Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Preliminary Lien Notices
“Prelims” should always be given (usually necessary for perfecting lien, bond and stop notice claims) Send within twenty (20) days of first day materials/labor provided (“20-day notices/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C))) Meg kell küldeni a tulajdonosnak, az építési hitelezőnek és “annak a személynek, akivel szerződést kötött” (A.R.S. § 33-992.01(B)). Küldhető később is, mint az anyagok/munka elvégzésének első napját követő 20 nap, de az előzetes vizsgálat csak az előzetes vizsgálatot megelőző 20 napon belül elvégzett anyagokat/munkát foglalja magában (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mechanics’/Materialmen’s Lien’s Claims
A “befejezést” vagy a “befejezésről szóló értesítés” rögzítését követő törvényes határidőn belül be kell jegyezni a munka helyszínéül szolgáló megye nyilvántartó hivatalában. (A.R.S. § 33-993) “Befejezés” alatt a végső ellenőrzést és az engedélyt kiadó kormányzati szerv írásbeli végső elfogadását követő harminc (30) napot, vagy a munkavégzés 60 egymást követő napra történő beszüntetését kell érteni. (A.R.S. § 33-993(C))
- Ha a befejezésről szóló értesítés nem kerül rögzítésre és kézbesítésre, a zálogjog jogosultjának a projekt “befejezésének” (nem feltétlenül a jogosult szerződésének teljesítése) időpontjától számított százhúsz (120) nap áll rendelkezésére, hogy zálogjogkövetelését rögzítse. Ökölszabály: A zálogjogot igénylőnek a használatbavételi igazolás kiállításának napjától számítva 150 napja van a zálogjog bejegyzésére (30 nap a “teljesítésre” plusz 120 nap). (A.R.S. § 33-993(A))
- Ha a befejezésről szóló értesítést rögzítették és kézbesítették, a zálogjogosultnak ezt követően hatvan (60) napja van arra, hogy zálogjogi igényét rögzítse abban a megyében, ahol az ingatlan található. (A.R.S. § 33-993(A))
Lien Claim Foreclosure Lawsuit
A zálogjogi igényt a zálogjogi igény rögzítésétől számított hat hónapon belül kell benyújtani. (A.R.S. § 33-998) A kereset függőben tartásáról szóló értesítést (más néven “lis pendens”) a zálogjogot kizáró per benyújtásától számított öt napon belül kell rögzíteni. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Ha nem nyújtják be időben a keresetet vagy nem rögzítik időben a perfüggőséget, az általában végzetes a zálogjogi igényt kizáró perre nézve.
Stop Notices – (Nem vonatkozik az állami projektekre vagy a saját tulajdonú lakásokra)
A zálogjog bejegyzésére jogosult szállítók és alvállalkozók személyesen vagy ajánlott levélben kézbesíthetnek stop notice-t a tulajdonosnak vagy az építési hitelezőnek. A zálogjog bejegyzésére jogosult fővállalkozó nem kézbesítheti a tulajdonosnak, de kézbesítheti a hitelezőnek. (A.R.S. 33-1054, 1055(A), 1056(A) §§) “A bejegyzésre nyitva álló határidő lejárta előtt” kell kézbesíteni. (A.R.S. § 33-1056(B)(2))) Ökölszabály: Ha képes a zálogjog bejegyzésére, akkor képes a stop notice kézbesítésére is.
Stop Notice Lawsuit
A per a stop notice kézbesítésétől számított tíz nap elteltével bármikor benyújtható – még a projekt befejezése előtt is -, de nem nyújtható be később, mint a zálogjog bejegyzésére nyitva álló határidő lejárta után három hónappal. (A.R.S. § 33-1063(A)) A stop notice követelés érvényesítésére irányuló kereset “indításáról szóló értesítést” a kezdetet követő öt napon belül kell megküldeni a stop notice címzettjeinek. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Public Project Payment Bonds (szövetségi Miller Act nagyon hasonló, de nem követeli meg az előzetes értesítést)
Ha nincs közvetlen szerződésben a fővállalkozóval, 20 napos előzetes értesítést kell kézbesíteni (jelentős különbség a Miller Act-től). (ARS 34-223(A)) Ha nem áll közvetlen szerződésben a fővállalkozóval, a fővállalkozónak az utolsó anyag/munkaidő rendelkezésre bocsátásától számított kilencven (90) napon belül kell kézhez kapnia a garanciaigényt bejelentő levelet. Ökölszabály: A 90 nap a szerződés szerinti munka/anyagellátás utolsó napjától kezdődik, nem feltétlenül a számla kiállításának napjától, és a jótállási/szüneteltetési munkák és a kamat/finanszírozási költségek általában nem hosszabbítják meg az időt. (ARS 34-223(A)) Az óvadékra vonatkozó felszólító levélben “lényeges pontossággal” meg kell adni a követelt összeget és annak a félnek a nevét, akinek az anyagot/munkát szolgáltatták, valamint jelezni kell, hogy az igénylő az óvadék megbízójától kéri a kifizetést. Ha ismert, hivatkozzon a kötvényszámra. Ha közvetlen szerződésben áll a fővállalkozóval, sem 20 napos előzetes, sem “90 napos levél” nem szükséges, de mindkettő ajánlott. (ARS 34-223(A)) Gyakorlati tipp: A 90 napos levelet csak a fővállalkozónak kell megkapnia, de a kezes, a tulajdonos, a hitelező, az alvállalkozó és más érdekelt felek másolása a kifizetés korábbi megtörténtét eredményezheti.
Középprojektek fizetési kötelezvényével kapcsolatos per
Arizonai és szövetségi közprojektek esetében a per a 90. napot követően – de legkésőbb egy éven belül – az utolsó, a szerződés teljesítése érdekében a projekthez biztosított anyagok/munka elvégzésének időpontjától számítva nyújtható be. (ARS 34-223(B)) A tisztán javítási munkák nem hosszabbíthatják meg ezt a határidőt.
Magánprojektek fizetési kötvénykövetelései
Kérje a kötvény másolatát, kövesse a kötvényben meghatározott hirdetményi és követelési követelményeket, és pereljen a kötvényben meghatározott határidőn belül. Az arizonai törvény vitathatóan megköveteli, hogy a magánfizetési kötvények ne legyenek szigorúbbak, mint a közprojektekre vonatkozó fizetési kötvények. (ARS 33-1003(B)) Azonban az elővigyázatosság jegyében járjon el, és tartsa be a kötvényben meghatározott értesítési, követelési és perlési követelményeket.
A szerzőről: Mark Bogard a Jaburg Wilk phoenixi ügyvédi iroda építési jogi ügyvédje. Közel 20 éve segít beszállítóknak, vállalkozóknak, tulajdonosoknak/fejlesztőknek, hitelezőknek és regisztrált szakembereknek az építési jog gyakorlatilag minden területén, beleértve a fizetési jogorvoslatokat, mint például a mechanikusok zálogjogát, a fizetési kötvényeket, a fizetési felszólításokat és a “prompt pay”-t magán- és közprojektekben.