Postet den 23. december 2020
Er du på markedet for at købe eller lease en erhvervsejendom (CRE)? Du vil gerne gøre dig bekendt med et vigtigt, almindeligt begreb: “vanilla shell”.
Hvad er en vaniljeskal?
Det lyder måske som en lækker konfekt, men vaniljeskal henviser til, hvordan en CRE-ejendom leveres til lejeren. Disse ejendomme, som nogle gange også kaldes “white box” eller “warm shells”, har normalt færdige indvendige vægge sammen med andre faciliteter.
– VVS-system, der fungerer (deraf betegnelsen “varm skal”)
– Akustiklofter eller lofter med hårdt låg (gipsvægge)
– Grundlæggende gulvbelægning
– Toiletter
– Belysning
Sikkert har du bemærket ansvarsfraskrivelsen “almindeligvis har” ovenfor. Det er fordi ikke alle udlejere har den samme arbejdsdefinition af vanilje shell. Nogle opregner rum uden gulvbelægning som white box. Andre kan endda udelukke belysning og lofter. Hvad pointen er? Sørg for at arbejde med en erfaren CRE-mægler, der klart vil kommunikere det pågældende rums tilstand og forhandle en fair og rimelig leje eller pris for ejendommen.
Vanilla shell er langt den mest almindelige måde, CRE-ejendomme er opført på.
Men hvad er alternativet til en vanilla shell? Det ville være grå skal-ejendomme.
Hvad er en grå skal?
Grå shell-rum er almindeligvis slet ikke forbedret. De mangler indvendige vægge, lofter, toiletter, gulvbelægning og endda et fungerende HVAC-system, der holder det varmt om vinteren og køligt om sommeren – hvilket også er grunden til, at de kan blive omtalt som “kolde skaller”. Selv om det er dyrere og mere tidskrævende at få en grå skal i funktionsdygtig stand til din virksomheds behov, kan du tilpasse dem til at opfylde eventuelle unikke behov.
En vanilje skal kræver måske kun et lag maling, kontorinventar og computere for at ‘åbne dørene’. Omvendt kræver en forbedring af en grå skal en større investering i både tid og penge. Der skal bygges toiletter, ligesom der skal bygges indvendige vægge. Der skal måske installeres et HVAC-system. Lofterne skal sænkes (medmindre du ønsker det populære synlige look). Belysning skal placeres, samt alt andet, der er nødvendigt for et fuldt fungerende og sikkert arbejdsområde.
Grå skaller er måske bedst egnet til de unikke behov hos de lejere, der betjener sundhedssektoren eller andre virksomheder, der har brug for (eller ønsker) tilpasning fra gulv til loft. Tilpasningsmulighederne betyder, at rummet kan udstyres med et eller 15 badeværelser, hård gulvbelægning eller blødt tæppe, lofter med hårdt låg eller akustiske fliser, indramning til små undersøgelsesrum eller store operationsområder og så videre.
Hvad er fordelene ved en Vanilla Shell?
Selv om grå skaller rummer et imponerende “trick out”-potentiale, er de måske ikke det bedste for de fleste detailhandels- og kontorlejere på grund af de omkostninger og den tid, der kræves for at forbedre dem. På den anden side har vanilla shell-ejendomme et par fordele, der er svære at ignorere for de samme lejere.
– Kort forbedringstid
– Minimale udbygningsomkostninger
Andre overvejelser
Hvor du underskriver på den stiplede linje for en vanilla shell CRE-ejendom, er der et par andre ting, du bør vide. Lejerne kan blive bedt om at hvidt bokse ejendommen, når de forlader den – det vil sige, at de skal bringe den tilbage til sin oprindelige stand. Vanilla shell-ejendomme giver ofte en højere leje end andre leveringsmuligheder. Og endelig, for de white box-rum, der kunne bruge maling eller nye gulve, skal du sørge for at få din CRE-mægler til at forhandle en lejerforbedringsgodtgørelse, der kan udligne eller endda dække alle de omkostninger, der er forbundet med disse nødvendige opgraderinger, før du flytter ind.
Chris Falk er en erfaren, Utah-baseret erhvervsejendomsmægler, der specialiserer sig i og giver vejledning om køb, salg og udlejning. Han har rådgivet nogle af de største organisationer i Utah. Hvis du har brug for hjælp til at navigere i CRE-landskabet, så kontakt ham i dag for at få den repræsentation, der kan hjælpe dig med at finde og sikre den mest passende ejendom til dig og dine forretningsbehov.