Las Vegas úgy uralta a 2018-as újlakás-értékesítések országos színterét a mesteri tervezésű közösségekben, ahogy több mint egy évtizede nem tette: négyet helyezett el a 21 legjobb között, két ingatlan-tanácsadó cég által közzétett rangsor szerint.
…… Reméljük, hogy tetszik a tartalmunk. Subscribe Today to continue reading this story, and all of our stories.
Noha az összes lakáseladás száma jóval a recesszió előtti szint alatt maradt, és Las Vegas 2018 második felében lelassult, a 2000-es évekbeli nagy recesszió előtti időszak óta ez a legerősebb szereplés a masterplánok csoportjaként.
2018-ban Summerlin a negyedikről a harmadik helyre lépett előre. A nyugati Hendersonban található Inspirada egy helyet esett vissza a kilencedik helyre. A keleti Hendersonban található Cadence a 23. helyről a 19. helyre emelkedett. Az északnyugati völgyben lévő Skye Canyon az 50. helyről a 21. helyre ugrott.
Az RCLCO történelmi számai szerint 2007 óta, a nagy recesszió előtt, amikor a Mountain’s Edge az első, a Providence az ötödik és a Summerlin a nyolcadik helyen állt, ez Dél-Nevada legdominánsabb szereplése az országos mestertervek rangsorában. A John Burns Real Estate Consulting is szolgáltatott rangsorokat.
2004-ben – az egyik legdominánsabb, amit a Las Vegas-i építők valaha is elértek az országos rangsorban – a Southern Highlands a negyedik, a Summerlin az ötödik, a North Las Vegas-i Aliante pedig a hatodik helyen állt. A Sun City Anthem a nyolcadik volt.
A Home Builders Research szerint az új házak eladásai 2018-ban erősek voltak Las Vegasban, november végéig 15,5 százalékkal nőttek.
A Summerlinben még erősebbek voltak, 1318 eladással, ami 25 százalékkal több a 2017-es 1052-nél, az ingatlancégek szerint, amelyek az adatokat a masterplan-fejlesztőktől kapják.
Az Inspirada kivétel volt a maga 717 eladásával, ami 14 százalékkal kevesebb, mint a 2017-es 837.
Cadence 5 százalékkal, 456-ról 481-re nőtt, míg a Skye Canyon a legnagyobb százalékos növekedést könyvelhette el a top 50-ben szereplő master planek közül, 52 százalékkal, 315-ről 478-ra erősödve. Két eladásra volt attól, hogy bekerüljön a top 20-ba.
Las Vegas mindig is olyan város volt, amely felkarolta a mesterterveket Ken Perlman, a John Burns Consulting igazgatója szerint, aki a dél-nevadai piacot követi. Hozzátette, hogy a visszaesés idején sok fejlesztés, beleértve a mesterterveket is, leállt, mert a piac kihívást jelentett.
“Ez azt mutatja, hogy a Las Vegas-i piac visszatért és talpra állt” – mondta Perlman. “Ez azt mutatja, hogy Las Vegas már nem csak egy olyan közösség, ahol az építők házakat raknak a földbe, és a lakásvásárlók megveszik őket. Ez azt mutatja, hogy Las Vegas a kifinomult fejlesztők közössége, akik megértik, hogy mit akarnak a fogyasztók, és sok időt és gondolkodást fordítanak ezek megvalósítására. Las Vegas már nem csak egy másodrangú piac, ahová az emberek a megfizethetőség miatt mennek … ez egy olyan piac, ahová az emberek az életstílus és az otthonok minősége miatt akarnak menni. A fejlesztők felismerik, hogy közösséget kell létrehozni ahhoz, hogy el lehessen adni a házakat.”
A Las Vegas négy mesteri tervezésű közössége után a top 21-ben a kaliforniai Orange County három, Phoenix három, Houston pedig két közösséggel rendelkezik. Floridában öt van, de ezek szétszóródtak az államban. A floridai The Villages az első helyen áll az országban 2134 eladással, ami 4 százalékos csökkenés 2017-hez képest.
Texas, Florida és Kalifornia adja az 50 legkelendőbb közösség összes eladásának 68 százalékát, a többi államban az összes eladás aránya körülbelül 32 százalékon maradt 2017 óta az RCLCO szerint.
Florida továbbra is uralja a lista első öt helyét, a The Villages, Lakewood Ranch és West Villages az első, a második és az ötödik helyen áll. A sarasotai Lakewood Ranch 1482 eladást bonyolított le, mintegy 164-el többet, mint Summerlin.
“Négyet a top 21-ben tudni, hihetetlen teljesítmény” – mondta Perlman. “Ez azt mutatja, hogy a fejlesztők igazán nagyszerű, mesteri tervezésű közösségeket tudtak létrehozni. Átgondolták a terméket, amit ma építenek, és megadják az embereknek azt, amit az egészség, a wellness, a társadalmi érintkezés és a hozzáférés terén szeretnének.”
Perlman szerint a Summerlin “a Las Vegas-i otthonok csúcsát jelenti”, és mindent tartalmaz, amit a vásárlók egy mestertervben keresnek: családok számára készült induló otthonokat, leköltözhető termékeket, hozzáférést a szolgáltatásokhoz és a közösségi találkozóhelyekhez. Summerlin belvárosa az élelmiszeripar, a kiskereskedelem és a szórakozás epicentrumává fejlődött, mondta. Hozzátette: “Ha megnézzük, hogy ma mit akarnak a mestertervezett közösségek vásárlói, akkor interaktív tereket, közösségi tereket, étkezést és szórakozást” – mondta Perlman. “Summerlin mindezt pikk-pakk megvalósítja. Jó volt látni, mivé vált Summerlin. (Nemcsak Las Vegasban, hanem az egész országban is ez az egyik legjobb masterplan. Ez az egyik olyan főterv, amelyet az emberek országos szinten ismernek és elismerik.”
Perlman szerint az Inspirada “ebből is sokat tesz”, és ez azt mutatja, hogy a családok kényelmet és nagyszerű elhelyezkedést akarnak. Nagyszerű parkok, termelői piac, jógaórák, egészség és wellness – mondta.”
“Ugyanaz a téma a közösségi interakció, az egészség, a wellness és a szocializáció” – mondta Perlman. “Summerlin ezt csinálja. Az Inspirada is ezt csinálja. A Cadence is ezt csinálja. A Skye Canyon is ezt csinálja. Ez az egyik oka annak, hogy sikeresek voltak.”
Az RCLCO jelentésében azt mondta, hogy az új lakások értékesítése Las Vegasban “kivételesen jól teljesített”, mivel a területen nincs utánpótlás. Jelentős áremelkedésre hivatkozott, novemberben már az ötödik egymást követő hónapban regisztráltak kétszámjegyű áremelkedést az előző évhez képest.
Gregg Logan, az RCLCO ügyvezető igazgatója szerint Las Vegas négy helyezése a 21 legjobb között lenyűgöző, bár az év második felében lelassult.
Summerlin megőrizte harmadik helyét az év közepi rangsorhoz képest, de 226-tal kevesebbet értékesített, mint az első félévben. Az Inspirada egy helyet esett vissza a kilencedik helyre, 233-al kevesebb eladással a második félévben. A Cadence az első félévi 12. helyről 187-el kevesebb eladással esett vissza a második félévben. A Skye Canyon az első félévi 17. helyről esett vissza, 90-el kevesebb eladással a második félévben, az RCLCO számai szerint.
“Mindannyian aggódtunk egy kicsit, és a piac a nyár folyamán a lehűlés jeleit mutatta” – mondta Logan. “Ez azt mondja nekünk, hogy még ha a piac egy kicsit mérséklődött is, a mestertervezett közösségeket még mindig kívánatosabb helynek tekintik. Úgy gondolom, hogy mindig még inkább a minőség felé menekülünk. Nem vagyunk hanyatlásban, de ahogy a piac lelassult, úgy tűnik, hogy a mesteri tervezésű közösségek ezt sokkal kevésbé tapasztalták. A vásárlóikat a szép házak mellett a szabadidős és szociális szolgáltatások is vonzzák.”
Logan szerint Las Vegasban a megfizethetőség miatt aggódnak, bár a fogyasztók hajlandóak prémiumot fizetni azért, hogy a kényelemért egy mestertervben legyenek. Úgy tűnik, hogy néhány más országos piacnak, még inkább, mint Las Vegasnak, nagyobb problémája van a megfizethetőséggel a növekvő kamatlábak és az emelkedő lakásárak miatt, mondta.
“A vegasi mestertervek nem olcsóak, de jó értéket nyújtanak, és a fogyasztó látja ezt az ár-érték arányt” – mondta Logan. “Az építők jó munkát végeznek a szegmentációs stratégiával, ahol a lakásvásárlók egy sorának kínálnak terméket, és nem csak a felső kategóriásaknak.”
Logan elmondta, hogy 2019-re a 2018-as évhez hasonlóan számít, és nem számít drámai lassulásra. Az árak kúsznak felfelé, de a fogyasztói bizalom Las Vegasban jó, mondta.
“A közösségek ugyanolyan jól fognak teljesíteni, mint a jó (időkben), de nehéz lesz drámaian meghaladni azt, ami 2018-ban történt” – mondta Logan. “Valószínű, hogy közel a 2018-as ütemet fogják tartani.”
Perlman azt mondta, hogy optimista azzal kapcsolatban, hogy hova fognak eljutni a lakáseladások, de a kamatlábak emelkedésének lehetősége és a megfizethetőséggel kapcsolatos aggodalmak tényezők.
“Azt prognosztizáljuk, hogy az új lakások értékesítése meglehetősen lapos marad, és egy kis árnövekedést fogunk látni” – mondta Perlman.
“A foglalkoztatás növekedésének üteme egy kicsit lelassulhat, mert nehéz a gazdaságot ugyanolyan ütemben növelni, ha mindenkinek van munkája. A legnagyobb dolog Las Vegas számára az, ami az ország számos piacára jellemző. A legnagyobb kulcs Las Vegas számára a megfizethetőség. A túlkínálat nagyon kevés kockázatot jelent. Nincs túl sok készlet. A kereslet még mindig elég jó, de a kihívást a megfizethetőség jelenti.”
A Burns megfizethetőségi index szerint Las Vegas a 10-ből 8,6 ponton áll, és a lakásárak emelkednek, mondta Perlman. A legnagyobb kihívás Las Vegas számára az, hogy továbbra is nagyszerű otthonokat termeljen olyan árakon, amelyeket az emberek megengedhetnek maguknak.
A megfizethetőség megteremtésének egyik módja a különböző termékek építése: kisebb házak, nagyobb sűrűségű házak, beltéri és kültéri terekkel rendelkező termékek – mondta Perlman. És ami segít a vásárlóknak ellensúlyozni egy kisebb házat, egy nagyobb sűrűségű házat vagy egy kisebb telket, az a közösséggel való interakció képessége és a nagyszerű közösségi tér, mondta.
“Ezért megy olyan jól a Summerlin, az Inspirada, a Cadence és a Skye Canyon” – mondta Perlman. “Vannak építők, akik nagyszerű, nagyobb sűrűségű terméket építenek Las Vegasban, amelyek jól néznek ki, elérhetőbb árúak, és mindezt ezeknek a mesterterveknek a konstrukcióin belül teszik, ahol a vásárlók azt mondják, hogy rendben vannak egy kis kis házzal. ‘Még mindig megvan az az ár, amit megengedhetek magamnak, és mindezek a menő kényelmi szolgáltatások, amelyek ehhez kapcsolódnak ebben a nagyszerű közösségben. Ez az a kompromisszum, amit a vevők hajlandóak megtenni.”
Las Vegas felkészült arra, hogy kezelni tudja, ami jön, mondta Perlman. Ha helyi és országos szinten nézzük, két nagy vásárlói profil jön a csővezetéken keresztül: a fiatal vásárló, aki első otthont vásárol, és a leköltöző, aktív felnőtt, aki életstílust keres, mondta.
“Ha arra gondolunk, hogy milyen közösségek vannak kialakítva, hogy megragadják ezeket a vásárlókat, nincs jobb hely, mint Las Vegas ezeknek a vásárlóknak” – mondta Perlman. “Ha megnézzük, milyen termékeket építenek az aktív felnőtt vásárlók számára, nagyon tetszik, amit a Toll Brothers a Regency at Summerlinben csinál. Izgatottan várom, hogy lássam, hogyan fejlődik Shea a Trilogyban. Las Vegas most kezdi megnézni a leköltöző vásárlók új generációját. Ugyanakkor az első alkalommal vásárlóknak, akik életstílust, társadalmi érintkezést és megfizethető árakat keresnek, ezeknek a vásárlóknak is vannak lehetőségeik. Inspirada, Cadence, Skye Canyon és még Summerlin egyes részei is olyan termékekkel rendelkeznek, amelyek tökéletesen megfelelnek ezeknek a vásárlóknak.”