Hogyan tudják az ingatlanbefektetők és a hitelezők valójában, hogy egy jövedelemtermelő ingatlan megéri-e az árát… és a kockázatot?
Egy ma pénzforgalmilag pozitív ingatlan a következő években gyorsan pénzveszteséget okozó befektetéssé válhat, ha a bevételi előrejelzések túlságosan optimisták, vagy ha a vevő túl sok adósságot vesz fel az ingatlan megvásárlásához.
Az ingatlanok átminősítése összetett folyamat. Ez az egyik legkevésbé értett része a hitelfelvételnek, de egyben az egyik legfontosabb is.
Ebben a cikkben megnézzük, hogyan működik az ingatlanok átírása, és hogyan tanulhatnak meg a bérbeadói befektetők hitelezőként gondolkodni, hogy jobb befektetési döntéseket hozzanak.
Mi az átírás az ingatlanoknál?
Az átírás az ingatlanoknál hasonló a hitelfelvétel előzetes jóváhagyási folyamatához. Néha az átvilágítás automatizált – ez az úgynevezett “asztali átvilágítás” -, máskor pedig egy “valódi” személy végzi a folyamatot, ha egy ügylet összetettebb, vagy nem felel meg a Fannie Mae vagy az FHA hitelkövetelményeinek.
Amikor a hitelkérelmet és a hitelfelvevő papírmunkáját benyújtják felülvizsgálatra, az átvilágító kérhet részletesebb információkat a hitelfelvevőről vagy az ingatlanról. Ez az egyik oka annak, hogy néha úgy érzi, mintha a hitelfelvételi folyamat egyre hosszabbra nyúlna.
Egy 100 000 dolláros ingatlanra egy konzervatív LTV-t használó vevő 25 000 dollárt tehet le, és a hitelező 75 000 dolláros kölcsönt nyújt a fennmaradó összegre. Bár egyetlen befektető sem szereti, ha elutasítják a hitelfelvételt, az átvállalás segít a vevőknek és a hitelezőknek abban, hogy elkerüljék, hogy értékes tőkét helyezzenek egy olyan ingatlanba, amely esetleg alulteljesíthet.
Ha elutasítják az ingatlanhitelt, a tapasztalt befektetők mindig megkérdezik: “Miért?”, mielőtt egy másik hitelezőhöz fordulnának. Ha a potenciális vásárlás nem jut át az átvilágításon, az piros zászló lehet, hogy az üzletnek nincs jó pénzügyi értelme.
Az ingatlanbiztosító szerepe
Az ingatlanbiztosító a vevő hitelképességének és a befektetés értékének kutatásával határozza meg a hitel biztonságát és kockázati szintjét. Ha a kockázati szint túl magas, az underwriter nagyobb előleget vagy magasabb kamatlábat kérhet, hogy a kölcsön nyújtása megérje a megnövekedett kockázatot.
A tartozás és a biztosíték a két fő mérőszám, amelyet az underwriter a finanszírozás jóváhagyásához vagy elutasításához használ:
- A DSCR (adósságszolgálati fedezeti arány) a nettó működési bevétel és a teljes hitelösszeg viszonyát vizsgálja
- A hitelt biztosító biztosítékok közé tartozik a hitelfelvevő foglalója és a becsült érték és a piaci érték közötti különbség
Hogyan működik az ingatlanok kockázatvállalása
Az underwriter feladata két fontos kérdés megválaszolása:
- A hitelfelvevő jó kockázatot jelent, akire rá lehet bízni, hogy időben teljesíti a hitel törlesztőrészleteit, és teljesíti a hitel összes feltételét?
- Az ingatlan megéri a hitel összegét, ha a hitelfelvevő nem fizet, és az ingatlant a banknak vissza kell vennie, majd újra kell értékesítenie?
A nap végén a hitelbiztosító a felelős azért, hogy a hitelfelvevő képes-e fizetni a tartozását, és hogy az ingatlan képes-e a várt jövedelmet generálni.
A hitelbiztosítási folyamat néhány naptól néhány hétig is eltarthat, attól függően, hogy mennyire összetett az ügylet. Az ingatlanok átvállalásának alapvető lépései a következők:
- A hitelfelvevő eszközeinek és kötelezettségeinek áttekintése a jövedelem és a nettó vagyon ellenőrzése érdekében
- A hitelfelvevő fizetési előzményeinek és a különböző rulírozó és nem rulírozó hitelforrások időben történő kifizetésének figyelembe vétele
- Hívja ki a hitelpontszámot és ellenőrizze a hiteltörténetet
- Analizálja a DTI-t (adósság-kockázati tényezőt)jövedelemhez viszonyított) arányát
- Felméri az ingatlant a piaci érték meghatározásához
- Megállapítja, hogy az ingatlan helye árvízveszélyes-e
- A jelenlegi tulajdonviszonyokat és az esetleges zálogjogok meglétét megismeri
- Meghatározza, hogy az ingatlan helye árvízveszélyes-e vagy sem, hurrikán, tornádó vagy más természeti katasztrófa
- Szükség esetén további információkat kér a hitelfelvevőtől
A hitelező nézőpontjának megértése
A hitelezők megértik, hogy az ingatlanbefektetés egy számjáték, ahol a tények számítanak a legtöbbet. A pénzügyi mérőszámok és mérések, amelyeket az ingatlanbiztosítók felülvizsgálnak, a következők:
1. DSCR (adósságszolgálati fedezeti arány) az adósságszolgálat visszafizetéséhez szükséges NOI (nettó működési bevétel) összegének mérésére.
Az értékbecslők általában az 1,25-ös vagy annál magasabb DSCR értéket részesítik előnyben. Összehasonlításképpen, az 1,0-ás adósságszolgálati fedezeti arány azt jelenti, hogy az ingatlan csak annyi bevételt termel, amennyi elegendő a hitel kifizetéséhez, és a szokásos működési költségek kifizetése után semmi sem marad tartalékban.
2. A NOI-t az ajánlatkérő a meglévő eredménykimutatás, a proforma előrejelzések és a bérlői bérleti díjtáblázat áttekintése után számítja ki.
Az értékbecslők gyakran különböző változókat használnak, mint például a magas bérlői fluktuáció, a bérleti díj emelésének hiánya vagy más piaci tényezők, hogy meghatározzák az ingatlan nettó működési bevételére gyakorolt hatást.
3. Az LTV (loan-to-value ratio) a hitel összegét méri az ingatlan piaci értékéhez képest. Az ajánlatkérő szemében az a befektető, aki nagyobb összegű előleget fizet, “jobban benne van a játékban”, és kisebb kockázatot jelent, mivel az LTV alacsonyabb.
Egy 100 000 dolláros ingatlanra 10 000 dolláros előleget befizető vevő például 90%-os LTV-vel rendelkezik, ami magas kockázatot jelent. Ezzel szemben egy konzervatív befektető 75%-os LTV-vel 25 000 dollárt tesz saját pénzéből az üzletbe, ami kisebb kockázatot jelent a hitelező számára.
Az ingatlanbiztosító által figyelembe vett további tényezők közé tartozik az ingatlan bruttó jövedelme és az értéknövelés lehetősége.
Az ingatlanbiztosító a hitelfelvevő múltját is megvizsgálja. Azok a tapasztalt befektetők, akik ugyanazt az ingatlantípust vásárolják, amellyel már bizonyították sikerüket, növelik a hitelfelvétel esélyeit.
Az átvállalási folyamatot befolyásoló változók
Bár több tucatnyi tényező befolyásolhatja, hogy egy hitelt jóváhagynak-e vagy sem, öt kulcsfontosságú változó befolyásolja az átvállalási folyamatot:
Bérleti díj növekedése
A bérleti díj összege és az előrejelzett növekedés közvetlen hatással van a jövedelemtermelő ingatlanok pénzügyi teljesítményének elemzéséhez használt összes többi mérőszámra. Néha a kezdő ingatlanbefektetők “bedugnak” egy fix százalékos bérleti díjnövekedési összeget, de ez rossz befektetési döntéshez vezethet.
Egyes piacok szezonálisabbak, mint mások, így egy olyan ingatlan, amelynek bérleti szerződése a tél közepén jár le, hosszabb ideig tarthat a bérbeadás. Azokon a piacokon, ahol a népesség és a munkahelyek száma erőteljesen növekszik, a bérleti díjak növekedése az átlagosnál jóval magasabb lehet, mivel a bérlakások iránti kereslet és kínálat között egyensúlyhiány van.
Ürbérleti ráta
A bérlakások üresedése kétféle módon jön létre. Először is, ott van az az idő, amíg új bérlőt találnak, amikor a régi távozik. Másodszor, az üresedést okozhatja a kilakoltatás és a javítások elvégzéséhez szükséges állásidő is, mielőtt az ingatlan újra bérbe adható lenne.
Egyes ingatlantípusoknál magasabb lehet az üresedés, mint másoknál.
A legtöbb bérlő például az egylakásos házat tartja a legkívánatosabb ingatlantípusnak a bérléshez, mert az jobban hasonlít az otthonához. Ez azt jelenti, hogy az üresedési arányok általában alacsonyabbak. Egy ház azonban a bérlők között is 100%-ban üresen áll, míg egy több bérlővel rendelkező ingatlan egységei ritkán állnak üresen egyszerre.
Cash flow Forecast
A bérleti díjak növekedésének és az üresedési arányoknak a pontos előrejelzésével a befektetők és a biztosítók megbízhatóbb cash flow előrejelzéseket készíthetnek.
A bruttó bérleti díjbevétel vagy cash flow az ingatlan összes bevétele, míg a nettó cash flow vagy nettó működési bevétel az a pénz, amely a működési költségek kifizetésére és az adósságszolgálatra marad.
A nettó bevétel az, ami megmarad a vészhelyzeti javítások finanszírozására, az adófizetésre és a bankba nyereségként betett pénzre. A kevés vagy semmilyen nettó jövedelemmel rendelkező bérlemény nagyobb kockázatot jelent a kockázatvállaló és a befektető számára, mivel nagyobb a negatív cash flow lehetősége.
Potenciális megtérülés
A befektetés megtérülését többféleképpen lehet mérni, többek között a bruttó hozammal, a készpénzaránnyal és az IRR-rel (vagy évesített megtérülési rátával). A megtérülés egyik legegyszerűbb mérőszámai azonban a belépési és kilépési cap rate.
A belépési – vagy “belépési” – rate könnyen kiszámítható, ha a tényleges nettó működési jövedelmet elosztjuk az ingatlan aktuális piaci értékével:
A kilépési tőkekamatlábat – vagy a “kilépési” tőkekamatlábat – azonban az ingatlan eladásakor sokkal nehezebb megjósolni. Ennek oka, hogy pontos előrejelzéseket kell készíteni arról, hogy a bérleti díjbevétel, az üzemeltetési költségek, az ingatlan piaci értéke és a hasonló ingatlanok tőkekamatlábai milyenek lesznek néhány év múlva.
Az egyik ok, amiért a kockázatvállaló előrejelzi a tőkekamatlábakat a jövőre nézve, az az ingatlanfedezet minőségének és a hitelegyenlegnek az összehasonlítása. Egy olyan ingatlan, amely idővel veszít értékéből, mert a bérleti díjak csökkennek, vagy mert a működési költségek aránytalanul megnövekednek, nagyobb jövőbeli kockázatot jelent a hitelező számára, mint egy olyan bérlemény, amely évről évre egészséges nettó cash flow-t termel.
Végső gondolatok
Az ingatlanpiaci kockázatelemzés segít a hitelezőknek és a befektetőknek elkerülni, hogy olyan ingatlanba fektessenek tőkét, amelynek nagy a kockázata, hogy problémássá válik. Egyetlen befektető sem szereti, ha elutasítják a hitelfelvételt, vagy nagyobb előleget kérnek tőle, és magasabb kamatlábat és szigorúbb hitelfeltételeket fogadnak el.
Azáltal, hogy megértik, hogyan működik az ingatlanok átvilágítása, a befektetők megtanulhatnak hitelezőként gondolkodni, és jobb döntéseket hozhatnak az általuk vásárolt bérleményről.