Közzétéve: 2020. december 23.
Kereskedelmi ingatlan (CRE) ingatlan vásárlását vagy bérlését tervezi? Akkor érdemes megismerkednie egy fontos, elterjedt kifejezéssel: “vanília héj”.
Mi az a vaníliahéj?
Ez úgy hangozhat, mint egy finom édesség, de a vaníliahéj arra utal, hogy egy CRE ingatlan hogyan kerül a bérlőhöz. Ezek az ingatlanok, amelyeket néha “fehér dobozként” vagy “meleg héjaként” is emlegetnek, általában kész belső falakkal és egyéb kényelmi szolgáltatásokkal rendelkeznek.
– Működő HVAC-rendszer (innen a meleg héj elnevezés)
– Akusztikus vagy keményfedeles (gipszkarton) álmennyezetek
– Alap padlózat
– Mosdók
– Világítás
Naná, hogy észrevette a fenti “általában jellemző” kitételt. Ez azért van, mert nem minden bérbeadónak ugyanaz a munkameghatározása a vaníliahéjra. Néhányan a padlóburkolat nélküli tereket fehér dobozként sorolják fel. Mások akár a világítást és a mennyezetet is kizárhatják. A lényeg? Győződjön meg róla, hogy tapasztalt CRE-brókerrel dolgozik, aki egyértelműen közli a kérdéses helyiség állapotát, és tisztességes és ésszerű bérleti díjról vagy árról tárgyal az ingatlanért.
A vanília héj messze a leggyakoribb módja a CRE-ingatlanok listázásának.
De mi az alternatívája a vanília héjnak? Ez lenne a szürke héj ingatlanok.
Mi az a szürke héj?
A szürke héj terek általában egyáltalán nem javítottak. Hiányoznak a belső falak, mennyezetek, mellékhelyiségek, padlóburkolat és még egy működő HVAC-rendszer is, amely télen melegen, nyáron pedig hűvösen tartja – ezért is nevezhetjük ezeket “hideg héjaknak”. Bár költségesebb és időigényesebb egy szürke burkolatot az Ön üzleti igényeinek megfelelően működőképes állapotba hozni, ezeket az egyedi igényeknek megfelelően testre lehet szabni.
A vaníliahéjnak talán csak egy festékrétegre, irodai berendezési tárgyakra és számítógépekre van szüksége ahhoz, hogy “kinyissa az ajtókat”. Ezzel szemben egy szürke héj javítása több befektetést igényel mind időben, mind pénzben. A mellékhelyiségeket meg kell építeni, akárcsak a belső falakat. Lehet, hogy HVAC-rendszert kell telepíteni. A mennyezeteket le kell bontani (hacsak nem akarja a népszerű, szabadon hagyott megjelenést). Világítást kell elhelyezni, valamint minden mást is, ami egy teljesen működő és biztonságos munkaterülethez szükséges.
A szürke héjak leginkább azoknak a bérlőknek az egyedi igényeihez illeszkedhetnek, akik az egészségügyi ágazatot vagy más, padlótól a mennyezetig terjedő testreszabást igénylő (vagy arra vágyó) vállalkozásokat szolgálnak ki. A testreszabhatóság azt jelenti, hogy a helyiségek felszerelhetők egy vagy 15 fürdőszobával, kemény padlóburkolattal vagy puha szőnyeggel, kemény fedéllel vagy akusztikus csempe mennyezettel, kis vizsgálóhelyiségek vagy nagy műtéti területek keretezésével és így tovább.
Melyek a Vanília héj előnyei?
Míg a szürke héjak lenyűgöző “trükközési” potenciált rejtenek magukban, a legtöbb kiskereskedelmi és irodabérlő számára nem biztos, hogy ezek a legjobbak, a javításukhoz szükséges költségek és idő miatt. Másfelől a vanília héj ingatlanok ugyanezen bérlők számára néhány nehezen elhanyagolható előnnyel járnak.
– Rövid fejlesztési idő
– Minimális kiépítési költség
Más megfontolások
Mielőtt aláírná a vanília héj CRE ingatlanra vonatkozó szerződést, van még néhány dolog, amit tudnia kell. A bérlőtől megkövetelhető, hogy távozáskor az ingatlant white boxolja, azaz eredeti állapotába állítsa vissza. A vanilla shell ingatlanok gyakran magasabb bérleti díjat érnek el, mint más átadási lehetőségek. És végül, azoknál a fehér dobozos tereknél, amelyekre ráférne a festés vagy az új padlóburkolat, győződjön meg róla, hogy a CRE-brókerrel olyan bérlői fejlesztési támogatásról tárgyal, amely kompenzálhatja, vagy akár fedezheti is az ezekkel a szükséges fejlesztésekkel kapcsolatos összes költséget, mielőtt beköltözik.
Chris Falk tapasztalt, Utah állambeli kereskedelmi ingatlanbróker, aki a felvásárlásokra, elidegenítésekre és bérbeadásra specializálódott, és iránymutatást nyújt. Utah állam néhány legnagyobb szervezetének adott tanácsot. Ha segítségre van szüksége a CRE-térségben való eligazodásban, forduljon hozzá még ma, hogy olyan képviseletet kapjon, amely segíthet megtalálni és biztosítani az Ön és üzleti igényei számára legmegfelelőbb ingatlant.