Prima di delineare le regole specifiche dello scambio 1031 in California, introduciamo il concetto base di uno scambio 1031. In una vendita tradizionale di proprietà, un venditore è tenuto a pagare le tasse sulle plusvalenze su qualsiasi guadagno realizzato nella vendita. Un modo per evitare di pagare le imposte sulle plusvalenze è quello di rinviare il pagamento entrando in uno scambio della sezione 1031. Come il nome implica, uno scambio 1031 prevede uno “scambio” di proprietà simili invece di una vendita tradizionale. Se la transazione si qualifica, qualsiasi guadagno realizzato viene differito fino a quando la proprietà sostitutiva viene venduta in un secondo momento. Un malinteso comune è che la proprietà venduta in California deve essere sostituita da una proprietà in California, questo non è vero. Il requisito “like-kind” è molto generale e permette a un Exchangor di acquisire proprietà al di fuori della California se lo desidera.
L’Internal Revenue Service Code stabilisce i requisiti che devono essere soddisfatti affinché una transazione possa beneficiare del trattamento 1031 Exchange. Oltre ai requisiti che si trovano nel codice IRS, gli intermediari qualificati devono seguire le regole aggiuntive stabilite dallo Stato della California per gli scambi in cui la proprietà vecchia o ceduta o la proprietà parcheggiata con il Titolare dello scambio si trova in California.
Come funziona uno scambio 1031 in California? Le regole dello scambio 1031 in California stabiliscono in generale che chiunque faciliti uno scambio a pagamento, mantenga un ufficio nello stato allo scopo di facilitare gli scambi, o pubblicizzi i servizi come facilitatore nello stato, è tenuto a seguire le regole specifiche della California.
Un intermediario qualificato che opera in California deve mantenere un’obbligazione per un importo di 1 milione di dollari, depositare un importo di contanti o titoli o lettere di credito irrevocabili per un importo non inferiore a 1 milione di dollari, o depositare tutti i fondi di scambio in un conto fiduciario qualificato. Chiunque abbia subito danni a causa della violazione da parte di un facilitatore delle regole dello scambio 1031 della California può presentare un reclamo contro l’obbligazione, il conto o il trust.
Inoltre, un Intermediario Qualificato che opera in California deve mantenere una polizza errori e omissioni di non meno di $250.000 o deve depositare contanti, titoli o lettere di credito in un conto designato allo stesso scopo. Infine, un Intermediario Qualificato in California deve agire come un custode per tutti i fondi di scambio e deve investire quei fondi secondo uno standard di investitore prudente.
Il California Franchise Tax Board richiede anche un Intermediario Qualificato, nella maggior parte dei casi, di trattenere un importo pari al tre e un terzo per cento del prezzo di vendita di qualsiasi proprietà della California come contingenza nel caso in cui lo scambio non venga completato.
Provvedimento di clawback
La California ha un requisito di “clawback” per la proprietà californiana venduta in uno scambio 1031 e sostituita con una proprietà sostitutiva fuori dallo stato secondo la California FTB Publication 1100 Irev 2007, sezione F. I non residenti sono tenuti a presentare una dichiarazione dei redditi dei non residenti nell’anno in cui la proprietà sostitutiva viene venduta in una disposizione tassabile.
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