Vezetői összefoglaló
A jelenlegi nehéz hitelfelvételi környezetben néhány potenciális lakásvásárló úgy találta, hogy a vásárlás finanszírozásának legjobb módja nem egy nagy kereskedelmi bank, hanem a “családi bank”, egy családon belüli hitel révén. És mindaddig, amíg az IRS irányelveket betartják, a tranzakció figyelemre méltóan vonzó lehet, rugalmasabb hitelfeltételekkel, az IRS által előírt, a kereskedelmi jelzáloghitelek kamatlábainál még mindig alacsonyabb alkalmazandó szövetségi kamatlábakkal, a hitelfelvevő számára a jelzálogkamatok levonásának lehetőségével, a hitelnyújtás és számos más jelzálogügylet díjának elkerülésével, valamint azzal az egyszerű előnnyel, hogy a kamat- és tőkefizetések végül a családban maradnak.
A fő hátránya azonban az, hogy annak érdekében, hogy az IRS valóban tiszteletben tartsa az ügyletet – és az adókedvezmények egy részét is megkapja -, a kölcsönnel kapcsolatos formalitásokat tiszteletben kell tartani, beleértve a kölcsönlevél elkészítését, a jelzálogjog bejegyzését a lakóhelyre a megfelelő joghatóságnál, valamint a tényleges kamat- és/vagy tőkefizetések teljesítését.
Szerencsére megjelent egy új megoldás – a National Family Mortgage nevű cég, amely kitölti az összes szükséges dokumentációt, bejegyzi a jelzálogot, segít a hitel kiszolgálásában, és még a szükséges IRS jelentési űrlapokat is kiadja, mindezt a hagyományos jelzáloghitel-kezelési díj töredékéért. Bár ez valószínűleg nem fog nagy fellendülést jelenteni a családon belüli jelzáloghitelezésben, mindazonáltal a tanácsadók számára sokkal könnyebbé teszi a stratégia hatékony megvalósítását az ügyfelek számára!
Author: Michael Kitces
Michael Kitces a Buckingham Wealth Partners, egy több ezer független pénzügyi tanácsadót támogató kulcsrakész vagyonkezelési szolgáltató vezetője.
Az XY Planning Network, az AdvicePay, az fpPathfinder és a New Planner Recruiting társalapítója, a Journal of Financial Planning korábbi gyakorló szerkesztője, a Financial Advisor Success podcast házigazdája, valamint a Kitces.com weboldalán keresztül a pénzügyi tervezéssel kapcsolatos ismeretek előmozdításának szentelt, népszerű pénzügyi tervezési iparági blog, a Nerd’s Eye View kiadója. Michael 2010-ben elnyerte az FPA egyik “Heart of Financial Planning” díját a szakma fejlődéséért végzett elkötelezettségéért és munkájáért.
Családon belüli hitelstratégiák
A családon belüli hitel alapelve meglehetősen egyszerű – ahelyett, hogy egy bankból vennénk fel pénzt, a rászoruló családtag a család egy másik tagjától vesz fel pénzt, például a gyermek a szüleitől vesz fel kölcsönt. Ennek jelentős előnyei vannak: a gyermek által fizetett kamatköltségek a családban maradnak (amelyeket a szülők használnak fel, vagy szélsőséges esetben a gyermek a jövőben visszakapja!); a hitelnyújtás és egyéb tranzakciós díjak elkerülhetők; a gyermek hitelfelvételi költségei általában sokkal alacsonyabbak, mint a banki kamatok; ugyanakkor (különösen a mai környezetben) a fizetett kamat még mindig jobb, mint amit a szülők esetleg egy kötvényportfólióból tudtak volna keresni.
A mai piaci viszonyok között például a szülők kölcsönözhetnének pénzt a gyermeknek egy 30 éves futamidejű jelzáloghitelre 2,5%-os kamat mellett, ami sokkal olcsóbb, mint egy 30 éves fix kamatozású, 3,5%-os (vagy magasabb, a hitelértéktől, a hitel nagyságától és a hitelfelvevő hitelképességétől függően) jelzáloghitel. A szülők mégis 2,5%-os kamatot kapnak; ez ugyan csekély, de jobb, mint amit valószínűleg a CD-kből kapnának (bár a jelzálog formájában történő hitelnyújtás sokkal kevésbé likvid a hitelező számára!). Ráadásul, ha a kölcsön olyan jelzáloghitel, amelyet a gyermek által megvásárolt lakással szemben ténylegesen biztosítanak, és megfelelően be van jegyezve, a gyermek még mindig levonhatja a szülőknek fizetett jelzálogkamatot! (Természetesen a szülőknek be kell jelenteniük a kapott kamatot az adóbevallásukban, ugyanúgy, mint bármely más “kötvény” kamatát.) A kölcsönt pedig úgy is lehet strukturálni, hogy csak kamatot kell fizetni, így csökkentve a gyermekkel szembeni pénzforgalmi kötelezettségeket (bár nyilvánvalóan a kölcsöntőke nem amortizálása csökkenti a szülők pénzforgalmi kifizetéseit is).
A családon belüli hitelek további előnye, különösen a lakásvásárlásra felvett jelzáloghitelek esetében, hogy a hagyományos hitelbírálat néhány korlátja már nem jelent problémát; például a családtagoknak nem kell többet kérniük egy rossz hitelképességű gyermek után, és szabadon nyújthatnak akár a vételár 100%-áig terjedő kölcsönt anélkül, hogy előleget kellene fizetniük. A hitel lehet elsődleges vásárlásra, vagy refinanszírozásra, vagy felújításra, és akár 2. vagy 3. zálogjogként is strukturálható a házra. Az egyik legnépszerűbb stratégia az, hogy a gyermekek egy új lakás vásárlásához legfeljebb 80%-os hitelt vesznek fel hagyományos jelzáloghitellel, de a fennmaradó 20% előleg finanszírozásához a szüleiktől vesznek fel kölcsönt (a lakást terhelő második zálogjogként).
A figyelmeztetés persze az, hogy az ilyen stratégiák alkalmazása valódi kockázatot jelent a hitelező számára, hogy a kölcsön kamatát és/vagy tőkéjét nem fizetik vissza teljes egészében (a bankok nem véletlenül követelnek magasabb kamatlábakat a nagyobb hitelkockázat és a kisebb foglaló kompenzálására!), ezért a családtagnak mint hitelezőnek óvatosnak kell lennie, nehogy olyan módon adjon kölcsönt, ahol a családi hitelfelvevő részleges nemteljesítése ténylegesen pénzügyi nehézséget okozhat a család számára! Hasonlóképpen, a családtag-hitelezőnek óvatosnak kell lennie, hogy ne kerüljön túlságosan illikvid helyzetbe, bár mindig van lehetőség arra, hogy a családi kölcsönbe egy követelésre vonatkozó rendelkezést tegyen (ami természetesen még mindig azzal a kockázattal jár, hogy a család-hitelfelvevő nem lesz képes időben refinanszírozni vagy teljes egészében visszafizetni a hitelt!
A családon belüli kölcsönökkel kapcsolatban fontos kikötés, hogy ahhoz, hogy az adóhatóság tiszteletben tartsa őket, valóban kölcsönnek kell lenniük, és nem ajándéknak.
A probléma az, hogy az adótörvénykönyv lehetővé teszi, hogy a magánszemélyek évente legfeljebb 14 000 dollárt (2013-ban) ajándékozzanak másnak anélkül, hogy ajándékozási adó következményei lennének; ezt az összeget éves ajándékozási adó kizárásnak nevezik. Míg azonban 14 000 dollár sok család számára sok pénz, addig másoknak nagyon kevés, akik valójában még több pénzt szeretnének egyszerre átadni valaki másnak a családban. Sajnos azonban a nagyobb ajándékok kezdik elhasználni az egyén élethosszig tartó ajándékozási adómentességét, ami potenciálisan növeli a jövőbeli hagyatéki adóterhet.
Az egyik, a múltban alkalmazott stratégia e korlátozás elkerülésére az, hogy a pénzt kölcsönként, nem pedig ajándékként adják át… és aztán egyszerűen minden évben elengedik a kölcsön kamatának és/vagy tőkéjének egy részét, amíg a kölcsönzött összeg meg nem szűnik. Az IRS azonban az évek során számos ilyen tranzakciót vizsgált meg, gyakran kedvezőtlen eredménnyel; végül is, ha 100 000 $ került átutalásra, ténylegesen nem fizettek kamatot, és a hitelező 8 éven keresztül minden évben elengedte a kamatot és a tőkét, amíg a kölcsön meg nem szűnt, akkor a valóságban a “hitelező” valójában 100 000 $-t ajándékozott az első évben, és az ügyletet ennek megfelelően kell (ajándékozási) adóztatni. Ráadásul a 10 000 dollárnál nagyobb családi kölcsönök esetében az IRS feltételezi, hogy a kamatot fizették, de ajándékként elengedték – ami azt jelenti, hogy a hitelezőnek nem csak potenciális ajándékozási adóbevallást kell tennie, hanem az adóbevallásban a kölcsönből származó imputált kamatot is be kell jelentenie! (A szerkesztő megjegyzése: A 10 000 és 100 000 USD közötti kölcsönösszegekre néhány kivétel vonatkozik; lásd az IRC 7872(d) szakaszát.)
Az évek során az adótörvénykönyv és az ítélkezési gyakorlat összeszövődött, hogy megfogalmazzon néhány iránymutatást arra vonatkozóan, hogyan kell kezelni egy családon belüli kölcsönt úgy, hogy azt valóban kölcsönként, és ne ajándékként tartsák tiszteletben.
A családon belüli kölcsön adózási szabályai és követelményei
A családon belüli kölcsönnyújtás kulcsa az, hogy ahhoz, hogy a kölcsönt az adóhatóság tiszteletben tartsa, azt jóhiszemű kölcsönként kell kezelni, beleértve a “piaci” kamatlábú kölcsönfeltételeket, a kamat és/vagy tőke megfelelő kifizetését, és ideális esetben a megfelelő dokumentáció formalitásait (bár a dokumentáció nem szigorúan kötelező).
A “piaci” kamatláb alkalmazásához a kölcsönfeltételeknek legalább olyan magas kamatlábat kell meghatározniuk, mint az úgynevezett “Alkalmazható szövetségi kamatlábak” (vagy AFR), amelyeket az IRS havonta közzétesz az IRC 1274. szakasza alapján. Az IRS AFR-iránymutatásának 1. táblázata három kamatlábat tartalmaz: rövid, középtávú és hosszú távú. A rövid távú kamatlábak a 3 éves vagy annál rövidebb futamidejű hitelekre vonatkoznak; a középtávú kamatláb a 3 évnél hosszabb, de 9 évnél rövidebb futamidejű hitelekre vonatkozik; a hosszú távú kamatláb pedig a 9 éves vagy annál hosszabb futamidejű hitelekre.
Az azonban figyelemre méltó, hogy bár az Alkalmazandó Szövetségi Kamatlábak “piaci” kamatlábaknak minősülnek, amennyiben a családon belüli hitelkamatok ezen kamatlábak mellett történő megfizetése elkerüli az ajándékozást, ezek még mindig figyelemre méltóan kedvező kamatlábak; az elmúlt hónapokban a rövid távú kamatláb mindössze 1% 1/4-ed része volt, a középtávú kamatláb alig 1% alatt van, és még a hosszú távú kamatláb is kevesebb, mint 2,5%! Ezzel szemben a 15 éves jelzáloghitelek országos átlaga körülbelül 2,8% (e cikk írásakor), a 30 éves jelzáloghiteleké pedig majdnem 3,5%. Ennek eredményeképpen a családon belüli jelzáloghitelek még mindig nagyon vonzóak lehetnek hitelkamatlábként, még akkor is, ha a kamatlábaknak “elég magasnak” kell lenniük ahhoz, hogy megfeleljenek az IRS AFR követelményeinek.
A családon belüli jelzáloghitelek megvalósítása
A családon belüli hiteleket – különösen a családon belüli jelzáloghiteleket – fontolgató sok család számára az egyik legnagyobb kihívást egyszerűen a hitel megfelelő lebonyolításához szükséges adminisztratív munka és követelmények jelentik, különösen, mivel a kölcsönt megfelelően a lakóhellyel szemben kell nyilvántartásba venni ahhoz, hogy a kamatok levonhatók legyenek a hitelfelvevő számára (és különösen, a kölcsön egyértelmű dokumentációjára is szükség van, ha a hitelező valaha is le akarja vonni az adóból a nem visszafizetett összegeket, amennyiben a hitelfelvevő nem teljesíti fizetési kötelezettségét).
Ezenkívül egyes családok valójában a formálisabb kölcsönmegállapodást részesítik előnyben; például amikor a szülők-hitelezők valóban kölcsönnek (és nem rejtett ajándéknak) szánják az ügyletet, biztosak akarnak lenni abban, hogy a gyermek-hitelfelvevő megfelelően tiszteletben tartja azt, és megtanul némi pénzügyi felelősséget (bár még mindig kedvezőbb kölcsönfeltételek mellett, mint amit egy banktól kapnának, és a kölcsön kamatai a családban maradnak). Ha pedig a pénzt egy családi vagyonkezelői alapból adják kölcsön, a vagyonkezelő valószínűleg szeretné, ha a kölcsönt megfelelően dokumentálnák és rögzítenék, hogy igazolják, hogy a vagyonkezelői alap felelősségteljes kezelésére vonatkozó vagyonkezelői kötelezettségeket teljesítik.
Egy érdekes új megoldás ezen a téren a National Family Mortgage, egy olyan cég, amely “közvetítőként” segít feldolgozni és fenntartani a családon belüli jelzáloghiteleket, és mindent elvégez a felek közötti váltó elkészítésétől kezdve az ingatlan fedezetéül szolgáló vagyonkezelői okirat dokumentálásáig és a megfelelő joghatóságban történő rögzítéséig, elektronikus pénzátutalási megállapodások létrehozása a hitelkifizetésekhez (beleértve a lakástulajdonosi biztosítás és az ingatlanadó letétbe helyezését, ha szükséges), valamint a fizetési értesítések és egyenlegkimutatások kiküldése, és még a megfelelő IRS jelentési formanyomtatványok kiállítása is (a 1098-as nyomtatvány a hitelfelvevőnek a fizetett jelzálogkamatokról, és a 1099-INT nyomtatvány a hitelezőnek a kapott kamatokról). Ha a kölcsönt csak a kamatra szóló hitelként strukturálják, a National Family Mortgage szolgáltatása segíthet abban is, hogy a hitel egy részét évente elengedjék (ami sokkal kevésbé valószínű, hogy kiváltja az IRS vizsgálatát, ha a kamatot fizetik, a hiteldokumentumokat rögzítik, és az ügylet minden más formalitását betartják).
A szolgáltatás költsége egyszeri, 725 és 2100 dollár közötti (a hitel nagyságától függően) díj a hiteldokumentumokért (ami, nevezetesen, általában még mindig sokkal kevesebb, mint a hagyományos jelzáloghitelek indítási díja!), egy további, közvetlenül az államnak/megyének fizetett nyilvántartási adó (azokban a joghatóságokban, ahol ezt megkövetelik), és a folyamatos hitelkiszolgálás (a kimutatásokkal, elektronikus pénzátutalással, IRS jelentéssel stb.) 15 $/hó (vagy valamivel több a nagyobb hitelek esetében, és további 15 $/hó díjjal a letéti szolgáltatásokért). E blog olvasói 15% kedvezményt kaphatnak az egyszeri díjból bármelyik ügyfelük számára, aki igénybe veszi a szolgáltatást, ha az ügyfél regisztrációjakor beírja a “KitcesBlogDeal” kuponkódot (idézőjelek nélkül). (A szerkesztő megjegyzése: Ez csupán egy ingyenes ajánlat e blog olvasóinak; a Nerd’s Eye View és a National Family Mortgage között nincs pénzügyi díjazás vagy egyéb kapcsolat.)
A családon belüli jelzáloghitelek még mindig meglehetősen “hiánypótló” stratégiának számítanak, mivel a családnak jelentős anyagi háttérre van szüksége ahhoz, hogy egyáltalán megengedhesse magának a gyermekeknek vagy más családtagoknak nyújtott hitelt. Mindazonáltal az olyan szolgáltatások, mint a Nemzeti Családi Jelzáloghitel, jelentősen megkönnyítik a folyamat megvalósítását és kezelését, ráadásul olyan költséggel, amely még mindig jóval kevesebb, mint a hagyományos jelzáloghitelek indítási díja, miközben egyúttal a családon belül tartják a folyamatos kamatfizetéseket. És a mai alkalmazandó szövetségi kamatlábak mellett a szülők számára sok lehetőség van arra, hogy segítsenek a gyermekeknek vagy más családtagoknak abban, hogy a lakásvásárlást megfizethetőbbé tegyék, még akkor is, ha a mai alacsony hozamkörnyezetben még mindig ésszerű hozamot termelnek!
(Ez a cikk szerepelt a Carnival of Wealth, And Stay Out Edition on Control Your Cash, a Carnival of Investing #13 on Investeem, a Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey, valamint a Carnival of Personal Finance #397 on My Personal Finance Journey című cikkekben.)
