Hvad er ejendomsgarantier, og hvordan fungerer det?

Hvordan ved ejendomsinvestorer og långivere virkelig, om en indkomstgivende ejendom er prisen værd… og risikoen?

En ejendom, der er cash flow-positiv i dag, kan hurtigt blive til en pengetruende investering i de kommende år, hvis indkomstfremskrivningerne er for optimistiske, eller hvis køberen bruger for meget gæld til at købe ejendommen.

Underwriting af fast ejendom er en kompleks proces. Det er en af de mindst forståede dele af at kvalificere sig til et lån, men også en af de vigtigste dele at forstå.

I denne artikel ser vi på, hvordan underwriting af fast ejendom fungerer, og hvordan investorer i udlejningsejendomme kan lære at tænke som en långiver for at træffe bedre investeringsvalg.

Hvad er underwriting i fast ejendom?

Underwriting i fast ejendom svarer til forhåndsgodkendelsesprocessen for at få et lån. Nogle gange er underwriting automatiseret – en proces, der er kendt som “desktop underwriting” – og andre gange udføres processen af en “rigtig” person, når en transaktion er mere kompleks eller ikke opfylder Fannie Mae- eller FHA-lånekravene.

Når låneansøgningen og låntagers papirarbejde er indsendt til gennemgang, kan en underwriter bede om mere specifikke oplysninger om låntageren eller ejendommen. Det er en af grundene til, at det nogle gange føles som om, at processen for at få et lån trækker ud og trækker ud.

På en ejendom på 100.000 dollars kan en køber, der bruger en konservativ LTV, sætte 25.000 dollars ned med långiveren, der laver et lån til restbeløbet på 75.000 dollars. Selv om ingen investor bryder sig om at få afslag på et lån, hjælper underwriting købere og långivere med at undgå at placere værdifuld kapital i en ejendom, der måske ikke vil give et godt resultat.

Når de får afslag på et ejendomslån, spørger erfarne investorer altid “Hvorfor?”, inden de henvender sig til en anden långiver. Hvis det potentielle køb ikke klarer sig igennem underwriting, kan det være et rødt flag for, at handlen ikke giver økonomisk mening.

Rollen for en real estate underwriter

En real estate underwriter bestemmer lånets sikkerhed og risikoniveau ved at undersøge køberens legitimationsoplysninger og værdien af investeringen. Hvis risikoniveauet er for højt, kan underwriteren bede om en større udbetaling eller en højere rentesats, så det er den øgede risiko værd at yde lånet.

Gæld og sikkerhedsstillelse er to af de vigtigste parametre, som en underwriter bruger til at godkende eller afvise finansieringen:

• DSCR (debt service coverage ratio) gennemgår forholdet mellem nettodriftsindtægten og det samlede lånebeløb
• Sikkerheden, der sikrer lånet, omfatter låntagers udbetaling og forskellen mellem den vurderede værdi og markedsværdien

Hvordan underwriting af fast ejendom fungerer

Den underwriter er ansvarlig for at besvare to vigtige spørgsmål:

1. Er låntageren en god risiko, som man kan stole på, at han vil betale lånet til tiden og opfylde alle lånebetingelser og -vilkår?
2. Er ejendommen lånebeløbet værd, hvis låntageren misligholder lånet, og ejendommen skal tilbagekøbes af banken og derefter sælges videre?

I sidste ende er underwriter den person, der er ansvarlig for at sikre, at låntagerne kan betale det, de skylder, og om ejendommen er i stand til at generere den forventede indkomst.

Underwritingprocessen kan tage alt fra et par dage til et par uger, afhængigt af hvor kompleks transaktionen er. De grundlæggende trin i underwriting af fast ejendom er:

• Gennemgå låntagers aktiver og passiver for at verificere indkomst og nettoformue
• Vurder låntagers betalingshistorik og track record for at betale forskellige kilder til revolverende og ikke-revolverende kredit til tiden
• Træk kredit score og tjek kredithistorik
• Analyse DTI (gæld-to-income) ratio for låntager
• Vurder ejendommen for at bestemme markedsværdien
• Indfør titel søgning for at lære det nuværende ejerskab og eksistensen af eventuelle pantrettigheder at kende
• Find ud af, om ejendommens placering er udsat for oversvømmelser, orkaner eller tornadoer eller andre naturkatastrofer
• Anmod om yderligere oplysninger fra låntager om nødvendigt

Forstå långiverens perspektiv

Underwritere forstår, at investering i fast ejendom er et spil med tal, hvor fakta er det, der betyder mest. Finansielle målinger og målinger, som en underwriter for fast ejendom gennemgår, omfatter:

1. DSCR (debt service coverage ratio) for at måle den mængde NOI (nettodriftsindtægt), der er nødvendig for at tilbagebetale gældsydelsen.

Underwritere foretrækker normalt en DSCR på 1,25 eller højere. Til sammenligning betyder en gældsbetjeningsdækningsgrad på 1,0, at en ejendom kun genererer tilstrækkelig indkomst til at betale lånet, uden at der er noget tilbage i reserve, efter at de normale driftsudgifter er betalt.

2. NOI beregnes af underwriteren efter gennemgang af den eksisterende resultatopgørelse, proformafremskrivninger og lejernes huslejeregister.

Underwritere vil ofte bruge forskellige variabler såsom en høj lejeromsætning, ingen huslejestigninger eller andre markedsfaktorer til at bestemme effekten på ejendommens nettodriftsindtægt.

3. LTV (loan-to-value ratio) måler lånebeløbet i forhold til ejendommens markedsværdi. I underwriterens øjne har en investor, der foretager en større udbetaling, “mere hud i spillet” og repræsenterer en mindre risiko, fordi LTV er lavere.

For eksempel har en køber, der foretager en udbetaling på 10.000 dollars på en ejendom på 100.000 dollars, en LTV med høj risiko på 90 %. På den anden side sætter en konservativ investor med en LTV på 75 % 25.000 dollars af sine egne penge ind i handlen, hvilket skaber mindre risiko for långiveren.

Andre faktorer, som en ejendomsmægler overvejer, omfatter ejendommens bruttoindkomst og potentialet for værdiforøgelse.

En real estate underwriter ser også på låntagers track record. Erfarne investorer, der køber den samme type ejendom, som de allerede har bevist deres succes med, øger chancerne for at få et lån.

Variabler, der påvirker underwritingprocessen

Og selv om der kan være snesevis af faktorer, der har indflydelse på, om et lån bliver godkendt eller ej, er der fem nøglevariabler, der påvirker underwritingprocessen:

Hovedvækst

Mængden af husleje og den forventede vækst har en direkte indflydelse på alle andre målinger, der bruges til at analysere den økonomiske ydeevne for indkomstgivende ejendomme. Nogle gange “indsætter” nybegyndere ejendomsinvestorer et fast procentvis lejevækstbeløb, men det kan føre til, at man træffer en dårlig investeringsbeslutning.

Nogle markeder er mere sæsonbetonede end andre, så en ejendom med en lejekontrakt, der udløber midt om vinteren, kan tage længere tid om at blive udlejet. På markeder med stærk befolknings- og jobvækst kan væksten i huslejen være meget højere end gennemsnittet på grund af en ubalance mellem udbud og efterspørgsel efter udlejningsejendomme.

Lejlighedsgrad

Lejlighed i udlejningsejendomme skabes på to forskellige måder. For det første er der den tid, det tager at finde en ny lejer, når den gamle lejer forlader lejemålet. For det andet kan tomgang også skyldes udsættelse og den nedetid, der er nødvendig for at foretage reparationer, før ejendommen kan udlejes igen.

Nogle ejendomstyper kan have højere tomgang end andre.

De fleste lejere ser f.eks. et enfamiliehus som den mest ønskværdige ejendomstype at leje, fordi det føles mere som et hjem. Det betyder, at tomgangsraten normalt vil være lavere. Et hus vil dog også være 100 % ledigt mellem lejerne, mens enheder i en ejendom med flere lejere sjældent er ledige på samme tid.

Cash flow Forecast

Gennem en nøjagtig forudsigelse af lejevækst og tomgangsrater kan investorer og underwritere skabe mere pålidelige cash flow-prognoser.

Bruttolejeindtægter eller cash flow er det samlede beløb, som en ejendom vil indbringe, mens nettocash flow eller nettodriftsindtægter er de penge, der er tilbage til at betale driftsudgifter og betjene gæld.

Nettoindtægter er det, der er tilbage til at finansiere nødreparationer, betale skat og sætte penge i banken som overskud. En udlejningsejendom med lille eller ingen nettoindtægt udgør en højere risiko for forsikringsselskabet og investoren, fordi potentialet for negativ cash flow er større.

Potentielt investeringsafkast

Der findes en række forskellige måder at måle investeringsafkastet på, herunder bruttoudbytte, cash-on-cash og IRR (eller annualiseret afkast). Men et af de enkleste mål for afkastet er entry- og exit cap rates.

Den entry – eller “going in” – rate er let at beregne ved at dividere den faktiske nettodriftsindtægt med ejendommens aktuelle markedsværdi: Cap rate = NOI / markedsværdi.

Det er imidlertid langt vanskeligere at forudsige exit cap rate – eller “going out” – cap rate på det tidspunkt, hvor ejendommen sælges. Det skyldes, at der skal laves nøjagtige prognoser for, hvad lejeindtægterne, driftsudgifterne, ejendommens markedsværdi, og hvad cap rates for lignende ejendomme vil være flere år frem i tiden.

En af grundene til, at en underwriter forudser cap rates fremadrettet, er at sammenligne kvaliteten af ejendommens sikkerhedsstillelse med lånesaldoen. En ejendom, der mister værdi over tid, fordi lejen falder, eller fordi driftsudgifterne stiger uforholdsmæssigt meget, udgør en større fremtidig risiko for långiveren end en udlejningsejendom, der genererer et sundt netto cashflow år efter år.

Sluttanker

Underwriting i fast ejendom hjælper långivere og investorer med at undgå at placere kapital i en ejendom, der har en høj risiko for at blive et problem. Ingen investor kan lide at blive afvist til et lån eller blive bedt om at foretage en større udbetaling og acceptere en højere rente og mere restriktive lånebetingelser.

Gennem at forstå, hvordan underwriting af fast ejendom fungerer, kan investorer lære at tænke som en långiver og træffe bedre beslutninger om de udlejningsejendomme, de køber.