By Cori Badgley and Nathan Jones
A szomszédos ingatlantulajdonosok közötti haszonélvezeti jogviták könnyű táptalajt jelentenek a perekhez. Általában a szolgalmi jog egy másik tulajdonának meghatározott célú használatára vonatkozó jog. A legtöbb esetben a szolgalmi jog nem kizárólagos, ami azt jelenti, hogy amíg az alapul szolgáló ingatlan tulajdonosa nem akadályozza a szolgalmi jog jogosultjának használati jogát, addig ő továbbra is használhatja a szolgalmi jogot élvező ingatlant. Bár ez az általános szabály, a Gray kontra McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 egy olyan szolgalmi jogvitás ügy, amelyben a szolgalmi jog jogosultja (“Gray”) azt állította, hogy a szolgalmi joggal rendelkező ingatlantulajdonosoknak (“McCormick”) nem volt joga használni egy összekötő feljárót, amely átfutott az ingatlanukon, mivel Gray kizárólagos szolgalmi joggal rendelkezett a McCormick földjén.
A felek ebben az ügyben szomszédok egy tervezett részlegben. McCormick ingatlana az utcára néz. Gray ingatlana az utcától közvetlenül McCormick mögött helyezkedik el, és egy meghosszabbított kocsifelhajtó köti össze az utcával, amely McCormick ingatlanának a telekhatárral párhuzamos oldalán található. A bejegyzett szolgalmi jog körülbelül 16 láb széles és 90 láb hosszú volt. A szolgalmat a CC&Rs-ben a közösség számára “kizárólagos” szolgalomként jegyezték be. McCormick a szolgalmi jogot a lovak átjárására, a lótáp és a trágya szállítására, valamint a hátsó udvarukban lévő istállójukhoz való hozzáférésre használta. Gray tervei között szerepelt a feljáró javítása, beleértve a járda burkolását és tereprendezését, hogy a feljáró általános megjelenését javítsa, és a felújítatlan földútból hivatalos feljáróvá alakítsa. Gray nem szeretett volna lóhulladékot. Pereskedés következett, miután a felek nem tudtak megegyezni McCormick használatáról. Gray azt állította, hogy abszolút joga van kizárni McCormickot a feljáró használatából.
McCormick azzal ellenkezett, hogy a “kizárólagos” kifejezés csak arra irányult, hogy kizárja a kívülállókat a feljáró használatából, de nem az ő használatukra, mivel a szolgalmi jog McCormick ingatlanán keresztül halad. Más szóval, mindaddig, amíg McCormick nem akadályozta Grayék bejárását, be- és kijáratát, McCormick továbbra is használhatta a szolgalmat a hátsó udvarra való bejárásra és használatra. A McCormick továbbá azzal érvelt, hogy a kizárólagos szolgalmi jogokat a kaliforniai jog nem engedélyezi. Az elsőfokú bíróság ítéletet hozott a McCormick javára. Ezt követte a jelen fellebbezés.
Gray a fellebbezés során azzal érvelt, hogy a kizárólagos szolgalmi jog lehetővé tette számára, hogy kizárja McCormickot az ingatlanból. A fellebbviteli bíróság elemezte a kizárólagosság szándékolt mértékét a CC&Rs-ben szereplő szolgalmi jog nyelvezetében. “A Polgári Törvénykönyv 806. szakasza szerint a mértékét a juttatás feltételei határozzák meg”. A szolgalmi jog feltételeinek áttekintése után a bíróság kijelentette, hogy a juttatás általános szerkezete, valamint a szolgalomban felsorolt konkrét jogok, mint például az építés, telepítés, karbantartás és javítás joga; és a feljáró biztosításának követelményei azt mutatják, hogy a szolgalmat kizárólagosnak szánták. Bár a bíróság elismerte, hogy a szolgalmi jogokra vonatkozó általános szabály lehetővé teszi a kölcsönös használatot mindaddig, amíg a szolgalmi jog jogosultjának jogaiba nem avatkozik be a szolgalmi joggal rendelkező földtulajdonos, hivatkozva a Pasadena kontra California-Michigan stb. ügyre. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, a fellebbviteli bíróság megkülönböztette ezt az ügyet, mivel nem egy általános szolgalmi jogról volt szó. A McCormick által idézett ügyek nem kizárólagos szolgalmi jogok értelmezésére vonatkoztak, ezért nem voltak irányadó tekintélyek.
McCormick azzal érvelt, hogy a kizárólagos szolgalmi jogokat a kaliforniai jog tiltja, arra hivatkozva, hogy azok az ingatlan teljes tulajdonjogát jelentik, nem pedig engedélyezett használatot. A fellebbviteli bíróság ezzel nem értett egyet, és megállapította, hogy a korábbi ítélkezési gyakorlat elismerte a kizárólagos szolgalmak életképességét Kaliforniában. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) A Blackmore-ügyben elemzett szolgalmi jog nyelvezete, amely még a jelen ügynél is kevésbé korlátozó volt, kizárólagos szolgalmi jog létrejöttét eredményezte. A fellebbviteli bíróság továbbá megállapította, hogy kizárólagos szolgalmi jogokat elévüléssel is létre lehet hozni, beleértve a javítások téves építését más földjén. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Egy érdekes mellékes megjegyzés, a fellebbviteli bíróság elismerte, hogy a kizárólagos szolgalmi jog ténylegesen tulajdonátruházásnak minősül, bár szokatlan formában. (Lásd a Blackmore v. Powell (2007) elemzést). A bíróság megkerülte a kérdés anyagi jogi következményeit azzal, hogy megtalálta az állami esetjogot, amely már elismerte a kizárólagos szolgalmak megfelelő használatát Kaliforniában. További érdekesség, hogy a bíróságok nem voltak hajlandók figyelembe venni a felszín alatti és légi jogokat az ügyben annak megállapítása érdekében, hogy McCormicknak maradt-e valamilyen fennmaradó tulajdonjoga a felhajtási szolgalom alatt vagy felett. A bíróság a kizárólagos szolgalmi jog feltételeinek értelmezése során leszűkítette az ügy tartalmait a jelen tényállásra alkalmazva, amelyben a felszín alatti vagy légi jogokkal kapcsolatos vita sem a tárgyaláson, sem a fellebbezés során nem került elő.
A fellebbviteli bíróság ténylegesen hatályon kívül helyezte az elsőfokú ítéletet, megállapítva, hogy a felszíni szolgalmi terület McCormick általi bármilyen használata ellentétes volt a Gray-éknek biztosított kizárólagos használattal. McCormick, bár az ingatlan nyilvántartott tulajdonosa, most már nem sétálhat, nem lovagolhat, és nem léphet be az ingatlan azon oldalára, amely a szolgalmi joggal rendelkezik. Miközben jelzálogot, adót és biztosítást fizetnek az ingatlan után, semmiféle használati joggal nem rendelkeznek. Lehet, hogy a McCormick nem volt tudatában annak, hogy egy ilyen károsodott ingatlant vásárolnak, de a bíróság nem vette figyelembe, hogy az ügy megoldása milyen nehézséget okozna a McCormick számára. Ez az eset alátámasztja annak fontosságát, hogy a vásárlásról szóló döntés előtt meg kell határozni az ingatlanon fennálló összes terhelés és korlátozás meglétét és hatásait, vagy legalábbis meg kell próbálni megjósolni azok hatásait.”
Cori Badgley az Abbott & Kindermann, LLP ügyvédi iroda munkatársa, Nathan Jones pedig az iroda ügyvédjelöltje. Ezzel a cikkel vagy bármely más kaliforniai földhasználattal, ingatlanokkal, környezetvédelemmel és/vagy tervezéssel kapcsolatos kérdés esetén forduljon az Abbott & Kindermann, LLP-hez a (916) 456-9595 telefonszámon.
A cikkben bemutatott információk nem tekinthetők az Abbott & Kindermann, LLP hivatalos jogi tanácsadásának, sem ügyvéd-ügyfél kapcsolat kialakításának. A jogterület változó jellege és az egyedi tények jelentősége miatt az olvasókat arra biztatjuk, hogy egyéni jogi kérdéseikkel kapcsolatban keressenek független tanácsadót.