come acquirente, ma di nuovo l’atto di cessione è dal vero venditore al contribuente.
Passo 7. Quando le condizioni sono soddisfatte e l’escrow è preparato per chiudere e certamente prima del 180° giorno, secondo l’Accordo di Scambio 1031, l’Intermediario Qualificato inoltra i fondi di scambio e i proventi della crescita all’escrow, e la dichiarazione di chiusura riflette l’Intermediario Qualificato come acquirente. Una contabilità finale è inviata dall’Intermediario Qualificato al contribuente, mostrando i fondi che entrano da un deposito a garanzia e escono dall’altro, il tutto senza ricezione costruttiva da parte del contribuente.
Passo 8. Il contribuente deposita il modulo 8824 presso l’IRS quando le tasse sono depositate, e qualsiasi documento simile che il vostro stato particolare richiede.
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