A lakástőke a jelzáloghiteles tartozása és az otthon valós piaci értéke közötti különbség. Ez egy olyan potenciális eszköz, amely javíthatja a nyugdíjazási kilátásokat vagy az életmódot, és sok nyugdíjasnak jelentős saját tőkéje van az otthonában. A fordított jelzáloghitel ezt a saját tőkét készpénzre használhatja fel, és a vásárlásra fordított jelzáloghitel lakásvásárlásra is felhasználható.
Ez a lehetőség a vásárlásra fordított lakáscélú jelzáloghitel (HECM) néven ismert.
A fordított jelzáloghitel olyan nyugdíjasoknak kedvezhet, akik nyugdíjas éveikben nem feltétlenül akarnak a családi házban maradni. Költséghatékony módot keresnek arra, hogy csökkentsék lakáskiadásaikat, az élet ezen szakaszához megfelelőbb otthont találjanak, vagy egy nyugdíjas-barátabb helyre költözzenek.
A fordított jelzáloghitel (HECM) meghatározása
A HECM lehetővé teszi az idősebb lakástulajdonosok számára, hogy kölcsönt vegyenek fel elsődleges lakóhelyük tőkéje ellenében. A jogosultsághoz legalább 62 évesnek kell lenniük, és a jelzáloghitel visszafizetése nem szükséges az ingatlan eladásáig, illetve a hitelfelvevő haláláig vagy az otthonból való kiköltözéséig.
A felvehető hitel összege függ a hitelfelvevő és a házastárs életkorától, az aktuális kamatlábaktól, az otthon értékbecslésen alapuló értékétől és a kezdeti jelzálogbiztosítási díj (IMIP) – a hitel egyszeri zárási díjától.
A lakástulajdonosnak történő kifizetés lehet egyösszegű vagy időszakos. Lényegében készpénzben veszik fel az otthonukban lévő tőkét. A hagyományos jelzáloghitellel ellentétben nem kell havonta fizetni, de a kamatok felhalmozódnak, és azokat az eredeti kölcsönösszeggel együtt vissza kell fizetni. A jelzálog akkor válik esedékessé, amikor a házat eladják, a hitelfelvevő meghal, vagy legalább 12 hónapra kiköltözik.
A fordított jelzáloghitel csak FHA által jóváhagyott hitelezőkön keresztül érhető el.
Fordított jelzáloghitel használata lakásvásárlásra
A fordított jelzáloghiteleket általában arra használják, hogy stratégiailag segítsék a nyugdíjasokat, hogy öregedésük során otthonukban maradjanak, és javítsák a pénzforgalmukat. A vásárlásra szánt HECM fix kamatozású, egyösszegű kölcsönt biztosít a hitelfelvevőnek, amelyet egy otthon megvásárlására fordítanak. A fordított jelzáloghitel ugyanúgy zálogjogot képez az ingatlanon, mint egy hagyományos hitel esetében.
A hitelprogramot az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának Szövetségi Lakásügyi Igazgatósága (HUD-FHA) támogatja.
Hitelfelvevői feltételek
A hitelfelvevőknek bizonyos követelményeknek kell megfelelniük ahhoz, hogy jogosultak legyenek a HECM vásárlásra. Az életkori szabályokon kívül a következő feltételeknek is teljesülniük kell:
- A megvásárolt otthonnak a zárást követő 60 napon belül elsődleges lakóhellyé kell válnia.
- Az ingatlanadó, a biztosítás, a HOA-díj vagy bármely más ingatlan fenntartási költségeit továbbra is önnek kell tudnia fizetni.
- A HUD által jóváhagyott tanácsadáson kell részt vennie.
- Nem lehetnek szövetségi adósságkötelezettségei.
Ingatlanra vonatkozó korlátozások
A megvásárolható ingatlanokra is vannak korlátozások. Az otthonnak egylakásos lakóháznak kell lennie. A két-négy egységből álló lakóház is elfogadható, amennyiben Ön az egyik egységet elsődleges lakóhelyként használja. Az FHA által jóváhagyott gyártott házak és társasházak is megfelelnek a követelményeknek.
Szükséges előleg
Jelentős előlegre van szükség, általában sokkal többre, mint amennyit egy hagyományos jelzáloghitel esetén fizetne. Az otthon árának körülbelül a felét kell kifizetnie saját készpénzéből és megtakarításaiból – általában valahol 45% és 62% között.
Az előlegnek zárási költségei is lesznek, és ezek magasabbak lehetnek, mint a más típusú jelzáloghitelekhez kapcsolódó költségek.
Az előleg azonban érkezhet baráti vagy családi ajándék formájában is. A jogosultsághoz nem kell meglévő ingatlant birtokolnia vagy meglévő otthonát eladnia, amennyiben a HECM-en keresztül megvásárolt otthon az elsődleges lakóhelyévé válik.
Törlesztési lehetőségek
Az, hogy miként fizeti vissza a jelzáloghitelt, Öntől függ. Havi részleteket fizethet, ha akar, olyan sokat vagy olyan keveset, amennyit csak akar, vagy nem fizet havonta, és a kölcsön ugyanúgy visszafizetésre kerül, mint egy hagyományos fordított jelzáloghitel esetében – az egyenleg akkor válik esedékessé, amikor Ön meghal, amikor egyébként elhagyja az otthont, vagy ha nem tartja be a jelzálogfeltételeket.
A fordított jelzáloghitel előnyei vásárlásra
Lehetőség van arra, hogy házat vásároljon anélkül, hogy a nyugdíj-megtakarításokat rendszeres havi kifizetésekre fordítaná, mert ott nincs szükség havi kifizetésekre. Ez lehetővé teszi a nyugdíjasok vagy a nyugdíj előtt állók számára, hogy olyan házat vásároljanak, amely esetleg kívánatosabb nyugdíjas helyen van, vagy jobban megfelel a változó igényeiknek anélkül, hogy elveszítenék a teljes nyugdíjas fészekalj vásárlóerejét.
A Federal Housing Administration ezeket a hiteleket visszterhes funkcióval látja el, így Ön vagy örökösei soha nem fognak többet tartozni az otthon értékénél, amikor a HECM esedékessé válik.
A fordított jelzáloghitel hátrányai vásárlásra
A fordított jelzáloghitel egyik legnagyobb hátránya az out-of-pocket költségek. A pénzforgalmi gondokkal küzdő nyugdíjasok előbb-utóbb úgy találhatják, hogy az ingatlanadót, a biztosítást és egyéb kiadásokat nehéz lesz fenntartani.
Egy másik lehetséges kockázat, hogy a felhalmozódó kamatok előbb-utóbb felemésztik a saját tőkét. Minél tovább él és marad az ingatlanban, annál nagyobb az esélye annak, hogy a saját tőkéje drasztikusan csökken vagy akár el is tűnik.
A HECM-programra való jogosultság érdekében egy elismert tanácsadóval való találkozás egyik célja az Ön személyes pénzügyi helyzetének felmérése.
A másik félelem az, hogy az Ön halála után a családja nem lesz képes átvenni az otthont. Ha meg akarnák tartani az ingatlant, akkor azt refinanszírozniuk kellene, vagy más módon kellene visszafizetniük a fordított jelzáloghitelt.